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三线地产泡沫骤起

2012-08-27 10:55:00 证券市场周刊 

证券市场周刊2012年第31期
证券市场周刊2012年第31期

  鄂尔多斯(600295,股吧)房地产市场泡沫的破灭或是一个先兆,其他曾经火热的三四线城市房地产市场亦将面临同样的考验。

  日前,万科A(000002.SZ)董事长王石在回答网友提问时表示,“三四线楼市有泡沫。”美资机构香橼则以一份做空报告令恒大地产(03333.HK)市值蒸发近百亿港元,其成功狙击的背后不仅是投资者对恒大地产自身激进财务策略的顾虑,更显现对于三四线房地产泡沫的隐忧。

  国家统计局的数据同样揭示了这一事实:近年来三四线城市的房地产发展速度已经脱离基本面,过去几年激进的土地出让速度,不限购导致的过度投资,积累成目前的库存高企,将使这些地区的房地产竞争形势更加惨烈。

  “市场发展速度脱离基本面,部分三四线城市未来面临供应高压,这将成为三四线城市的"绞肉机"。”据媒体引述,上海易居房地产研究院企业研究中心总经理周建成在一份研究报告中表示。

  在周建成看来,近年来,三四线城市的发展普遍依赖出让土地所带来的财政收入,但其城市本身的经济及人口规模却往往跟不上房地产市场的发展速度。因此,相当部分的三四线城市房地产市场面临透支未来发展空间的问题;另一方面,持续的高体量土地供应将造成商品房市场巨大的供应压力,未来市场供求风险凸显。

  三线地产隐忧

  国家统计局最新公布的房地产开发和销售数据显示:1-7月份,商品房销售面积48593万平方米,同比下降6.6%,其中,住宅销售面积下降7.5%。商品房销售额28699亿元,下降0.5%,其中,住宅销售额下降1.1%。以此计算,可得出1-7月全国商品房均价同比上涨6.3%的结论。

  随后,国家统计局公布的2012年7月70大中城市住宅销售价格变动情况显示:与2011年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有58个,持平的城市有1个,上涨的城市有11个。7月份,同比价格上涨的城市中,涨幅均未超过1.0%,涨幅比6月份回落的城市有5个。因价格下降的城市数量远超过价格上涨的城市,那么,全国商品房均价下降的可能性更大。

  同样是出自国家统计局的两组数据,房价到底是涨了还是跌了?

  中信证券(600030,股吧)报告认为,全国商品房均价上涨这并不是因为房价在上涨,而是一二线城市占房屋销售的比例在加大。

  中银国际数据显示,2012年1-7月份,一线城市和二线城市累计销售面积分别同比上涨7.7%和1.2%,而三四线城市则同比下降11.3%,一二线城市成交回暖势头要好于三四线城市。

  《证券市场周刊》记者通过调查了解到,从2011年3月至2012年3月,佛山、芜湖、唐山、连云港(601008,股吧)、温州、佛山、盐城、中山等三线城市房价都出现不同程度的下降。根据新浪乐居网监测显示,从2011年最高点到目前,佛山市房价均价跌幅达到18%,连云港下跌13%,温州下降10%,盐城下跌8%,唐山下跌13%。从2012年3月份至今,虽然近半年来上述城市房价一直持平,但总体成交量下降。

  从布局不同城市的公司业绩表现也可看出端倪。主攻一二线城市的“万保金招”2012年上半年的销售面积同比增长了7%、28%、40%、181%,回暖之势明显。而立足三四线的恒大地产、碧桂园(02007.HK)表现远逊一筹。恒大地产上半年销售面积下降5.7%,均价下降12.2%;碧桂园销售额下降19.3%。这与2011年后者业绩超过前者的情况发生逆转。花样年(01777.HK)近日也对媒体宣布其区域战略布局调整,将在东莞、惠州、无锡等城市进行业务收缩,并最终从三四线城市撤离。

  中信证券认为,房地产市场宏观调控的主要精神是打击投资需求,鼓励自住需求。显然,一二线城市的自住需求更大,而非三四线城市。然而三线城市由于不限购而透支了自住需求,供应也处在高位。

  一份针对50个未“限购”二三线城市楼市的调查报告显示,这些城市受调控影响有限,2012年上半年房价无一下跌,37个城市价格更是出现小幅上涨,部分地区房价涨幅存在“透支”风险。

  土地市场也是如此。2012年上半年,全国房企土地购置面积同比下降了19.9%,降幅比前5个月扩大1.2个百分点,土地款下降13.3%,降幅扩大3.3个百分点,也与一二线城市土地市场迅速回暖的局面形成反差,可见广大的三四线城市土地市场并未回暖。

