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楼市牛熊争

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2011年12月08日18:53 来源:新民周刊 

  专家否认央行下调存款准备金率为救房地产市场

  楼市拐点看方向

  “如今不打折,你都不好意思卖房;售楼处不挨砸,你都不好意思说自己是品牌开发商;不在多城市同时挨砸,你都不好意思说自己是全国性大开发商;不关几十家门店,你都不好意思说自己是品牌房产中介。”

  拐点的确是到了,大家说着笑话,看着笑话,觉得房价再下台阶并不遥远。这节骨眼上,存款准备金率降了。虽然众口一词说央行动作与楼市调控无关,但人们心里难免有了一份疑惑。毕竟,2009年房产商作为狼狈的“猪坚强”,还真的等来了救援队,那一幕还历历在目呢。

  于是,有人问:如今的这个拐点,那是朝上拐还是朝下拐啊? (张襦心)

  拐点,向上拐还是向下拐?

  “如今不打折,你都不好意思卖房;售楼处不挨砸,你都不好意思说自己是品牌开发商;不在多城市同时挨砸,你都不好意思说自己是全国性大开发商;不关几十家门店,你都不好意思说自己是品牌房产中介。”

  记者/张襦心

  “除了房价,也多关心一下我们的房地产股,几个月来一直跌跌不休。今天大盘突然暴跌,B股的房地产股更是重灾区,我手上的新城B跌幅高达8.3%。我在上面套了几十万,说句实在话,一分钱都没有了,只能等下月发工资。我的领导更惨,被套了几百万。”11月30日,北京一家网络公司的总监向记者诉苦。

  就在这位投资者纠结到底该“就地卧倒”,还是勇敢地行使期权、再填点钱到这个窟窿里去,当晚就迎来了“解放军”央行35个月以来首次下调存款准备金率。“我的股票有救了!”不出所料,第二天房地产股带头领涨。

  尽管清一色的专家出面“辟谣”,下调存款准备金率不是为了给房地产松绑,但几乎所有的网友评论都剑指房地产。

  房地产调控是否会再次上演2009年临门一脚却调头而去的那一幕?正逢“四季度楼市拐点论”甚嚣尘上,问题是:究竟是向上拐,还是向下拐?

  过冬模式

  大雪时节,朔风凛冽,房地产行业也迎来了极度寒冷。

  就像“戏说地产”里调侃的,“如今不打折,你都不好意思卖房;售楼处不挨砸,你都不好意思说自己是品牌开发商;不在多城市同时挨砸,你都不好意思说自己是全国性大开发商;不关几十家门店,你都不好意思说自己是品牌房产中介。”

  在“史上最严厉的调控”之下,限购、限贷,已成为开发商的噩梦。9月10日,在记者新书《地产真相》的发布会上,北京万科副总经理肖劲公布了万科市场部门所做的一份抽样调查:“北京有资格、有能力购房的家庭不到3%,约合20万户。”万科副总裁毛大庆则补充道:“现在的情况就是每卖一套房子就少一个客户。”

  截至12月1日,北京商品房库存量已经达到了12.5万套。这是继2009年5月30日达到12万套后,北京住宅库存量再次回到历史高位。

  另据此前上海易居房地产研究院发布的报告统计,截至2011年10月底,北京、上海、深圳、广州4个一线城市新建商品住宅库存总量高达2780万平方米,比去年同期增长约38%。预计四季度新建商品住宅存量还将继续增加。

  楼市供应量已达历史峰值,销量却陷入最低迷。

  2011年的“金九银十”,北京楼市合计签约量仅2.7万套,较去年同期逾5万套的签约量下降了46%,而在全国47个大中城市中,有41个城市住宅成交量低于去年同期,广深沪等9城市同比下跌五成以上。

  二手房市场上,买方等,卖方熬。

  11月份,昆山阳澄湖畔某小区,一位中介做完手上这单,准备回老家湖北歇上三个月。“这是几个月来唯一出来的一套房。没生意,二手房主只要不是等钱用,基本没人在这种时候往外卖。”

