房价拐点临近投资危险

2011年05月14日18:10  来源:证券市场周刊 作者:王金
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     随着房地产资金争夺战进入中后期,房价的拐点将逐渐到来,未来房地产投资增速将会有明显回落。

  【《证券市场周刊》记者 王金】五一期间,国务院总理温家宝在视察北京保障房项目时首次提出“降房价”的说法。之前一些大型开发商高管曾对本刊记者表示,下半年有可能出现一个旺销窗口。这种判断大抵基于政策松动的幻想,然而温总理的说法让此种幻想彻底破灭。

  通常出台房地产紧缩政策后,要经历成交量下降,持续低迷,开发商销售不畅,无法回笼资金,资金链撑不住等一系列连锁反应,最后才进入到降价环节。

  而在这场持久战中,力量的对比瞬息万变。只要中央政府的决心不变,开发商的实力将被不断消耗。以目前的情形分析,如果流动性持续全面收紧,导致外部融资切断,并且需求真实萎缩,旺销窗口迟迟打不开,存货又不断堆积,那么开发商真的要歇菜了,降价拐点将来临。

  虽然2011年1-4月份房地产开发投资仍维持34.3%的高增长,在房地产销售减速的情况下,造成房地产投资高增长的原因可能是:前期土地购置尾款的支付,保障房项目的开工。

  随着房地产资金争夺战愈演愈烈,未来房地产投资增速将会有明显的回落。申万预测,2011年房地产投资增速将下降至18%。

  房企拿地节奏放缓

  2011年地产调控政策进一步加码,随着限购、限贷、房产税、保障房等一系列重磅炸弹抛出之后,乐观情绪渐渐消散,开发商也普遍调整策略,由激进转向谨慎。

  万科(000002.SZ)董秘谭华杰在接受本刊记者采访时谈到,对于此轮地产调控,万科仍将采取快速周转、以销定产的策略。“和2010年唯一不同的是,为保证资金的充裕,近期将减少拿地量,并主要以非现金的方式获取项目,以度过行业低谷期。”

  2010年,万科逆势新增2957万平方米的土地储备,同比增加139%。然而2011年2-4月,万科仅在二线城市获取7个项目,拿地金额仅为64.3亿元。万科4月亦放缓推盘节奏,新推盘规模比3月下降了约三成。

  经过2010年的积累,房企存货量达到历史高点。WIND数据显示,已经披露2010年年报的70家房企中,存货总额为8479.40亿元,与2009年同期相比,增加了2495.55亿元,同比增幅达41.70%。保利地产(600048,股吧)(600048.SH)是最为激进的,存货同比增加了88.71%;万科则相对稳健,存货同比增加了48.01%。

  万科董秘谭华杰坦言,调控已对市场产生了明显影响,“随着2010年大量开工的产品逐渐转入销售,未来整体住房供应将进一步增加,行业的存货压力将进一步上升。”

  截至目前,除了深耕商业地产的SOHO中国拿地热情不减,各大开发商均放缓了拿地节奏。远洋地产(3377.HK)、龙湖地产(0960.HK)、雅居乐(3383.HK)等公司高管均向本刊记者表示,不一定有拿地的必要。

  搜房网《2011年第一季度全国120城土地市场交易情报》显示,2011年一季度,全国120城共成交土地4372宗,环比减少21%,同比增加13%;成交土地面积19891万平方米,环比减少31%,同比增加2%。一季度,全国120个城市平均楼面地价1225元/平方米,环比下跌15%,同比下跌14%。

  现金流巨幅减少

  进入2011年,外部融资环境的进一步恶化也让开发商不得不量入为出。

  中国人民银行发布的《2011年一季度货币政策执行报告》披露,从全国主要金融机构房地产贷款新增量看,2011年第一季度累计新增房地产贷款5095亿元,同比少增3338亿元。

