揭秘底商投资之道：商铺转租过多会导致“死铺”现象

　　商铺转租与承租权转让的现象比较普遍，也是商铺流通的重要手段。收益较好的商铺通常会出现二房东、三房东，几经倒手后的租金大大提高，不仅加大了新商户的成本压力，也导致了经营者在市场竞争中后劲不足。投资客的恶性炒作将加重新商户的负担，同时也会加大经营者的管理风险。

　　炒铺人群增多 加大经营难度

　　在商铺炒作当中，最受益的就是二房东，李先生在2010年租下江宁岔路口金盛路商业街的底商，由于周边小区人流量较多，生意比较火爆，之后转租给一户商家，租金一年净赚十万元。

　　市场风险外的四大变数

　　商铺租金上涨从某种意义上讲，代表了物业升值，但如果一味地对商铺进行炒作，结果往往适得其反。二手房中介张经理说道：“商铺转租应该是一种正常的市场行为，一些老商业项目通过进行转租来达到提升租金的目的，是因为项目本身具有一定的升值空间，但近两年新入市的商业项目大多数还处在成长期，人为炒作的成分远大于市场正常的驱动，这无疑会增加后期经营者的投资成本及经营难度。

　　新商铺通常需要经历三到五年的市场培育期，商户经营难度加大将使这一期限更久，使商铺最终有可能变成“死铺”。老商铺在租金炒作过高的情况下，市场竞争力也会下降。

　　增加租金导致 高成本转嫁

　　“—层层转下去，何时是个头?”面对天价转让费，王先生望而却步。在他看来，店面转让费是将门面装修、设备、货物等，折算成—定的价格卖给后面的经营者，折算后的价值往往只要几百到几千元，这样是比较合理的。

　　传统的商业经营模式最保险

　　其实不单单在南京，在—些大城市，炒转让费也是存在的，小编了解到，门面转让大多集中在烟酒副食、小超市、服装、餐饮、百货以及美容美发行业，这些行业市场竞争激烈，进入门槛也不高。很多人投入后发现风险很大，有的出现亏损，只好转让。在转让中，为了减少损失，就会将前期的装修投入以及亏损加入到转让费中，形成了产生并抬高转让费的现实原因。

　　商铺层层转租的危害，不仅使新入市的商铺面临风险，对于一些老商铺而言，也同样存在风险。商户租到价格虚高的商铺后，发现无利可图时，往往会转租，导致商铺经营者频繁变动。不仅不利于商铺的管理，也使商户负担的高成本最终会转嫁给消费者，造成恶性循环。

　　二手房中介张经理认为，经营者的不断变更也促使产品更换频繁，破坏了市场产品网络的稳定性，也使客源缺乏稳定。对此，他也建议新商铺在开业初期就应该制定相应的游戏规则，否则将来的局面很难回转。（365地产家居网 胡琼）