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卢铿:中国楼市不可能衰退

2011-10-19 15:45:21 和讯房产 

海尔董事长兼首席执行官 卢铿
海尔董事长兼首席执行官 卢铿

  和讯房产消息:由和讯网联合全国工商联房地产商会共同举办的“变局下中国地产价值新方向暨第二届地产金融创新峰会”,于10月19日在北京昆泰嘉华酒店举办。海尔董事长兼首席执行官卢铿先生出席会议并发表主题演讲。卢铿认为中国的楼市不可能衰退,即使在宏观调控下企业也有很多机会。以下是演讲实录:

  卢铿:大家下午好!

  我们没有权利去正误,我谈一下我个人对于当前形势的认知和对于政策的建议。今天中国的房地产行业其实在世界同行当中已经占有了特殊的地位,12年的发展,使得每年新增的建设量包括基础设施占全球的52%左右,已经是国民经济的重要支柱了。

  我们今天面临的时代正在发生全面和深刻的改变,我在这里罗列了许多。大家可以看到,这些改变都是在最近的5年、10年发生的。我们今天生活的时代和几年前相比已经完全不一样了,房地产也发生了很多变化,大家可以看到,政策处于纠结当中,中央和地方政府在很多利益上发生冲突,开发成本在持续上升等等,出现了许多大家都知道的一些现象,房地产正进入一个新的时代。

  当前这个行业当中出现了一些特殊的现象,比如灰色的融资非常猖獗,各种成本全面上升,房地产的利润空间非常小。这是(PPT)我理出来的房地产行业当中许多冲突的事情,大家可以看一下,一方面我们需要去补平10年保障房的欠帐,另一方面又砍掉了商品房的长板。我个人觉得,我们现在的房地产形势可能会出现一些失误,我罗列了大概有20个原因,大家可以浏览一下。在这里我也提到了一些问句,大家可以自己问自己。比如当我们用非市场的手段强压的拐点会持久吗?比如我们的房价真的大跌,银行会扛得住吗?比如说保障房的大跃进所伴生的大量的问题最后由谁来负责任?现在我从很多地方官员那里得到了一些数字和信息,觉得到保障房现在已经出现了全面的问题,政府应该高度关注。

  对于现在的政策,其实很多地方有很多对策,在这里我只是举了一些例子。这些对策当中有些是迫不得已的,有些我觉得也是正确的。实际上地方政府的限购令并没有完全执行中央的一刀切,开发商有很多不同的方式。所以我觉得不要对开发商整个群体,对于现在政策的抗衡能力低估。房价为什么高居不下?其实有很多原因,比如地方政府的土地依赖程度实在太高,因为他没有第二个可以依赖的,也改变不了,还有成本全结构的上升,城市化率,投资渠道的狭窄。最近有银监会的领导说到,房地产贷款压力的结果是房价下跌5成银行也能承受,其实许多专家已经批评了这么一个观点,虽然是专家的分析,实际上如果真的房价下跌5成的话,会产生重大的金融风险,应该,摧毁性的。中国的楼市会不会有否极泰来?我个人认为可能有,这种否极并不是指的整个楼市的简单复苏和楼价的重新飙升,而是指的政策需要一些必要的调整。房地产市场需要重新活跃,而不代表房价的反弹和飙升。不得不纠正的行业新政是因为地方政府的诉求,行业市场的需求和相关行业的要求。实际上现在已经有一些迹象表明,至少在地方上已经出现了一些变化,甚至有些地方银行的资金都在出现一些松动。

  佛山市的朝令夕改的故事应该引起大家的深思,不是简单的一个游戏,也不简单是佛山市政府突然想起了由建委出一个文件来试探一下有关方面的意识,我觉得有很多值得大家深省的问题在里面。其实中国楼市不可能衰退,因为有很多理由,我就不多讲了。在宏观调控的时候其实也有很多机会,比如对于我们的企业来说就出现了许多机会,比如区域开发的机会、商业地产的机会、工业地产的机会等等。我觉得新政可能会出现转向,因为一直到现在,从中央到地方,从银行到百姓,从开发商到媒体,各个方面其实现在都没有满意。

  我有几个建议:一是宏观调控一定是要坚持因地制宜,实时微调,不要再搞一刀切,因为中国太大了。二是学习某些城市的一些做法,比如长沙我不知道现在改了没有,他的方法就是90平方米以上不限购,就是你有能力买比较大的户型的人让你买,这样其实政府收了很多税,用它来做保障房,沈阳市二环以外不限购。我觉得对不同地区采取不同的限购令比较科学一些。三是适当的多供应土地,并且不要简单的用价高者得的方式,而采用招标的方式。四是适度的增收一些再交易环节的税,避免短交易房,比如一年内交易的话,可以征收50%的税,逐年减10%,到五六年就没有了,扛得住的人可以扛,扛不住的人短期不会炒房了。还有就是减免一些不合理的税费,现在中国有些地方的税费已经达到62%左右,实际上这些税最后都被市场背了,被老百姓背了。另外就是大力的鼓励发展小屋大家,就是把户型做小,但是把生活做好。五是科学而认真的做好保障房,保障房绝对不可能像现在这样瞎做乱做,很多城市做保障房是为了完成任务,廉租屋、限价房、公租和经济适用房结构性的出现了没人要。因为他们的位置不好,因为中国绝大部分的城市没有轨道交通网,普通公交是不可能解决郊区大规模的保障房的,所以这些问题都需要好好的思考。

  作为辽宁省的常委我对政协有一个建议,一共涉及到120多条意见,这些意见我只列出来了标题,希望能够形成一个组合拳,全面的解决今天的问题。其实今天中国的房地产出现的问题,房价高是因为成本高,成本高是因为地价高,地价高是因为地方政府没有别的财政渠道,所以最根本的问题是要解决土地供应的问题。为了这个题目,我写了120多条建议,很抱歉,只能跟大家分享一下标题。

  最终楼市的调控应该持续的进行,但是要注意方法和效果,不恰当的政策需要及时的加以纠正。调控政策应该从治标转向治本,我相信智慧和前瞻的政策才会真正的造福于百姓,谢谢!

(责任编辑:李丽娜 )
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