和讯地产金融刊第11期：房地产信托迎来密集兑付期-房产频道-和讯网

·2012年到期的房地产信托产品1172亿元，整年兑付规模较大，尤其是3月、6月、7月和8月为兑付高峰。
·2012年到期单个房地产信托产品规模较大的房企：新湖中宝、天一建设、恒盛地产、大连万达、福星惠誉。
·2012年到期融资总规模较高的房企：保利置业、大连实德、海航置业、浙江广厦、上海证大、融创中国。
·2012年到期的房地产信托产品主要发行公司：中融信托、新华信托、平安信托、中海信托、中城信托、华澳信托。
·绿城集团、星耀集团、中华企业、阳光城集团等成为最有可能发生信托兑付危机的公司。

千亿房地产信托产品到期开发商兑付压力加大

　　2012年到期的房地产信托产品1172亿元。在房地产行业整体销售受阻的市场背景下，通过销售回款方式偿付投资人本息的常规兑付方案困难加大。[详细] [评论]

万科冬季“换挡”借道信托

　　为满足公司上海五街坊项目开发的需要，公司向华润深国投信托有限公司申请信托借款人民币10亿元，期限两年，该笔借款为固定利率借款，年利率11.2%。[详细]

调控政策不断纵深房地产信托减速抑或转向

　　中小开发商降价增量恐怕是回笼资金的唯一出路。[详细]

观点

	信托风险会先于银行爆发郭田勇认为房地产信托客户比银行客户质量差…[详细]

	房地产信托危机四伏用益点评：信托产品收益持续走高，房地产信托危机四伏…[详细]

房地产信托产品收益率高企

近期收益率较高的房产信托
信托产品名称	发行机构	资金投向	信托规模(元)	预期年化收益率	发行时间	投资期限
平安财富安城1号房地产基金信托产品	平安信托	绿城温州龙湾项目	86000万元	22.4%~25.3%	2011年6月	24个月
昆明星耀特定资产收益权投资项目集合资金信托计划	中信信托	购买昆明星耀体育运动城有限公司和天津星耀投资有限公司的特定财产收益权	30亿元	25%	2007年12月	1年
中信乾景·恒润套利型投资基金集合信托计划	中信信托	向杭州西溪湿地蒋村B-19地块进行股权投资	1.12亿元	最高14.5%	2011年9月	15个月
长江畔·桂圆林生态墅区项目集合资金信托计划	四川信托	建设四川同汇张坝渔子溪国际社区项目	最高为13.5亿元	最高14.5%	2011年5月	24个月
中信盛景星耀地产基金集合信托计划	中信信托	天津星耀五洲项目	不少于67.9亿元	14%	2008年9月	15个月-5年
吉林恒大华府首期项目贷款集合资金信托计划	四川信托	吉林恒大华府首期项目	1.5亿元-2亿元	12%	2011年8月	24个月

·点评

天津星耀债务重组信托兑付或将延期

2008年9月，星耀集团与中信信托提前终止了上述信托计划，并以数额高达68.9亿元的“中信盛景星耀地产基金集合信托计划”替代，该募集资金额创下了当时房地产信托之最。近日有消息称，目前中信信托、华能贵诚信托、华融国际信托三家信托公司已经在对天津星耀的债务进行重组，最大的可能性是延期还款。

绿城信托产品收益率普遍偏高项目降价压力较大

今年六七月份，这款名为“平安财富·安城1号房地产基金信托”产品受到了外界的高度关注。该信托产品以股权投资方式参与了多个绿城旗下的房地产项目，包括温州龙湾项目、扬州广陵区旧城改造项目及宁波市镇海项目。发行方称，这些信托项目，投资预期收益率均高达25%以上，温州龙湾项目更是可至35%—41%。这样高的收益率，再加上目前房地产市场销售不畅，绿城集团旗下项目的降价压力可见一斑。

数据来源：和讯房产根据信托业协会公开数据整理

连环信托销售不畅房企偿债能力存疑

2010年初至今发行信托产品较多的房企
企业名称	合作机构	发行数量	投资区域	涉及金额(元)	预期最高年化收益率
星耀五洲	华融信托、中信信托	2款	天津	33.52亿	25%
金科地产	西安信托、中融信托、中诚信托、中泰信托	6款	无锡、北京、重庆	32.65亿	9.2%
恒大地产	华融信托、五矿信托、四川信托、中融信托、西安信托	5款	广西、济南、吉林、湖南	接近10亿	12%
阳光100	四川信托、中融信托	5款	沈阳、武汉、柳州	接近12亿	10%
新湖中宝	中投信托、工商信托、五矿信托	4款	杭州、九江、温州、天津	超过10亿	11%
融创集团	中投信托、工商信托、五矿信托	4款	杭州、九江、温州、天津	超过10亿	11%
华翰置业	吉林信托	3款	——	3亿	7.0%
万达集团	新华信托、西部信托、中诚信托	3款	长春、泉州、厦门	超过10亿	8.5%
保利集团	昆仑信托	2款	山东	12.2亿	8.7%

·点评

杭州新湖武林国际公寓销售压力大

新湖中宝将于明年6月份到期的30亿元信托产品，所投资开发的项目新湖武林国际公寓于2011年11月开盘，起价41000元/平米，由于信托产品即将到期，项目销售压力较大。