  一家大型开发商高管向本刊记者透露,近期开发贷款利率普遍上浮10%-20%。

  资本市场已经持续一年未通过房企的再融资预案,同时,信托贷款也有进一步收紧的迹象。

  5月6日召开的银监会第22次委务扩大会上,银监会主席刘明康表示,要对当前房地产市场出现的一些新苗头密切监测、加强研判,加强房地产信托业务的监管。

  据《上海证券报》消息,由于监管层召集相关机构开会,再度提示商业银行在推介房地产信托产品时要保持谨慎,部分银行出于风险等因素的考虑已经计划停售房地产信托产品。

  目前房企已开始面临现金流量巨幅减少的困扰。据WIND数据统计,70家上市房企经营活动产生现金流量净额为-683.72亿元,同比减少了246.58%。

  尽管万科、龙湖等财务稳健的大型房企还保持着较低的净负债率,能够应付行业冲击,但一些中小型或杠杆较高的开发商已经倍感压力了。

  一季度,上市地产公司手持现金约为短期借款的3倍,处于历史较高水平;房地产上市公司整体的资产负债率为71.6%,也处于历史最高水平。尽管预收账款后的负债率为40.8%,仍处于历史较低水平,但地产公司只要持续经营,手持现金就不只是要应付短期借款,还要支付上一年土地尾款,以及当年在建项目的建安费用;此外,土地作为最重要的“原料”,仍免不了不时买进。而当前的管理制度杜绝了预收款挪为他用的可能性。

  大体估计,房地产上市公司用于土地和开发方面的资金支出要占到其总资产的30%左右,这么庞大的资金需求,如果不能加快销售提高现金流,手持现金是不够使用的。

  最新的民间地产借贷年化利率在50%以上,这一现象很好地回答了房企资金链告急,开发商的降价压力昭然。

  真实需求萎缩

  相比外部融资环境的恶化,流动性收紧导致的需求萎缩更为可怕,毕竟开发商历经千锤百炼,已经具备了很强的多元化融资能力。

  远洋地产总裁李明近日公开表示,最为担心按揭贷款额度收紧。之前与一些银行行长的交流得知,国有银行的按揭贷款额度已经达到历史最低。

  事实上,自调控之后,购房去杠杆化现象明显。万科2009年底全款购房比例为不到20%,目前这一比例已提高到35%左右。

  建行的相关人士称,现在个人房贷的放款时间预计至少都要等上两个月。中行相关人士也透露,对于一些资质并不太好的贷款客户,首套房贷利率将有一定程度的上浮,“同时,由于房贷额度非常紧张,放款时间不确定,要等到有额度才能放款。”

  部分地区甚至出现首贷首付比例上调的现象。据浙江《都市快报》消息,建行、中行、农行各浙江省分行日前均调整了首套房贷政策,首付已上调至四成,房贷利率在基准利率基础上再上浮5%-10%。

  而对于二套房,基本上已实现去杠杆化。即使不考虑购房资格问题,高企的资金成本也让这部分人退场。首付60%,1.1倍利率,按目前加息后6.31%的基准利率,二套房贷款年资金成本为7%。而在调控之前七折贷款年息只有4%。任何年复合增长7%的资产也算优质资产了。用7%的资金成本去投资无增长预期的房产,二次置业的去杠杆化大抵完成。

  央行报告亦显示,一季度个人购房贷款余额6.48万亿元,同比增长22.8%,增速比上年末低6.5个百分点,已连续11个月下滑。

  中金公司报告统计,2011年4月,一线城市中,北京房价环比略降0.6%,上海、深圳继上月价格大幅下调后本月略有反弹,但均未超出2月高点,其中北京、上海两地房价同比涨幅已分别降至9%和4%。二线城市中,杭州房价走势与一线城市相似,本月环比略有反弹,但同比已经下降了1%;武汉房价连续第二个月下调;而合肥、成都、西安三个中西部城市房价仍然温和上涨。

  以上数据都显示,在调控政策作用下,名义房价已停止上涨。那么如果CPI保持在5%左右的话,实际房价已经出现下降,房价拐点已然来临。

  一旦5月份的传统地产旺季没有如期出现,而地方政府又囿于中央压力无法开闸,开发商就不会对“金九银十”再抱有不切实际的希望,很可能主动出逃,大面积主动降价。

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