  另外,三四线城市奉行快速周转理念的开发商最近竟毫无增加土地储备的想法。而恒大地产2010年新增土地储备5112.6万平方米,2011年新增4083.9万平方米。

  业内人士认为,三四线城市诸多因素和一二线城市存在差距,缺乏支撑房价快速上涨的动力。如,一二线城市GDP和人均收入绝对值和增长幅度较大,第三产业多,人口净流入多,富裕人口多。而三四线城市人均收入低,第三产业不发达,对外来人口吸引力低,甚至存在向一二线城市流出的情况,且富裕人口少。一二线城市在长期限购之后,投资需求几乎绝迹,以刚需为主。而三四线城市大多不限购,一家购置几套住房的情况很普遍。一二线城市土地供应分化,有的城市供应少,库存较低,而三四线城市普遍供应很多,潜在库存高。

  资深财经评论员韩令国(博客,微博)撰文写道,几乎全中国的三四线城市房地产业都已到达泡沫破裂的边缘,那些泡沫已经不存在泡沫破是不是破的问题,而是仅剩下早破还是晚破的问题,并且是无论如何都已经无法规避其破裂的必然。

  韩令国以哈尔滨为例,他表示,城市常住人口增长缓慢,因人均收入较低,商品住房市场的有效需求不多,当前已建成的实际空置面积超2000万平方米,需700万有效需求人口才能消化,而事实上哈尔滨市的主城区人口仅为600万左右,按当前房价看,外来人口中仅有5%才是真正具备购买力的潜在需求,有实际购买力的人群不足30万,人均可摊面积超过70平方米,实际供给远大于有效需求。

  如何识别泡沫

  不过,三四线城市分布广阔,差异巨大,也不能一概而论。什么样的城市容易出现泡沫?开发商选择进入城市,以及购房者选择出手时机需要考虑哪些因素?本刊记者采访了若干业内权威人士试图揭露泡沫形成和爆破的原理,以帮助投资者更好地发现泡沫和规避泡沫。

  一位龙头上市房企高管告诉本刊记者,该公司判断泡沫形成主要有以下标准:人口以及资金流动形成的购买力,最近两年土地出让总量,以及房价上涨幅度。简单的说,就是需求、供给、价格三要素在房地产行业的具体体现。

  首先,需求角度。房价的上涨主要有两种动力,人口驱动和资金驱动,但归根结底是购买力的问题。上述高管表示,传统的观点认为,在城市化的进程中,房价长期看涨。但实际上,没有人口净流入的城市,城市化的故事与它无关。

  有些开发商在年报中披露进入城市的标准时选择人口快速增长的城市。上述高管说,“2008年前选人多的地方是对的,现在房价贵到买不起,人再多,增加的是租房需求,房价主要靠财富驱动。或者是,房价低的城市看人口流入,房价高的城市看资金流动。人和钱都可以转换成购买力,代表的是刚性需求和投资需求。从经济学角度效果一样,社会学角度却相差很远。另外,人口流动带来的增长是稳健的,而资金推动将形成大量空置。”

  人口净流入,人均收入水平和外来资金是从需求角度衡量泡沫的具体指标。如果一个城市,人口未出现显著增长,房价脱离人均收入水平,完全靠热钱拉动,那么存在泡沫的可能性很大。

  比如,鄂尔多斯地广人稀,是个典型的资金推动型城市。据报道,鄂尔多斯的房地产用地指标一度占了内蒙古指标的一半以上。基础设施的大力投资带动了地价快速上涨,地价不断攀升又引发了房地产开发投资热潮。2010年,鄂尔多斯的开复工量近2600万平方米,2011年,鄂尔多斯新建住房面积超过2000万平方米。而城区包含外地人口也就60万,而2012年又有近15万的外地人口离开。对鄂尔多斯而言,煤炭业是财富的发动机,不动产是财富的储蓄罐,高利贷在推高房价的过程中扮演了重要角色。这样的城市一旦支柱产业出现问题,资金撤离,房价下降的速度相当惊人。

  温州也是同样原理,已成为全国房价下降最快的城市。新建商品房价格比最高价时已跌去百分之三四十,再加上过高比例融资的财务成本,温州炒房者即便现在能把房子卖出去,也可能已经资不抵债。

  国外经验亦是如此。据媒体报道,加拿大无限期停止投资移民以及央行对购房贷款的收紧以后,7月温哥华和多伦多的房市应声而落,温哥华房市销售一下跌至12年来最低水平;而多伦多房屋销量也大幅下滑,房价月降6.6%。

  其次,供给角度。最近两年的土地出让量是考察泡沫最重要的指标。上述高管表示,土地供应量大的地方,即使购买力强,也应该影响成交量而不是价格。如果土地供应量大,但开发速度跟不上,一段时间内供给不足,但潜在供给很大,土地供应量和住房供应量之间存在很大差距,最容易形成泡沫。

