保障房突击战

2011年06月27日09:01  来源:证券市场周刊 作者:王金
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  【《证券市场周刊》记者 王金】6月17日,财政部 公布2011年地方政府债券首次代理发行计划,此次发行总额为504亿元,全年计划发行2000亿元,所募集的资金将优先用于保障房建设。国家发改委 也下发相关通知到地方政府,允许投融资平台公司申请发行企业债券来筹措资金,募集资金用于保障房建设。

  两部委联动开辟两大融资途经,为完成1000万套保障房任务带来了希望,也显示了中央下半年打好保障房突击战的决心。但另一方面,求助于问题重重的地方融资平台,也折射出管理层对于保障房建设传统资金来源的力不从心。

  对于房地产项目,新开工投资仅占总投资的15%-20%,即便今年的1000万套保障房开工任务完成了,今后的续建以及明年的1000万套保障房需要更多的资金投入,目前金融体制的持续供给能力仍值得担忧。

  影响固定资产投资将近10%

  6月14日,住建部发布的消息显示,截至5月底,全国1000万套保障房建设任务的实际开工率为34%。这意味着,按照住建部11月前全部开工的计划,接下来的6个月里,要开工700万套。

  多家机构在接受采访时认为,保障房的开工进展情况,甚至关系到2011年宏观经济的预测。

  发改委一位研究人员表示:宏观经济三驾马车中,固定资产投资已连续三年高增,对GDP的贡献率一直在60%—70%,今年唯一的支撑是保障房建设和水利建设。

  房地产漫长的产业链带动金融保险、建筑、化工、机械、零售、仓储等几十个产业。曾有专家运用投入产出模型,详细测算了房地产行业对其他行业的带动效应,结果显示,房地产行业每增加1个单位产值,带动相关行业1.2个单位产值。

  2010年,房地产开发投资占到了固定资产投资总额的23%,按以上的研究结果推算,房地产及相关行业影响到固定资产投资总额的将近一半。

  2011年,如果保障房投资按计划达到1.3万亿元,那么将带动相关行业1.56万亿元的产值,合计2.86万亿元。2010年全社会固定资产投资27.8万亿元,按专家们普遍假设的2011年增长20%的比例,保障房及相关投资占固定资产投资总额的将近10%,这一影响是空前的。

  如果以往保障房任务能否完成是微观问题,那么今年将是影响到GDP增长的宏观问题和政治问题。

  保障房考验地方资金来源

  保障房开工迟缓主要原因是资金短缺。

  根据住建部副部长齐骥年初对保障房资金来源的规划,完成今年1000万套保障性住房建设的目标所需资金至少1.3万亿元。中央、省级和市县政府将承担5000多亿元,其中,中央用于保障性安居工程的资金将达到1000多亿元。剩余的8000多亿元要通过社会机构投入和被保障对象以及所在企业筹集。

  齐骥谈到,在建设经济适用住房的时候,市县人民政府要无偿地划拨土地,1.3万亿元当中有5000亿元左右是通过这样的方式解决掉,过去几年也是这样做的。

  不过,以历年国土部的保障房供地实际完成情况来看,都远达不到计划的数量。即便2010年也是如此。2010年保障性计划住房用地2.47万公顷,实际供地1.61万公顷,仅完成计划的65.2%。而今年上半年的土地出让情况并不乐观,因此,土地供应方面的5000亿元可以适当打个折扣。

  至于地方政府的资金投入,土地出让金是重要来源。齐骥强调,要严格执行土地出让净收益用于保障性住房建设的比例不低于10%的规定,资金缺口大的地方,要进一步提高比例。

  然而,莫尼塔(上海)投资发展有限公司的监测数据显示,2011年1-5月128个城市土地出让金总额约6659亿元,相比去年同期下滑5%;住宅土地出让金约5193亿元,同比下滑14%。

