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冯仑:地产由“力气活”向“手艺活”转型

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2012年05月29日01:49 来源:上海证券报  作者:浦泓毅

  ⊙记者 浦泓毅

  ○编辑 毛明江

  近年来,房地产调控政策纷至沓来,正当市场正在忙于猜测房产商将在何时被压上最后一根稻草时,国内知名开发商们的表现则相对淡定。这其中原因何在?万通董事长冯仑在论坛演讲中道破天机,部分国内一线房产商正在从“力气活”向“手艺活”转型,从建筑者变为不动产的资产管理者。

  冯仑认为,随着经济的不断成长,房地产业的价值链也正在发生变化,未来的房地产商必须在三种定位中选择。一是制造商,一是运营商,一种是服务、金融、投资商。

  在冯仑看来,规模不断增长的万科正在坚守制造商的角色,并将成为郭台铭式的超大规模制造商。“万科今年卖掉的房,要交给客户的房大概7万套。而美国最大的地产商一年最多也就交过5万套。如果万科进到三四线城市,那么在中国他就是一个最大的房屋制造商、供应商。最多可以发展成郭台铭一样,雇120万人。”冯仑这样说。

  冯仑把这样的道路形容为“从由包工头变成建筑商,最后变成资本家”。他同时指出,选择这样的道路,房产商的竞争力是成本、规模、速度。快速销售、最后要看周转的速度。

  而追求规模效应道路之外,房产商还可以选择提供附加价值的道路。即业主拥有有不动产,交由地产商运营模式。冯仑将这种模式称为“导演+制片”。房地产商通过对业主物业的统筹安排,实现比周边地产更高的收益率,并从中获利。

  “这是一项技术活。就好比是切割钻石,钻石这个东西,就是多下去一点,重量一旦下一点,零点几克拉,价值就差了很多。所以这个手艺是最精确的手艺。就是在分量、光泽、品相各方面,找到一个平衡。也就是说,尽可能少减一点分量,尽量多一点价值。”冯仑如是表示。

  冯仑表示,财富管理型的地产商,资产规模不需要很大,其核心竞争力在于其管理能力,并将逐步成为收费开发商。“这就好像切割钻石的人,自己未必需要拥有钻石,但所有人都把钻石给这些人。”

  冯仑指出,作为不动产的资产管理者,有三件事情非常重要。首先是手艺。即通过管理实现超额收益率的管理能力。其次是诚信,其中包括商业品格以及确保其承诺兑现的管理机制。同时,良好的外部环境也是不可或缺的。

  “财富管理型的地产商需要宽裕的资金环境。”冯仑表示。他认为,在地产价格上升趋势结束之后,未来投入该领域的资金一部分,将来自于有保值需求的高净值不动产业主,另一部分则可能来自寿险等机构资金。

  “过去的房地产商是靠力气赚钱,未来则要靠手艺赚钱。过去房地产商的超额利润是全民给地产商封的红包,未来的超额收益则要通过为不动产业主创造新价值来获得。”冯仑这样总结房产商的未来转型之路。

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