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圆桌论坛一:房地产投资基金重构地产价值方向

2011-10-19 17:21:42 和讯房产 

  由和讯网联合全国工商联房地产商会共同举办的“变局下中国地产价值新方向暨第二届地产金融创新峰会”,于10月19日在北京昆泰嘉华酒店举办。

  民建中央副主席辜胜阻出席并将就“经济走势与货币政策发展”作主题演讲,国家发展与改革委宏观经济研究院副院长陈东琪也将以“从周期轨迹看经济走势”为主题发表演说。中金首席经济学家彭文生、全国工商联房地产商会会长聂梅生、海尔地产董事长兼首席执行官卢铿、中坤集团董事长黄怒波、盛世神州董事长张民耕等经济学家,地产大佬以及投资专家悉数到场,为您拨开迷雾,共同探讨变局下的中国地产价值新方向。

  以下为圆桌论坛“房地产投资基金重构地产价值方向”实录:

  主持人:大家知道,随着资金压力的加大,房地产商现在也在不断的寻求多元化的融资方式。我们这边有一组数据,今年以来,开发资金的来源自筹资金占41%,定金和预付金占25%,贷款占16%,其他的18%就是各种方式。这组数据说明什么?我们想听听接下来的专家给我们做一个解读,让他们定位一下我们未来房地产投资基金重构地产的一个价值方向。有请这场论坛的主持人,全国工商联房地产商会的秘书长钟彬先生,下面我把接力棒交给他,参加这场论坛的还有:盛世神州董事长张民耕先生;民生银行(600016,股吧)地产金融事业部首席分析师董续勇先生;中信证券(600030,股吧)房地产金融业务线高级经理、基金业务负责人兼董事罗霄鸣博士;北京大学房地产发展研究中心副主任杜猛先生;木下株式会社董事福元先生;伟业我爱我家(博客,微博)集团副总裁胡景晖先生。

  钟彬:我们今天的主题是让人觉得有变化的主题,我们每年都会搞一个论坛,每天的主题都不一样。前几年我们也提出了房地产一些关于金融方面的一些主题,但是都谈到金融创新,还没有重点往地产基金这个方向来强调。今年我们把地产基金也作为一个非常重要的话题,我们看到2010年10只的房地产股权和私募基金,有100亿人民币。2011年1-9月底一共接近17亿美金,跟2010年全年的目标是差不多的,第四季度我们估计还会是一个高峰。今年来看房地产是私募基金,其中爆发的,去年我记得开会很多人说这个事还方兴未艾,今年的趋势有了很大的变化。今天在座的嘉宾都是从事房地产投资基金的,有银行、北京大学还有证券,我们共同分享一些关于投资基金的话题。

  我想问一下张总,房地产商会一直跟踪创新和服务,商会也发起了好几只的基金,包括盛世神州,在今年我们又把房地产的基金联盟专门成立了,在这里面,您作为发起人,作为投资人,这个意义和目的是什么?

  张民耕:其实关于房地产业要做一个调整,格局要做一个变化,要使房地产金融产品更加丰富,其实在05年的时候住宅商会变为房地产商会的一个酒会上就已经提出了。为什么这么长时间,到了今年才有了根本的实现,就是因为有所谓的变局,这个变局我们规模一下大概有五大变局,总的背景当然是宏观调控,而且这次是认认真真有力度、有效果的调控。在这个调控下,会有五个方面的变化:

  第一房地产市场的份额和主体发生了变化。大地产商本来就有竞争,但是这次调整是国进民退,大进小退,特别小的房地产商今后的发展路径可能由于竞争而显得非常艰难。

  第二整个房地产开发商的金融模式发生了巨大的变化。原来形象的说是十个碟子六个盖,甚至于五个盖就能把这些碟子捂起来,现在不行了。原来有30%的自有资本金可能这个项目就可以做,银行就可以贷款,它的模式是自有资金加上借贷资金就等于开发资金了,现在这个模式有巨大的变化,要有充足的资金,很可能就是自有资金加上合资、合伙的资金,然后再加上信贷资金才能做。

  第三房地产开发商现在真正实现了第一次是由聂会长提出的,就是从香港模式向美国模式转变。香港模式是开发商从投资开始,投资、开发、销售、经营管理,都是自己来。现在由于资金区域杠杆化之后,房地产整个链条各个环节产品都在细化。

  第四房地产行业的利润率有一个大的变化。房地产利润率的下降已经是不争的事实了,利润的分布,以前是开发的利润,再加上开发销售以后炒房还有一部分利润,现在可能是开发的利润要被投资商分享,今后炒房的利润越来越少了。

  第五地域布局要变化。以前是集中在一二线城市,现在一二线都限购了,二三四线房地产都是全面开花,全面开花当然也符合城市化全面开展的布局。有这样一些背景,使得房地产资金去年是元年,今年就像雨后春笋一样生长起来了。

(责任编辑:李兰兰 )
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