  以目前房地产企业库存高企,一季度库存占资产的比重达到61.5%,超过2009年一季度的历史高点。融资环境的紧张又超过2008年,这都使得房企拿地的能力和意愿持续低迷,新投资基本冻结。

  2010年全国土地出让金总额达2.7万亿元,2011年能够保持这一水平的难度较大。假设2011年和去年持平,那么投入到保障房中的不会超过2700亿元,而且取决于地方政府的执行情况。如果土地出让收入回落,这一资金来源还将受限。

  财政部数据显示,截至5月20日,财政部已累计下拨2011年中央补助保障性安居工程专项资金617亿元,已完成全年预算59.9%。中央财政1030亿元的投入应该可以保证。

  资金缺口2000亿发债补

  至于社会机构需要投入的8000多亿元,曾经被誉为主力军的银行并不给力。

  央行最新公布的数据显示。2011年第一季度2.24万亿元新增贷款中,保障性住房开发贷款新增651亿元,比年初增长40.1%,占到房地产开发贷的四成左右。

  4、5月虽然没有细分数据,但新增贷款总额共1.29万亿元人民币,除非6月新增贷款突破1万亿,有机构预计二季度新增贷款总额将少于一季度。而以银行的信贷规律来看,通常下半年的银行贷款额度远小于上半年。

  今年以来,央行已经六次上调存款准备金率,一直保持着“一月一调”的提升节奏。大中型金融机构存款准备金率达到了21.5%的高位。券商研究机构统计,在最近的九次上调中,银行体系被冻结的资金超过了3.22万亿元。

  6月21日,7天期的银行间拆借利率已达到8.3257%,近期都在历史高位徘徊。另外,截至6月10日,包括5家大型商业银行在内的14家上市银行均有再融资计划。公布的资本金缺口达到5000亿元。

  以上事实均显示,银行业资金短缺的局面已相当严重,下半年的信贷继续收紧是大概率事件。因此,后面三个季度要保持一季度保障房银行贷款新增651亿元的水平比较困难,银行业能够提供的保障房贷款全年应不会超过2600亿元。

  齐骥指出,棚户区改造涉及的工业企业、工矿企业、农场、林场以及参与改造的职工,还要自筹一部分。初步估算,400万棚户区改造所需要的年度投资,也在5000亿元左右。由工矿企业和被改造的职工筹集的,大约有3400亿元左右。

  由于5月初国资委 下发了《关于积极参与保障性住房开发建设有关事项的通知》,要求央企积极参与保障房的开发建设。“要抓住各地在保障性住房土地供应、投资补助、财政贴息、融资、税费等方面出台优惠政策的机会,将保障性住房与商业性房地产开发有机结合起来”。

  目前,北京、广州、陕西、河南、山西等地已经公开表态或出台相关政策,鼓励企事业单位利用自有土地建设保障房。

  尽管这样一来,在保障房的分配环节可能出现问题,但企事业单位的积极性调动起来了,这部分资金还是有一定保障的。

  按照以上偏于乐观的分析,保障房投资尚有2000亿元-3000亿元的资金缺口。

  算上财政部准备发的2000亿元地方债,以及放开的企业债,这个缺口大体能补上了。

  不过,有专家根据央行发布的《2010中国区域金融运行报告》估算出,地方融资平台贷款总额已达到14万亿元,认为平台贷的增长空间有限。城投公司主营业务利微,多靠政府补贴获取利润、发行人变相美化资产负债表、地方隐性债务占比重等。这些问题可能在包含廉租房和公租房等微利的保障房项目中也无法避免。

  今年的融资任务算勉强分配下去了,接下来就是落实和突击700万套开工,可以预计三季度是保障房大干快上的阶段。大多数研究机构认为,今年1000万套的开工任务是可以完成的。不过,今后的续建,还有2012年的1000万套,会令明年保障房的资金需求远超今年,而所有可能出现的麻烦,最后都要中央政府兜底。

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