  深圳中原地产已关闭60家门店,1000人流失。北京的中介门店今年以来已关闭约1000家,仅10月份就关了177家。拥有中国 “房产经纪第一楼”的浙江裕兴不动产,也因背着300万银行贷款、1800万民间借贷,以及其他欠款1000万,被舆论怀疑“老板要跑路”。

  “楼市2012”即将来临,万科把自己的发展模式调整为“过冬”。用毛大庆的话说,就是“慎买地、不囤地、不涨价、快速消化。超过10亿的项目必须寻找合作伙伴。”

  “房闹”像幽灵一样突然冒出来,打砸售楼处的风波一度蔓延,也许发泄的是老业主对房价转瞬缩水的极度不满,也有人怀疑这是开发商自导自演的“行为艺术”。无论如何,都说明各方博弈已进入深水区,折射出来的是同一个问题:开发商很“差钱”,这也是本轮房价下跌的“唯一动因”。

  以狂飙突进闻名的地产大鳄杭州绿城,最近便因为致命的“资金软肋”,把自己逼到了悬崖边,屡屡遭遇“倒绿”风波。

  这家企业的成长历程,在房地产调控中极具标本意义。

  2008年调控,绿城曾言辞激烈地批评万科抛出“拐点论”带头降价,乃是对行业“不负责任”,并因不愿意降价求生存命悬一线,没想到政府救市让它逃过一劫,并雄心勃勃地一度挑战地产业老大万科。

  “当初被视为‘睿智’的万科成为‘弱智’,拿地时总是被地方政府不待见。坚持扛着的绿城,则被奉为座上宾。”一位地产界人士私下对记者笑言。

  2009年楼市发高烧,绿城不惜重金斩获多处“地王”。高端市场、高端产品的定位,也意味着绿城的布点,几乎都在限购城市;对准的,都是限购人群。于是在本轮调控中首当其冲,再度回到谷底。

  2011年中报显示,绿城中国截至今年6月30日的净资本负债比率达163%,较2010年12月31日上升31个百分点,居内地上市房企之首。

  “绿城,会不会成为第二个顺驰?!”该问法极具眼球效应。再加上“收购门”、“信托门”、“香港退市”传言、“阿里巴巴义薄云天出手相救”、“叫卖球队无人应”等等,以至于绿城老板宋卫平几近成为“年度话题人物”,就连浙江丽水大雾一架私人飞机失事坠毁,都有小道消息跟他扯上关系。

  “绿城在快速扩张模式上学的是碧桂园,在产品模式上学的是龙湖。以为虽然和别人一样的价格拿地,但只要推出好产品,就能卖出更好的价格。没想到一旦市场进入下跌通道,成本就成了它巨大的负担和压力。”著名地产评论人士,中投联达(北京)投资有限公司董事长杨少锋分析道。

  他认为:“绿城还不至于破产,卖掉几块地就能过冬了。但接下来的问题是,现在谁还在拿钱买地?”

  数据显示,今年前3季度,在A股上市的房地产企业中,70%房企经营性现金流为负,超过40%房企净利下滑甚至出现亏损,超八成房企负债同比增加。

  一言以蔽之:谁都没钱买。

  拥有诸多可以变现资源的上市大房企都勒紧了裤腰带,中小房企的日子更是可想而知。

  福建宁德十大杰出女性地产商郑小青,也有传言“被破产”了。

  10月中旬杨少锋接到电话,说是他老家宁德一个认识的女房地产商破产了。“通过民间融资做房地产,融资额高达20亿元,利息从3分到最后高达年息100%。因银行收紧信贷宣告破产,资金缺口高达10亿元,涉及宁德民营企业数十家、民众无数。其中一家从事电机出口的制造企业老板借出1亿多,将可能成为关联破产的另一个实体企业。这种情况,预计在浙江、福建、广东等民间融资盛行的地方将大规模爆发,温州、宁波、台州、宁德、福清、泉州等地都将是重灾区。”

