万达商业地产 募集资金达288亿港元

   万达商业(03699.HK)今日在港交所挂牌,招股价定于48港元。文件显示,公司公开发售超额认购约5.32倍,募集资金金额达288亿港元,成为香港市场年内最大额度招股的公司。[详细]

万达商业上市首日破发 一度跌逾8%

     万达商业地产昨日在港上市首秀表现惨淡,股价跌破发行价48港元,最低探至43.80港元,最终收报46.75港元,较发行价下跌2.6%。这不仅套牢了所有认购万达商业地产的股东,也意味着万达集团掌门人王健林未能超过马云重夺内地首富的宝座。据测算,目前王健林个人财富为248亿美元,亚洲第三。[详细]

万达集团董事长

    四川农村走出来,革命军队中成长;看准经济建设新战场,借钱、老城改造掘首金。与足球联姻创经典玩法,实现企业知名度提升……[详细]
12月23日 万达上市时间轴
万达业绩一览
近三年万达销售额明细
年份 集团收入 同比 商业地产销售额 同比 不动产租赁收入 净利润
2013 3800亿元 27% 1456.2亿元 32% 85.6亿元 125亿元
2012 3000亿 50% 1097亿元 15.1% 52.07亿元 超过100亿元
2011 1051亿元 43% 953亿元 38.9% 34.3亿元 预计超过90亿元
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解读万达招股书

万达七月初主动终止A股IPO上市

   兰德咨询宋延庆认为,万达舍弃A股是明智的。A股融资额有限,再融资很难。相对而言,至少在可预见的未来一定时期内,香港是中国国际化程度最高的金融中心,融资和再融资都比A股强。所以,万达弃A选H是明智的。

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“领先的”而非“最大的”商业地产开发商、运营商

    按万达的行事风格,估计初稿写的是“全国最大”,但应该是被保荐人(中金和汇丰)建议改掉了,但并不影响万达“全国最大”的事实。随后的文字、数据和附注V-11,都足以证明这一事实。

首次披露销售面积

   去年万达商业地产的合同销售额是1264亿(除特别说明,均指人民币),同比增长24.9%。据此,调整后的最新行业排名是第3(前两名分别是万科1709亿元、绿地1625亿元,第4名保利地产是1253亿)。但查阅王健林的内部讲话稿,销售面积从未公布过。

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万达购物中心的平均租金是75元/平方米/月

    75元的平均租金是截至2014年6月30日,考虑到万达的购物中心多处于育商期,这一租金水平以及97.8%的出租率还是比较高的。有文章说,万达的坪效太低。个人认为,万达的绝大多数购物中心还处于育商期,你着急地让一个孩子去赚钱,是不太现实的。

土地成本确实很低 仅占平均售价的9.18%

   招股书显示,2013年万达总收入868亿元,同比增46.9%。其中,物业销售收入和物业出租及管理收入分别占总收入的86.4%和9.8%,与2012年大致相当。即使今年上半年万达的收入结构已调整至70.1%和22.3%,但仍不能否认万达依然是个销售型商业地产开发商这一事实。

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资产负债率仅为51.6%

    截至2014年6月30日,净负债率87.8%,流动比率1.09,速度比率0.49;期末现金及现金等价物747.61亿元;各类物业估值(包括存货)4195.08亿元,其中已建成的三类自持物业估值2098.49亿元;有息负债累计1724亿元,净资产还有1126亿元。

万达去年净利润是248.82亿元

   2013年,中海地产实现净利润230.4亿港元,同比增长51.4%,收入利润率是35.5%。同年,万科是151.2亿元人民币,同比增长20.5%,收入利润率是11.2%,结算净利率是12.01%。过去多年来,中海地产一直是行业内最赚钱的企业。但万达的业绩数据付出水面后,这一称号就要旁落万达了。

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万达上市的筹资规模和市值

    兰德咨询的宋延庆预测,筹资额58±2亿美元,上市后市值2000±200亿元人民币。去年,和记黄埔净利润311.1亿港元,持有和记黄埔49.97%股份的长江实业净利润352.6亿港元,两公司合计663.7亿港元,长和两系上市公司总市值11504亿港元;太古地产总市值也超过2000亿港元。

王健林父子股份64.41%,太太股份3.72%

   招股书发布后,至少万达商业地产算是基本透明了。招股书显示,王健林及其儿子王思聪股份64.41%,其中“国民老公”王思聪股份1.0189%;太太林宁女士股份3.72%——家族合计在商业地产持股68.13%——超过三分之二,拥有绝对控制权。

