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聂梅生:房地产市场的四个价值洼地

2011-10-19 16:41:35 和讯房产 

  由和讯网联合全国工商联房地产商会共同举办的“变局下中国地产价值新方向暨第二届地产金融创新峰会”,于10月19日在北京昆泰嘉华酒店举办。全国工商联房地产商会会长聂梅生女士出席了会议并发表主题演讲:

全国工商联房地产商会会长聂梅生
全国工商联房地产商会会长聂梅生

  聂梅生:大家下午好!

  很高兴参加这次会议,而且刚才听了很多非常精彩的演讲。关于今天的题目也是反复的修改,我到这里以后,看到给我分配的是《新十年中国地产投资价值方向》,这个压力很大。今后10年就是到2020年或者2021年,所以零向还是按照今天的主题,变局下的中国地产价值新方向。对于这个主题我也做了一些思考,希望跟大家交流一下。

  关于地产价值的新方向,我觉得这个题目定得很好。因为现在恰恰是需要这样一个价值的新方向,要说清楚这个问题,原来的价值哪些方面是过度了,不该有那么高的价值,把它过度的发展了。刚才有一些发言人也讲到,尤其是讲宏观经济的几位专家也说到了这个事。如果说是新价值,就是原来价值缺失,或者叫做价值洼地的到底是哪些,这次调控不仅没有调控,而且要支持的是哪些,这样才能找出来我们地产价值的新方向。

  恰好今天上午和秘书长我们在讨论今年的年会到底要开一些什么内容,设置哪些问题,跟这个题目是非常贴近的。在这里也得到了很多思路,刚才和黄怒波黄董事长也在讨论这个问题,他也很赞成。我觉得肯定是过度发展的,或者过热的,甚至于推向泡沫的,这个地方要做调控,今天我们先把调控的方面放下。总而言之,商品住宅这个板块受到的挤压最大,剩下未来10年的价值还有多少?这个可以另说。原来的价值发挥得不够的地方到底是哪些,就是我们现在应该挖掘的一些价值洼地。通过我们商会内部和其他产业一起来讨论,我想起码有四个方面应该是我们的价值洼地,也就是说未来10年,肯定房地产以另外的形态需要发展的,而且是受到国家政策支持的到底是哪些。

  第一内需型、消费型的价值不够。内需型、消费型的为什么会放到第一?刚才大家也听到了关于讲宏观经济的这些专家们的意见,从国家来讲,已经肯定下一个10年,“十二五”期间肯定是把内需消费放到第一,投资放到第二,出口放到第三这样一个排序。在这样一个排序之下,如果非要房地产第一,是支柱,和国家经济是一损俱损,一荣俱荣这是逆时代的。内需的部分实际上是很不够的,我注意到最近的一个数据,我们国庆节的长假期间,就这7天的假期,在旅游方面多少?达到7千亿,就这几天7千亿内需的支持,非常强劲。而且我看了一下数据,2010年中国旅游整个带动的数量,产值已经达到了1.2万亿,相当高,这是一个长期的内需。最近房地产商会大量的和美国、日本,和国内其他的产业,还不是房地产做养老产业,到2020年中国老年人口超过美国的全部人口,而且是50后的这一批大踏步的进入60岁,这是非常大的内需市场,而且很多都是独生子女赶在一块。房地产产业每年估计下来,我是理工科的,比较爱算数。从其他的方面,民政和保险他们算出来也是1万多亿,这完全是内需,也可以说是消费。这两个加到一起,就将近3万亿,光是旅游和养老这一块就是这么多。不知道今天大家注意到没有,十七届六中全会关于重塑中国的文化,出了一个纲要,就是中国的文化产业将会以新的形态出现。内需型、消费型的可能还有很多,在座很多的,不管是财经方面的还是房地产方面的,早已大踏步的进入了。只不过原来是被商品住宅这一起盖过了,没有听说今年去调控这三个方面,而下一个十年恰恰是它的发展余地,是有价值的,这是一个价值洼地。这是第一个板块,内需和消费一定是房地产价值新方向的重要方面,因为符合我们国家的发展阶段,符合我们政府宏观方面整个经济转型的需要。

