帝景苑案风波再起

2011年06月27日09:01  来源:证券市场周刊 作者:秦颖
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  【《证券市场周刊》记者 秦颖】6月23日,上海市原住房保障和房屋管理局副局长陶校兴被判处无期。2010年陶校兴落马缘于上海滩上的“名楼盘”帝景苑,因为曝出低价买房背后的利益输送或涉公安、税务、工商、银行、规划等多个部门,而一度被推至风口浪尖。

  近日,本刊独家获悉,这场源于股东之间利益分配而引发的举报正在不断升级。

  帝景苑项目的开发公司为上海荣福房地产开发有限公司(下称“上海荣福”),董事长为黄进益,总经理为蔡青峰。帝景苑项目一期于2004年售罄后,黄进益方面举报帝景苑一期项目存在偷漏税情况。直到2010年2月25日,税务部门核定了上海荣福方面偷漏税1.34亿元的结论,给出了查扣款项1万元的处罚。

  帝景苑项目大量偷漏税的背后,廉价购买帝景苑商铺的公司浮出水面。记者了解到,多家大量高负债的公司购买了帝景苑大量的商铺,这些公司跟帝景苑开发商有着千丝万缕的联系。税务专业人士质疑,这些低价购买帝景苑商铺的公司可能涉嫌税务腐败。

  记者在帝景苑住宅的购房名单中发现,徐汇区前副区长、原上海税务局徐汇分局副局长费滨海之妻徐炎的名字赫然在册。徐炎购买房子的时间在2002年年底,单价为6550元/平方米,折扣率71.53%。有知情人质疑,在帝景苑商铺的超低价买卖背后,或许存在着更深的利益捆绑。

  白菜价商铺浮出水面

  帝景苑位于肇家浜路1001号,离上海最繁华的商业区之一徐家汇(002561,股吧)商业圈仅约600米步行距离。

  资料显示,早在2003年,帝景苑一期工程完成近2/3的时候,就有买家买下了其商铺,分别是:上海真丝商厦有限公司、郑高秋等6名个人、上海宏图三胞电脑发展有限公司,这三方当时的成交单价分别是:3.1万元/平方米、3.03万元/平方米和3.25万元/平方米。

  然而,帝景苑的规律却是反着走的。2005年,兆宇国际控股集团有限公司(下称“兆宇国际”)和兆伟国际控股集团有限公司(下称“兆伟国际”)分别以单价2.1万元/平方米买入面积为1138.63平方米和1264.59平方米的商铺各一间。

  2006年,上海兆安百货有限公司(下称“兆安百货”)、上海昌盈百货有限公司(下称“昌盈百货”)、上海兆杰百货有限公司(下称“兆杰百货”)、上海承柏投资咨询有限公司(下称“承柏投资”)则分别以单价1万元/平方米购入了面积分别是1524.03平方米、2597.45平方米、1491.72平方米、2711.95平方米的商铺。

  “2003年—2006年,像徐家汇那样的商圈,商铺价格起码比住宅贵一倍,当时差不多应该在5万-6万元/平方米以上。”一位专职从事商铺投资的老板告诉记者。帝景苑的商铺如此低廉的价格被人称为白菜价。

  谁在操纵超低价买卖?

  3万元的商铺成交价1万元,价格缩水至近1/3,到底是谁造成了这样的逆规律?又是谁在购买这些商铺呢?

  工商资料显示,兆宇国际和由蔡青峰控制的萨摩亚兆丰公司办公地址相同,均在汉口路300号23楼;兆安百货和昌盈百货的法人代表均叫叶靛,而叶靛的户籍证明上显示,其工作单位是同为蔡青峰控制的国际兆丰集团上海分公司;承柏投资,其成立初的股东之一蔡馥铃曾写下授权委托书让蔡青峰作为其代理人。而兆宇国际控股集团有限公司在合同上签字的代理人乔秀萍,同时又是兆安百货、昌盈百货的监事。有知情人说,这几家公司都有千头万绪的线索指向与蔡青峰有关。

  兆安百货和昌盈百货,设立日期均是2006年6月10日,而这两家公司与帝景苑商铺的买卖合同签订于2006年6月16日;承柏投资设立于2006年8月18日,买卖商铺合同的签订时间是2006年8月21日。

  兆安百货、昌盈百货、承柏投资的注册资金均为200万元人民币,兆安百货和昌盈百货的办公用房均租在凯旋路2288弄1号面积仅约20平方米的房子中,租金为1000元/月。知情人怀疑说,很难想象做着百货公司的生意,却租着小杂货铺店面的公司,可以有1000多万的购房款去买房。

  此外,兆安百货和昌盈百货在成立不到半年的时间后,即2006年11月20日,均去工商部门申请了公司经营范围的变更,两公司原有的经营范围是:百货销售、物业管理,变更后,均增加了一项:自有房屋出租。

  高负债公司过税关

  看似简单的公司是怎样买到房的呢?背后又有谁在支持呢?