  大浪淘沙,房地产行业注定上演:死一批、跑一批、割肉卖地活一批。

  各种“突围”

  不仅房产商,习惯于依赖“土地财政”的地方政府也hold不住了。

  从今年9月份开始,广州的土地拍卖就开始频繁出现“零举牌”,地产巨头纷纷缺席。10月份,广州推出的19宗用地无人问津,北京则共成交土地21宗,其中工业用地成交15宗,商业用地成交5宗,仅仅成交的1宗住宅用地,还是限价房用地。

  11月23日,北京市土地整理储备中心调低了“平谷区马坊镇B05-01、B05-02地块居住、社会停车场库项目用地”等2宗地挂牌起始价格,下调幅度分别接近9%和15%。这两块土地从今年年初挂出来,至今无人问津,熬成了“骨灰级”。

  土地出让金对地方政府意味着什么?

  国土资源部的统计显示,2005年,在国家收紧“地根”的情况下,土地出让金总额有5505亿元;2006年增加到7676.89亿元;到2007年近1.3万亿元。2008年全国土地出让收入缩水,但仍然维持在9600亿元的高位。2009年全国土地出让金飙至1.59万亿,在全国土地市场经历了一场盛宴的2010年,更攀上2.7万亿的历史高峰。在不少地方,土地出让金占预算外财政收入比重已超过50%,有些甚至占80%以上,早已演变为地方政府的“第二财政”。根据中国债券信息网公布的数据显示,2010年全国记账式国债一共才发行了人民币1.45万亿元。

  地方政府在土地上的财政收益不仅表现在巨大的土地收益上,也同样表现在房地产的交易过程中。统计表明,在整个房地产的建设、交易的过程中,各种收入占到了房地产价格的30%-40%左右。

  财政收入大部分是需要上缴的,那么中国绝大部分基层县区级政府,如果离开土地财政,日子过得下去吗?

  面对财政窘状,地方政府又是如何变出钱来“搞建设”?

  福建一位县级市的市长,曾跟杨少锋说了一个雄心勃勃的投资计划。

  杨少锋奇怪地问他:“县里一年才十几个亿的财政收入,怎么支撑这么庞大的项目?”

  该市长胸有成竹:“我们去年刚刚拍了一块地,1亩地1200万,不到一百亩地,我们土地出让金就将近10个亿,现在我们市的土地储备有将近1500亩,仅仅这些土地储备就值200多亿。” 而早在1年前,该县地价还不到600万/亩,一年时间,因为地价的暴涨,在市长看来,口袋中随时可以开支的土地银行,资产已经翻了一倍。

  在房价和地价暴涨的过程中,这位市长所勾勒的发展前景,建立在以未来的土地出让金收入和房地产税收的良好预期基础之上,并且几乎在中国大地上每一个城市上演。如此“摩天大楼”,宛如建在流沙之上。一旦流沙消逝,这些地方是否能够承受随之而来的塌陷?

  于是我们看到了心急如焚的地方政府的各种“试探”。比如悄悄给限购令松绑,却又在几十个小时后紧急叫停。

  在已经执行限购的46个城市中,明确了截止时间的城市有12个:福州、厦门、海口、济南、青岛、石家庄、长春、贵阳、南宁、合肥、苏州、南宁。其中11个城市截止日期都为2011年12月31日,南宁的截止时间为2012年2月29日。至今为止,没有一家主动表态明年继续执行限购令。

  调控向何处去

  就在节骨眼上,央行突然下调了存款准备金率。

  上一次央行下调存款准备金率,还是在2008年的12月份。连续上调了12次之后,这次罕见地反向操作,让许多人倍觉意外。然而敏感的金融界人士,却早已从蛛丝马迹中,嗅出了不寻常的意味。

  11月8日,中国一年期央票拍卖,收益率出现了28个月来首次下降。央行不肯回收太多的流动性!澳新银行大中华区经济研究总监刘利刚从中读出了货币政策放宽的信号。

  11月16日,央行公布了“第三季度货币政策执行报告”。透过10月份贷款数据,可以发现银行已经被允许发放更多的贷款。

  最具标志性的事件,还数11月22日,浙江省农信系统获准定向下调部分机构的人民币存款准备金率0.5%。如果用许小年教授的“烟枪论”,这简直就是“抽鸦片上瘾”的央行已经忍不住往烟枪上瞄了一眼,接下去就该伸手去摸了。

  许教授为何如此批评?这是因为中国实体经济已经出现了下滑之势。在“稳增长”面前,到底是要效率,还是要质量?