唐山万达广场明年5月信托兑付开业时间延期

大连万达将于明年5月份到期的一款融资额为11.76亿元信托产品，所投资的唐山万达广场原定2011年9月22日开业，后对外公布由于市政供电原因导致开业时间推迟，据悉将于12月23日开业。该项目为持有型物业。

星耀五洲新债还旧债

四年时间里，星耀五洲不断用新的信托来置换旧的信托计划这种模式和设想正在遭遇市场环境的严厉考验。在市场不好的情况下，高昂的融资成本也能将项目拖垮。

数据来源：和讯房产根据信托业协会公开数据整理

星耀五洲危局调查

中信信托、华能贵诚信托、华融国际信托三家信托公司已经在对天津星耀的债务进行重组，最大的可能性是延期还款。“没人愿意看到项目真的死掉，那将是共输的局面。” [详细]

四大传闻“空袭”绿城 60%项目限购资金高危

先是9月上旬传闻海航将以30亿元的低价收购绿城，后又传出绿城信托融资业务被银监会调查，到传闻绿城可能降低本年度销售目标，再到传出绿城可能退市……[详细]

新湖中宝向10家信托质押近30亿股

在1月1日-12月13日期间，上市房企总计质押152.26亿股公司股票。在此期间，新湖中宝(26.63亿股)、泛海建设(25.35亿股)、中弘股份(7.69亿股)、泰禾集团(5.23亿股)[详细]

复杂房钱关系 10大地产商与30家信托往来调查

开发商的信托融资成本主要包括给予投资者的产品预期收益、信托公司的信托报酬（一般3个百分点左右）以及推介费用（一般在2个百分点左右），由此匡算，开发商信托融资成本可达17%—19%[详细]

逾千亿房地产信托产品到期 2012年3月为兑付高峰期

1172亿房地产信托明年迎兑付高峰

2012年房地产信托到期总规模为1172.5亿元，远远高于2011年的470.5亿元，整年兑付规模较大。相对于之前几年，明年房地产兑付规模大，在房地产行业受到宏观调控的背景之下，确实存在一定的风险，但仍然难以形成系统性风险。[详细]

房地产信托“以价补量”信托公司无惧兑付风险吗

“如果房地产调控按照现在这种政策执行下去，一些中小型房地产开发企业会出现问题，房地产信托产品必然会面临一些项目的兑付风险。”[详细]

2009年-2012年房地产信托产品到期规模（亿元）

数据来源：财汇数据库诺亚研究

今年房地产信托发行情况

时间	1月	2月	3月	4月	5月	6月	7月	8月	9月	10月	11月	总计	同比
规模(亿元)	174.31	71.51	216.41	362.56	331.26	333.1	325.13	250.77	216.28	126.32	122.6	2530.25	44.39%
平均收益率	9.72%	9.38%	9.24%	9.56%	10.08%	10.09%	10.31%	9.95%	10.32%	10.64%	10.84%
数据来源：用益信托工作室

即将到期的、承诺年收益率10%（含10%）以上的部分产品

信托产品	资金用途	涉及开发商	信托规模（人民币）	发行机构	发行时间	信托期限	预期年化收益率
新华信托-惠州东江新城项目股权投资集合资金信托计划	惠州东江新城项目	广东方直集团有限公司	6亿元	新华信托	2010年12月	18个月	9%-12.5%
中融信托-湖南德思勤股权投资集合资金信托计划	南德思勤投资有限公司	深圳市德思勤投资有限公司	7.11亿元	中融信托	2010年10月	2年，满12个月可提前终止	9.5%—12%
中融信托-华夏孔雀城集合资金信托计划	华夏孔雀城项目	永定河房地产开发有限公司	29200万元	中融信托	2010年10月	18个月，12个月可提前终止	9%—12%
华融信托-当代万国城不动产收益权转让及回购（二期）集合资金信托计划	北京市东城区香河园路1号的当代万国城项目	当代节能置业股份有限公司	1.5亿元	华融信托	2011年5月	2年，满1、1年半、23个月可提前终止	10.8-11.5%
中融-观澜华庭项目集合资金信托计划	“滨湖-观澜华庭”项目	合肥光明置业有限公司	32000万元	中融信托	2010年6月	24个月	9.5% —11%
中融-青岛凯悦中心信托贷款集合资金信托计划	青岛凯悦中心项目	凯悦置业	38450万元	中融信托	2010年8月	18个月	9%—11%
中信信托-中信?君泰华府房地产信托贷款集合资金信托计划	君泰华府二期房地产项目	鄂尔多斯市筠泰房地产开发有限公司	1.5亿元至2亿元	中信信托	2010年1月	2年	2年期10%； 1年期11%； 5年期10.5%
新华信托·杭州馨华园房地产开发有限公司股权投资集合资金信托计划	“南湖天下项目”	杭州馨华园房地产开发有限公司	4.5－5亿元	新华信托	2010年6月	24个月	8.5%—11%
外贸信托-富荣19号（蓝光圣菲TOWN城项目）集合资金信托计划	成都双流县蓝光·圣菲TOWN城项目	成都双流和骏置业有限公司	预计19000万元	外贸信托	2011年4月	1年	9.75%-10.75%
外贸信托-富荣18号（盛高香逸湾贷款项目）二期集合资金信托计划	上海香逸湾五期、六期、七期项目	上海东方康桥房地产开发有限公司	12000万元整	外贸信托	2011年3月	1年	9.5%-10.5%

数据来源：和讯房产根据信托业协会公开数据整理

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