  值得注意的是,招拍挂拿地比例高,房价不易涨。因为招拍挂拿地贵,开发商囤不起,只能快速开发,使得土地供应和住房供应之间的时间差很短,很难形成泡沫。只有当招拍挂比例高,供应量少时,房价才会涨。

  2009年国家推出4万亿计划以后,很多城市开始了大规模的房地产开发。土地成为一些三四线城市的主要财政收入,使得土地供应严重超过当地的需求,房地产过度膨胀一度成为当地的支柱产业,其他产业得不到有力扶持,导致当地居民没有足够的收入去购买房子,催生了地产泡沫。

  三线城市土地供应规模和商品房成交关系图为读者提供了判断土地供应量是否超标的依据(图3)。红字部分都处在危险区,其中唐山最为严重。唐山市经济总量、人口数量和2011年商品房成交量分别相当于北京市的17%、38%和18%,但前四年平均土地出让面积相当于北京的93%。地处珠三角的惠州与广州相比,其经济总量、人口数量和2011年商品房成交量分别相当于广州的17%、36%和31%,但土地成交量相当于广州的94%。长三角的连云港和南京相比,其经济总量、人口数量和2011年商品房成交量分别相当于南京的23%、55%和55%,但土地成交面积已经是南京的117%。

  唐山等城市土地出让量与商品房成交量之间存在巨大差距,未来这部分差距都将进入商品房市场,形成大量供给,从而引发价格泡沫的爆破。

  至于房价高低,这要参考近两年上涨幅度以及同类城市的房价均值才能确定。为了便于读者对号入座地判断以及规避泡沫,上述高管总结了若干需求、供给和房价之间排列组合形成市场形态的公式(表1)。

图1 图22
图1 图22

表1
表1

  泡沫好挤房价难降

  本刊记者调查发现,从2011年3月至2012年3月,佛山、芜湖、唐山、连云港、温州,盐城、中山等三线城市房价都出现不同程度的下降。但从2012年3月份至今,近半年来价格一直持平。

  鄂尔多斯一位房地产商接受本刊记者采访时表示,2012年的房地产市场越来越差,目前鄂尔多斯的销售几乎陷入停滞,50%-60%的开发商停工。虽然开发商面临着崩盘的危险,房地产价格有所松动,但降幅并不是很大。

  该房地产商表示,目前三四线城市房地产市场的泡沫在国家调控下,属于投机的泡沫基本被挤出去,但刚性成本居高不下,甚至有所增加。这就是为何房地产在面临调控时三四线城市迅速出现了价格下滑,但在下滑到一定程度后价格没有出现大幅跳水的原因。

  虽然调控将市场行为带来的泡沫挤出去了,但是在老百姓看来房价依然高的超出消费水平,导致真正的刚需并没有发挥出来。一些三四线城市的楼盘打折、促销活动不断,但销量均出现不同程度地下滑。

  市场的冷清加剧了房地产商的危机,而不断增加的公关成本和地价进一步推高了房地产成本,很多开发商宁肯不干也不愿意大幅降价。记者在唐山约了十多位开发商,当他们知道是采访房地产当前形势时,几乎全部拒绝接受采访,太敏感、销售太冷清让他们不愿意把内心的苦水公之于众。

  上述开发商告诉本刊记者,除去公关、土地成本上涨等因素外,由于常规渠道的资金收紧,增加了一部分隐性财务成本,占到房价的30%。融资个体在借钱给开发商时都有很高的回报收益,一旦大幅降价销售,不仅使这些融资个体没有信心,而且会带来比降价更大的负面问题。

  该开发商透露,在资金收紧的情况下,中型房地产商几乎都面临着隐性财务成本增加的问题,价格大幅下降的结果会导致房地产商无法返还这些民间融资,会爆发更多的社会问题。

  本刊记者也了解到,2011年鄂尔多斯房地产市场近乎崩盘,而整个资金链条几乎断裂,民间借贷问题一触即发。由于从银行贷不出款,房子销售陷入停滞,开发商无钱偿还高利贷,使得鄂尔多斯的房地产市场泡沫破裂。

  对于当前的难题,受访的开发商及专家认为,房价居高不下的根源很多环节在政府,而不仅仅是投机性需求。土地、公关成本、财务成本都要考虑进去,并不是开发商一味降价能解决的,还需要政府部门的配合。首先,地方政府在未来5年内严格控制土地供应,给市场充足的时间来消化现有过剩的存量房。

  其次,适当地放松一些融资渠道,民间融资成本才会降低,居高不下的隐性财务成本也会降下来,开发商也不会再担心降价带来的个人融资问题,那时房价才会出现真正的下降。

  第三,通过产业政策的扶持,打造产业园区,以此吸引人流。人流和资金流才是房地产市场发展的可持续的支撑力量。

图1
图1

(责任编辑: HN666)
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