  第二城市板块。虽然我们的城市化很多人都说今年达到50%甚至是过一点,以后会减慢。以前我们城市化是拿人说事,说农民工进城,城市的人口和总人口的比例是多少是叫做城市化率。其实我早就说这个事,这个城市化率的问题不能说进了城多少人和全人口的比例,不是人进城的问题,而是城市发展的质量问题和人在这个城市当中的幸福度,以及整个城市的价值体现在哪里。在这个意义上,可能我认为已经走过了一个20年,这20年我们房地产开发企业在中国城市化这个问题上已经取得了巨大的利润,还是商品住宅这一块。因为城市化发展初期就是解决住房问题,解决缺失问题,改善问题等等。结果到现在其实我们调控也10年了,如果大家没有忘记的话,2002年开始准备,2003年已经出了121号文件,已经打响了调控的第一枪,明年就是2012年就是调控10年了,这10年主要就是商品住宅这个板块。所以第一块我们已经取得了很大的发展,取得了很大的收益。下一步城市当中缺失什么?就是住进去的人他需要什么,他需要在城市空间里面的公共生活。今年的商业地产,包括写字楼,商铺大量的发展,我可能没有时间去分析今天的数据,其实数据当中隐含了很多,房地产投资包括两方面,既包括商业地产今年增加的这一部分,也包括今年保障房的投资。保障房的投资如果大家没有忘记的话,年初是说1.3万亿,既然今年是100%,毫无悬念的开工率要达到100%,现在已经98%了,这1万多亿已经投下去了。今年的房地产投资,现在报上来的数字当中包括这两块。返过来说明了什么问题?说明商品住宅的投资到底是多少。实际上关于城市化的问题,我们需要城市开发,城市运营,我们通常说的商业地产这一方面,为什么这么多的城市综合体?城市开发和城市运营?这一块大量的发展,就是因为我们城市化这个过程进入了第二阶段,住进来的人需要这些。所以在城市化问题上的概念,也不是人数比人数,不是那么一个简单的比例数。

  第三是地产价值新方向,也是和经济转型密切相关的。我们的转型从原来的劳动力密集、出口、外向的转到科技含量更高的高科技或者是新型的经济体来带动的一个产业结构转型。这个转型形成了我们研究的一些新区,比如最近批了河南的新经济(310358,基金吧)区,可能和一开始深圳的模式,浦东的模式都不一样,随着铁公基沿线,新区承载新的产业,新的产业需要房地产作为它的承载力。所以现在我们行业内老把这个都加“地产”两个字。如果说成是的方面是商业地产,转型承载的经济区或者基地叫做产业地产,我们也可以这么理解,但是实际上在这个发展当中,我们一定不是主角,在产业转型当中我们一定是承载力,这一块原来也是发掘不够的一个价值洼地。

  第四是今天的主题,就是关于金融创新的问题。刚才张民耕讲到了里面很多的道理,实际上房地产业界已经谈了很多年了,从整个全世界的房地产,不光是中国,都是经济的一个风向标,不管你愿意不愿意,房地产永远和经济是分不开的,即便是美国,美国的城市化已经达到70%-80%了,它的指标仍然是房地产,房子怎么样作为一个指标,欧洲也是一样,中国也是一样,不管你愿意不愿意,未来的10年、20年,甚至更长的一段时间都和房地产有关系,只不过是不同的形态,不太的价值来体现这样一个问题。房地产本质实际上是一种服务业,是第三产业当中的服务业,而它在服务当中最重要的是金融服务,所以实际上在美国是把房地产这一块是放到金融业里面去说。但是在中国一说这个就不对,好像房地产原来是支柱产业,现在又变成了影响经济祸害的,大家都人人喊打的一个产业,实际上都不是那么回事。只要是说到房地产,一定有资产价值,一定有金融属性。不能把房地产纯粹说成消费,或者就是跟iPad一样的,永远不一样,买个iPad不可能是金融产品,也不可能进行升值。但是你买一套房子,不管是什么样的房子,它的资产价值就存在了,投资的性能是剥离不掉的。

  怎么样很好的重视房地产金融创新,确实是我们今后的一件大事。我们原来主要是依靠银行和银行相关的信托等等一些金融工具,可能以后真的不是这样,如果我们转向内需型、消费型、城市化升级型,恐怕我们就不是开发贷,银行就不是以开发贷的形式给你,而且土地的取得也不是这种我们商品住宅用拍卖举牌的方式取得,可能形态都会变化。所以我觉得,我们的金融创新这个领域体现了整个我们投资链的重新整合,投资链的重新整合是价值工程当中,也就是我们价值方向当中的龙头,如果不重新整合这样一个投资的新的有价值的整合,后面就没有办法去续上你的杠杆,续上你的资金链,这个是势在必行的。

  原来我们提到的一些金融创新,比如说REITs实际上并没有实现,我们提了那么多年,希望把它能够实现,其实并没有实现。为什么呢?因为最后变成银行间的一种债等等,并没有在资本市场上体现。现在这一块仍然重要,只要是我刚才说的那几种大部分都是持有型的物业,持有型的物业怎么退出?包括现在的公租房怎么退出?如果不发展这种金融工具就没有办法退出,没有办法持有。还有我们今天讲的各种类型的房地产投资基金,不管是私募的还是什么样的,现在这是一个机会。尤其是民间的资金这么涌动的情况下,我想从政策层面应该更多的支持这些。整个房地产价值的新方向,我自己考虑起码是在价值缺失的这四个方面,可能今后会有更好的发展,谢谢大家!

(责任编辑:李兰兰 )
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