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万达其实是个销售型企业

    招股书显示,2013年万达总收入868亿元,同比增46.9%。其中,物业销售收入和物业出租及管理收入分别占总收入的86.4%和9.8%,与2012年大致相当。即使今年上半年万达的收入结构已调整至70.1%和22.3%,但仍不能否认万达依然是个销售型商业地产开发商这一事实。

万达商业地产模式
万达地产盈利模式“现金流滚资产”
万达商业地产模式
万达商业地产产品发展历程
  第一代 第二代 第三代
描述 利用沃尔玛作为商业号召力,同时与时代华纳合作,投资购物中心,将黄金铺位高价分零出售 将若干个没有散售的购物中心整体出售,溢价变现 核心商业部分只租不售,大型综合体中的住宅、小型商业、写字楼的销售有效解决资金支持问题
产品种类 纯商业 纯商业 商业、酒店、写字楼、住宅
选址 核心商圈黄金地段 核心商圈黄金地段 城市副中心、开发区及CBD
规模 5万平米 15万平米 40-80万平米
业态 购物功能组合 购物功能组合 24小时不夜城+集成功能组合
主力商家 超市+家电+影院 超市+建材+家电+影院 百货+超市+家电+美食+影院
建筑形态 单个盒子式 组合式 综合体,盒子+街区+高层组合
案例 长沙、南昌、青岛 沈阳、天津 宁波、上海、北京、成都
万达优势:政府支持、选址优势、商户资源、规模优势
对万达来说,住宅部分一个是快速回笼资金,一个是赚到人气。因此,万达创造了“IT速度”:从开工到开业,只需18个月。地方政府与万达的关系,是“一个要磨刀,一个刀要磨”的关系。万达建一座万达广场,就能解决地方政府之难,并显现政绩,因此万达能获得廉价的土地。
万达部分地块信息一览
项目/地块名称 占地面积 建筑面积 成交价 成交时间 楼面地价
上海松江新城商务区地块 9.27万平米 23.17万平米 6.21亿元 2012年1月 2680元/平米
东莞长安镇中心区地块 88540平米 265620平米 6.907亿 2011年7月 2600元/平米
上海嘉定万达广场 18.7万平米 60万平米 9.92亿元 2008年11月 1653元/平米
大连万达中心 8万平米 60万平米 15.7亿 2008年4月 2617元/平米
南京万达广场 39万平米 100万平米 14.8亿元 2007年11月 1480元/平米
太原万达广场 35万平米 150万平米 15亿元 2007年9月 1000元/平米
成都万达广场 13.5万平米 40万平米 4.86亿元 2006年6月 1215元/平米
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资金来源:万达资金构成的核心是“以售养租”,通过项目的销售部分的回款平衡投资现金流,商业持有部分的低租金以达到“稳定开业”为核心目标,“房地产开发补贴商业经营”模式为万达集团开发模式精髓。典型资金来源:自有资金、银行开发贷款、建筑商垫资、销售回款、租金收入、经营性物业中长期抵押贷款;融资手段还包括国内私募、信托等。
商户优势:具有战略合作关系的商家,如沃尔玛、百盛、欧倍德、华纳电影院、必胜客、肯德基、国美电器、大歌星KTV、新加坡美食广场等
支柱产业:百货品牌(万千百货)、自住配套商业(万达院线)、高级酒店(索菲特、皇冠假日酒店等)
订单地产:万达的每个商业连锁广场在项目确定前,都与合作伙伴共同进行市场调研,以不同的身份,从地产商和商业经营不同的角度进行论证,获得统一意见后,由万达进行地产开发,并签订框架协议,转嫁了资金及租售的风险,并缩短了商业项目的孵化期。
案例:北京CBD万达广场
项目 单价 面积 费用 销售收入 租金收入
地价 4000元/平米 50万平米 20亿元 商务港均价13500元/平米;商铺均价32000元/平米;写字楼均价24000元/平米 时间 写字楼租金 商铺租金
住宅成本 3000元/平米 30万平米 9亿元 2009 146.7元/平方米/月 240元/平方米/月
商业成本 6000元/平米 10万平米 6亿元 2010 165.0元/平方米/月
写字楼成本 5000元/平米 6.74万平米 3.4亿元 2011 180.0元/平方米/月
酒店成本 10000元/平米 3万平米 3亿元 数据来源:世邦魏理仕
合计 41.4亿元 约33亿元
万达全国项目一览
城市 项目名称 建筑面积
北京 CBD万达广场、石景山万达广场 近80万平米
上海 江桥万达广场、五角场万达广场、周浦万达广场 120.43万平米
广州 白云万达广场 39.2万平米
天津 河东万达广场 52万平米
呼和浩特 呼和浩特万达广场 128万平米
包头 青山万达广场 65万平米
石家庄 裕华万达广场 183万平米
唐山 唐山路南万达广场 107.53万平米
廊坊 廊坊万达广场 64万平米
哈尔滨 香坊万达广场 30万平米
长春 红旗街万达广场 32万平米
南京 南京建邺万达广场 27.5万平米
城市 项目名称 建筑面积
银川 金凤万达广场 29万平米
成都 华路万达广场 40万平米
重庆 南坪万达广场 78万平米
福州 仓山万达广场、金融街万达广场 104万平米
洛阳 洛阳万达广场 11万平米
武汉 经开万达广场、武汉万达中心、菱角湖万达广场 156万平米
宜昌 宜昌万达广场 47万平米
南昌 八一广场万达广场 5万平米
襄阳 襄阳万达广场 59万平米
郑州 郑州中原万达广场 53万平米
泰州 泰州万达广场 41万平米
常州 常州新北万达广场 39万平米
城市 项目名称 建筑面积
西安 李家村万达广场、民乐园万达广场 69万平米
无锡 无锡滨湖万达广场 70万平米
苏州 苏州平江万达广场 45万平米
宁波 江北万达广场、鄞州万达广场 88.86万平米
青岛 CBD万达广场、台东路万达广场 43万平米
厦门 湖里万达广场 53万平米
济南 魏家庄万达广场 93.07万平米
淮安 淮安万达广场 78万平米
镇江 镇江万达广场 40万平米
合肥 包河万达广场 70万平米
沈阳 太原街万达广场、铁西万达广场 128万平米
大庆 萨尔图万达广场 58万平米
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对比:凯德商用

