免费手机资讯客户端下载
       
 
楼市新闻  地产金融  地产评论
焦点专题  滚动新闻  房产图库
 
置业投资刊  地产新旅行  地产人物
地产金融刊  地产名人堂  地产基金
新房  
  
房产博客
业内论坛

预售制、住房保障和房产税之国际经验

  • 字号
2012年08月31日03:13 来源:证券日报 

  在新加坡,业主出售购买时间不足1年的房屋要缴纳高额房产税,这对抑制炒房和商品房价格暴涨非常有效

  ■本报记者 李木子

  一个星期之内,山东试点现房销售、房产税试点或落地鄂州等消息,传播得沸沸扬扬。专家学者、分析人士对此认为,现房销售在现阶段难以推广,以此来安抚市场又开始躁动的心。

  每当有政策吹风,市场都十分敏感,这与我国在预售制、房产税征收等制度的建设不完善密切相关。或许我们可以跳出来,看看这些制度相对成熟的国家是如何运作,是否可以给我们提供相关经验或教训。

  预售制监管普遍严格

  商品房预售作为国际通用而可行的商业销售形式,因各国国情不同而存在较大差异。我国商品房预售制在房地产起步初期为扩大商品房供应规模、刺激房地产业发展起到了积极的推动作用。但由于我国预售制不完善,开发商利用资金杠杆在项目间腾挪资金,使得房地产市场偏离了健康发展的轨道。

  纵观制度相对完善国家的预售制,都与国内预售时一次性缴纳房款截然不同。

  新加坡和德国的预售款都是分期缴纳。

  新加坡政府详细规定了购房者按照施工进度分期支付房款的比例。签订房屋购买合同后,购房者总共支付的预付款比例应达到20%;完成地基后再交10%;完成整体框架后交10%;砖墙,房顶,电线铺设、水管、门窗安装,车库、道路和排水系统等完工时分别交5%;确定无他人占用该房后交25%;最后确认所有项目建成时交15%。

  德国房主购买预售房同样不是从银行一次性贷款支付全部房价,而是按照工程进度在交房前分期支付:在签订购房合同时并不付款,在地基动工后支付10%,在主体封顶后支付30%,门窗安装或者装修开始后再支付相应资金等。如果建设进度延时,购房者可以随时谈判推迟付款,并要求付款折扣等。如果确实无法在规定日期前交房,购房者可以根据合同要求退款或者获得赔偿。

  法国对预售款的监管方式与新加坡和德国相近。法国预售房认购定金的支付方法为:不超过一年的工程,付买卖价格的5%;工程为两年付2%;超过两年不用支付定金。购买预售房的付款方式必须分期进行:房基建好交付35%;建房封顶交付70%;所有基本设施工程结束交付95%;剩下的5%交付房产时付清。这最后5%的款项主要是在移交房产发生纠纷时,用作抵押金以确保卖主按规定执行合同。在期房买卖合同里,必须写明工程期限以及拖延交房的罚金。作为卖主,从房地产移交之日起一个月之内,必须对售房后一切表面的瑕疵承担责任。

  房产税平抑地产投资

  虽然两湖对于试点房产税征收的态度还不是很明朗,但房产税推进已经是板上钉钉的事情了。我国房产税空转虽然很多年,但真正开始试点仅仅1年半的时间。与其他城市相比,沪渝两地在本轮房价回弹中,脚步放缓了些许,起到了帮助调控的作用。

  与实施房产税多年的国家相比,沪渝两地的试点征收,所得税款在地方财政收入中占比依旧很低。但房地产税却是国外地方财政的主要来源,占地方财政收入的70%左右,美国为75%,肯尼亚也达到69%。

  目前,全美50个州都征收房产税,这一税目是地方政府的主要收入来源,也是平衡地方财政预算的重要手段。征收房产税的目的是维持地方政府的各项支出、完善公共设施和福利,因此美国房产税的收税主体是郡政府、市政府和学区,联邦政府和州政府都不征收房产税。一般来说,郡税、城市税和学区税三者之间的比例为1∶1∶5。对于一个房主来说,房产估价和税率是决定其要缴纳的房产税高低的两个关键因素。

  有研究人士表示,我国征收房产税存在重复征收的问题,因为居民对土地并没有所有权,这是房产税全面开征绕不过的法理问题。与我国相似,英国的居民只是对土地拥有使用权。

  在英国,独立房屋土地所有权与房产所有权可以统一,但公寓住宅则不同,因为是几十户、几百户人共用一块土地,此时房屋所有者拥有的只是土地的“租期”,土地所有权也许在某个人手里,也许在政府手里。英国的房地产的估价由政府开发的专用软件自动完成,税额从个人工资账户或养老金账户自动划拨到市政房产税交纳账户,无需个人参与。完税后,如果个人有异议,可以提出复核,发现误差,多退少补。英国房地产税税率是累进税率,但各个郡的税级和边际税率均不相同,仅英格兰的房地产税级就分为8级。

  在德国,只要有房产,一般需交纳房产税,只有当房产是文物,而且维护费用超过房产收益时,可以提出免税申请。房产税是地方税,有专门的《房产税法》。计算方式相对简单,是按“统一的征税值”乘以3.5%后,再乘以当地确定的税率,但各个联邦州有所不同。

  保障房的新加坡经验

  新加坡是世界上公认的住房问题解决得比较好的国家之一,也是没有产生房地产泡沫的国家。新加坡模式的优点是政府主导住房供应,满足大部分住房需求,最大限度压缩投机者炒房空间。

  在新加坡,民用住宅主要由政府组屋和商品房两部分组成。其中,类似于中国经济适用房的政府组屋由政府投资修建,价格也由政府统一规定,以低价出售或出租给中低收入阶层使用。居民购买组屋价格低廉,也受到严格的限制:屋主在一定年限内不得整房出租;5年内组屋不得转让,也不能用于商业性经营。新加坡还规定,一个家庭同时只能拥有一套组屋,防止投机多占。另外,业主出售购买时间不足1年的房屋,要缴纳高额的房产税,这对抑制炒房和商品房价格暴涨非常有效。

  新加坡的模式或许只有在新加坡才能成功,毕竟这是个城市国家,对于我国而言,住房保障的成本将会十分巨大。但是,也并不是不可以参考借鉴,小城市以城市为单位、大城市以区为单位进行住房保障的统筹,然后再由省级单位、最后中央统一规划。

相关新闻

我有话说 已有0位网友发言
自动登录
用户名: 密码:

正在验证用户信息...

房产精品推荐

推广
热点

  【免责声明】本文仅代表作者本人观点,与和讯网无关。和讯网站对文中陈述、观点判断保持中立,不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。请读者仅作参考,并请自行承担全部责任。