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异形保障房

2011-09-10 15:43:58 证券市场周刊  唐韵乔

证券市场周刊2011年第34期封面文章
证券市场周刊2011年第34期封面文章

  地方政府想尽办法完成保障房“政治任务”,甚或热衷于提前或超额完成任务。在土地和资金硬约束下,保障房建设热潮背后问题丛生,上演了一幕幕变形记。

  保障房深圳式“扩容”

  【《证券市场周刊》记者 唐韵乔】作为全国土地市场化改革之先的城市,深圳在过去30年里引领了多个全国第一:1987年敲响了土地拍卖第一锤,1989年诞生了中国第一个商品住房,2004年成为全国第一个没有农村建制的城市。今天,深圳却面临诸多土地困局。

  2011年初,中央提出了未来5年开建3600万套保障性住房,2011年开建1000万套的任务。在地方政府保障房任务分解过程中,土地资源紧缺的深圳第一次表现出了牵强之意。

  按照《深圳住房保障五年规划(2011-2015)》,未来5年,深圳将建设和筹集各类保障性住房24万套、1536万平方米,包括安居型商品房(含经济适用房)17.6万套、1216万平方米;公共租赁房(含廉租住房)6.4万套、320万平方米。

  其中分摊为2011年保障性安居工程的任务指标是:新开工7.3万套,新增筹建6.2万套,竣工1万套以上等。“凡是列入2011年计划开工7.3万套保障房的项目,必须在9月份开工建设,”据上述人士透露,截至8月底的现实进度是,仍有39个项目的3.8万套未动工。

  在2011年4月份的一次土地会议上,深圳市规划国土委发言人称,“无论是在今年10月底前开工建设7.3万套保障性住房,"十二五"期间建设24万套保障性住房这个目标,我们都感觉责任十分重大、压力十分巨大、任务十分艰巨。”

  深圳市住建局相关负责人在接受《证券市场周刊》记者采访时更是直言5年时间建设24万套是“在挑战一项完不成的任务”。按其说法,深圳土地资源紧缺,无地可供,目前保障房项目的推进亦在原有土地规划基础上的“见缝插针”。

  小产权房“入保”大势已趋

  深圳“无地可供”的担心不无道理。按照国家土地用途管制标准,到2020年,深圳市建设用地指标仅为976平方公里。2009年底建设用地规模已达893.89平方公里,2010年至2020年新增建设用地规模仅剩余82平方公里,增量空间狭小。

  在土地紧缺的情况下,深圳人并不缺房子住。深圳规划国土委建筑物普查和住房调查数据显示,截至2009年底,全深圳市各类住房约810万套,总建筑面积约4.09亿平方米;根据深圳市第六次人口普查数据,2010年全市常住人口1035.79万人,约645.87万户,以此推算当前常住人口人均住房建筑面积达到39平方米,按全市1320万的实际人口规划来算,人均住房建筑面积也为31平方米,高于全国城市30平方米的人均住房建筑面积。

  按照深圳市规划国土委房产研究中心所长王锋的说法,“人均住房面积之所以能接近40平方米,是因为把庞大数量的农民房即违法建筑算了进去。”

  据一份资料显示,深圳市现有住房主要由五部分组成:商品住房、保障性住房、单位和个人自建住房、城中村村民自建房、工业区配套宿舍及其他住房,其各自存量分别是:100万套、26万套、55万套、450万套和179万套。

  而其中占比最大的一块就是城中村村民自建房,约占深圳市住房总套数的55.6%,其总建筑面积1.74亿平方米,接近全市总住房面积的一半。长期致力于深圳城中村课题研究的北京大学国土与城市规划所所长顾正江表示,单城市更新、旧城改造与违章建筑交叉存量来说,“其中任何一个交叉量推到市场上都是非常大的体量。”

  城中村村民自建房又叫违法建筑,是指未经规划土地主管部门批准,未领取建设工程规划许可证或临时建设工程规划许可证,擅自建筑的建筑物和构筑物。深圳大批量的集体土地合作筹建房出现,一直被看作是深圳30年高速城市化发展过程中的附属产物。因其产权归属问题而不能进入正规市场进行流转,业界又称其为小产权房。

  深圳市朋和置业投资有限公司总经理贺承军接受本刊记者采访时表示,如此大体量的违法建筑若推倒重来,改造成本高不说,也造成了一定程度上的资源浪费,最好的解决之道就是“充分再利用”。

  但问题是深圳违法建筑利益纠葛复杂,据原深圳市查处违法办公室统计,全深圳市直接或间接涉及违法违章建筑的人群约有700万-800万,约占全市管理人口的50%。

  贺承军认为,面对如此庞大涉违人群,行政手段已基本失效,而其权属不清又导致市场手段难以施展,与此同时,相关非法和隐形土地市场暗流涌动,在这种情况下,最好的解决办法就是由政府积极引导之由“地下转为地上”。

  一方面24万套保障房土地供应难题待解,一方面巨量现有违法建筑急需破局,供需矛盾化解似乎缺少无形之手的推动。

  推进中的小产权房“入保”方案

  日前,在深圳住房建设设计中心主持召开的两次保障房茶话会上,多位与会嘉宾提出将违建纳入保障房体系的建议,除此之外涉及到各种民间组织关于保障房话题探讨时,相关议题亦不绝于耳。将小产权房纳入保障房体系似乎已经成为深圳民众高度一致的看法。

  王锋称,违法建筑纳入保障房体系,政府部门正在探索,并称相关方案很“大胆”,“但是深圳市还没具体落实”。

  本刊记者调查发现,违法建筑纳入保障房体系的理论深圳早有探索。2007年以来,深圳公开发布住房保障制度中,就多次提及了相关设想,最新的《深圳保障住房规划(2011-2015)》亦做了进一步提及,“加强原农村集体经济组织集资房和违法建筑征收或没收政策的研究,着力扩展人才安居住房房源。”

  深圳市规划国土委员官网显示,在2011年初的一次城市专题会议上,深圳市政府表示“抓紧拓展其他供给渠道”,并“正在抓紧探索创新保障性住房用地供应政策”,即研究落实和细化的相关具体政策措施。

  实践方面,深圳市政府亦曾在2004年以回购或者没收的方式,将接手的小产权房用于保障性住房。

  一个代表案例是东明花园即是深圳市政府严查村民集资和股份合作公司负责人建房,并以2300万元的清退补偿金方式,回购了东明花园,并首做保障性住房的人才公寓之用,就此解决了南山区141家企事业单位共350多位人才的住房问题。

  “也就那么一两次”尝试案例,据内部人士透露,实践效果明显。但问题是相对于2004年,今天的土地已经大幅升值,地块价格动辄以亿元计,这种模式随着深圳土地迅速升值和有限的政府财力,已不具普遍意义。

(责任编辑:秦研科 HN026)
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