  从央行再次祭起释放流动性的“法器”来看,答案不言而喻;被习惯性依赖的“抓手”,也就呼之欲出。

  “政府释放流动性是为了给实体经济补血,但目前这个情况,指望实体经济来拉动整个中国经济几乎不可能。”杨少锋认为。

  房地产在国民经济中扮演的角色,让人无法回避。

  记者从2010年中国社会与经济发展统计公报中看到,2010年中国全年社会商品零售总额为154554亿元,而房地产销售额则高达4.5万亿元,近社会商品零售总额的三分之一(需要指出的是,房地产的销售额并未计入社会商品零售总额),对整个上下游行业的带动是16万亿。全年银行贷款余额增长8万亿元左右,而仅仅房地产行业的贷款增长额度就达到2.17万亿元。可见房地产在中国经济中占据的比重已经严重超过了三分之一。房地产,不再仅仅是房价上涨过快导致的民怨问题,已经上升成为我们整个经济体的“嵌入式病毒”。

  如何“杀毒”才更有效果?杨少锋说:“就像一个病人发高烧,现在只是给他擦了酒精,把他体表温度降下来了。房地产调控的真正出路是有限市场化,将商品房、该市场化的那部分完全放开,即使涨到天上去又有什么值得担心的?政府可以通过税收杠杆,把大部分收入取之于民用之于民,大量建造保障性住房,解决中低收入者的居住问题。”

  在非有限市场化的当下,保障性住房,又在遭遇怎样的尴尬?

  今年3月,国务院提出2011年我国要新建1000万套保障性安居工程。有新闻说,截至9月底,全国城镇保障性住房和棚户区改造住房已经开工986万套,开工率98%。但按照北京高策房地产顾问机构董事长李国平的说法,这么高的开工率,是要把 “放个鞭炮、挖铲土、剪个彩”这一类的刨去的。

  未来5年,我国计划新建保障性住房3600万套。除了建设成本之外,建这么多房子还必须通过市场向老百姓征地。地方政府自己的财政能否撑得起这么庞大的资金需求,的确是一个问题。在今年1000万套保障性住房计划中,400万套为棚户区改造住房,200万套为经济适用房和两限房,160多万套为廉租房,220万套为公共租赁住房。真正有降房价意义的经适房和两限房,也只占了保障房总数的20%。

  抄底去?

  2008年调控,2009年放松,之后房价迅速报复性反弹。很多人担心明年调控如果放松,是否房价会再次涨得风生水起?

  “我认为不会。2009年实质上是金融危机救了中国房地产。如果说原来的政策是用各种政策打压,后来政府为了挽救经济,则是用各种政策托市。2012年,我觉得政策应该是在各个手往下压的时候,压的力度稍微减轻了一点,或者一只手放松了,另一只手还压得很紧。”

  杨少锋已打算明年一季度去抄底买房。

  “现在已经是个底了。11、12月份,开发商为了偿还一年一度的到期贷款,资金链将变得异常紧张。1月份,新的贷款额度虽然下来了,但是有很多开发商一开始贷不到款。2月份,贷款陆续到账,但开发商多半用来偿还高利贷,这是第一要紧的事。3月份,才开始逐步清理拖欠的工程款。直到二季度,开发商资金链才会有一个好转。开发商最缺钱的时候,一定是让利最多的时候。如果冬天都过去了,还有什么理由继续让那么多利呢?”

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