  记者致电徐汇区房地产交易中心的评估部门后被告知:价格的把关,税务部门肯定是有参与的,之后便被挂断电话。

  而上述专职投资商铺的老板则告诉记者:在房地产交易中心,税务部门专门设有办事处。对于一手房的交易,不仅有税务部门把关,工商部门也有参与。一手房有可能会价格比较低,但是明显低于市场价太多的话,税务部门会要求打回重新评估。

  同时,一位从事房地产开发和销售的经理则告知记者:房地产价格的“议定”分两种情况,一是买卖双方对价格有争议,就需要打回重新请有关部门评估;二是如果没有争议,税务部门的征税标准是,最多在市场价的基础上准许优惠85%-90%,如果实在过低,税务部门是不会通过的。他指出,实际上,如果没有一定的“行规”约束,那么价格就可能无限低,这就会损害到财税部门的利益和国家利益。

  而一位供职于税务师事务所的专业人员告诉记者,国税发[2009]31号文件第七条规定,企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为:(一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;(二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;(三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%,具体比例由主管税务机关确定。

  除了超低价购房可能与税务机关有关外,上述几家公司的年检报告显示高负债率等问题也指向了税务机关。

  以兆安百货为例,2006年成立当年,即以“公司成立时间较短、业务尚未开展起来”为由,说明公司2006年无营业收入;2006年,该公司的负债总额是367.21万元,实收资本是200万元;2007年,其负债总额高达1429.69万元,而营业收入为106.09万元;2008年,负债总额更是高达4034.65万元,营业收入仅304.95万元;2009年,负债总额仍高达3688.93万元,销售收入仅306.33万元。

  再看昌盈百货,2006年至2009年的负债总额与营业收入分别是:757.08万元与60.8万元、2996.62万元与340.67万元、4609.1万元与637.33万元、4070.45万元与646.58万元。

  对此,上述财税专业人员告诉记者:“年检的时候工商部门只是审核注册资金是否抽逃,如果企业连年亏损、负债率如此之高,税务部门应当会要求对其介入进行审查。而这些公司一直没有遭遇审查,确实值得关注。”

  此外,上述6家低价购房公司的开户银行引起了记者的注意中国建设银行黄浦支行。在帝景苑住宅的低价购房名单中,建行黄浦支行负责放贷的职员郑卫民就曾一人独占7套房子。

  “据我们所知,这些公司的购房款至今未付清。”黄进益的代理律师宋濂溥告诉记者:“事实上,上海荣福的很多账都在建行黄浦支行,我们去查账时,该行百般阻挠不予配合。”

  巨额税款追收难度大

  事实上,2010年闹得沸沸扬扬的关于帝景苑一期住宅房销售偷漏税1.34亿元至今还未追回。

  2010年12月24日,中央电视台曾对帝景苑欠税一事有报道:房产公司欠税上亿只收回一万。相关的税务部门曾在节目中表示:目前上海荣福的账上只有一万多元,所以只能缴付这些。其他部分考虑进一步采取相关措施。

  目前,顾雅琼是上海荣福挂牌下的办事人员,她每天负责去徐汇区税务局追问上亿税款缴付进展。2011年5月18日,徐汇区税务局给予的回复是:至2011年3月7日,上海荣福缴纳土地增值税169.35万元、滞纳金30.65万元,其余税款及滞纳金将依法继续追缴。

  而截至发稿前,记者致电该局监察科、征收科等,均得到了“不发表意见”的答复。

  此外,有业内人士指出,这些超低价商铺的成交,跟上次住宅楼偷漏税被事后查出并不相同。“企业偷漏税被查出,税务部门是事后介入的。而这次商铺要以超低价成交,则必须得到事前的支持和认可,或者说事前就有参与。”

  据记者从帝景苑附近房屋中介机构了解的情况得知,2006年前后,该地区的商铺平均价在6万元-8万元/平方米左右。以7万元/平方米价格计算,光4间万元商铺涉嫌偷逃税收近1500万元。

  “费滨海在2005年就离开了前述岗位。”宋濂溥指出,超低价商铺的成交时间都在2005年、2006年后,因此,如果有所谓的“关联”也应该是另有乾坤。

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