  凯德商用2009年11月已在新加坡上市,2011年10月18日香港第二上市仅以介绍方式进行,故此次概不涉及任何新股发售或任何其他证券的公开发售,也不会根据上市筹得任何新所得款项。“公司并无融资压力,上市主要为贴近内地市场,便于熟悉内地业务的投资者。”凯德商用总裁林明志表示。

  凯德商用2010年全年盈利3.95亿美元,该公司在新加坡、中国、马来西亚、日本及印度的50个城市中,投资及管理着95个零售物业,总物业价值约208亿美元,总建筑面积约为75.6百万平方尺。其中,在中国的项目有54个,总面积超过455万平方米。

  “商业地产+金融”运作模式:凯德商用除了拥有自有资金、私募资金以及银行贷款等资金来源,上市信托基金也是一个非常重要方式。通过自有资金或私募资金投资项目后,会把它注入到上市信托基金或出让给第三方变现,资金回笼后就可以再投资新的项目。[详细]

凯德商用国内项目一览
区域 城市 项目名称 主力商户
一线城市 北京、上海 北京来福士中心、凯德MALL·西直门、凯德MALL·望京、凯德MALL·安贞、凯德MALL·双井、凯德MALL·翠微路、凯德龙之梦虹口、凯德龙之梦闵行、凯德七宝购物广场、上海来福士广场、凯德龙之梦购物中心 来福士、凯德MALL、凯德广场品牌序列从高到低,其中来福士中心为综合体项目,包括办公楼和 SHOPPING MALL,还有服务公寓。
业态分布:大型超市、品牌专卖店、美容健身、休闲游乐、幼儿园地、中外快餐、美食广场和特色餐饮
二线城市 天津、呼和浩特、大连、哈尔滨、长沙、郑州、南昌、成都、重庆 凯德MALL·天津湾、凯德MALL·赛罕、凯德和平广场、凯德广场·埃德蒙顿、凯德广场·雨花亭、凯德广场·郑州、凯德广场·城南苑、凯德广场·金水、凯德广场·东莞、凯德广场·金牛、凯德广场·九龙坡、凯德广场·沙坪坝、凯德广场·沙湾
三线城市 淄博、潍坊、芜湖、扬州、昆山、益阳、安阳、新乡、东莞、佛山、湛江、茂名、漳州、泉州、肇庆、德阳、绵阳、宜宾 凯德广场·淄博、凯德广场·潍坊、凯德广场·芜湖、凯德广场·扬州、凯德广场·昆山、凯德广场·桃花仑、凯德广场·北关、凯德广场·红旗、凯德广场·桂城、凯德广场·湛江、凯德广场·茂名、凯德广场·漳州、凯德广场·泉州、凯德广场·肇庆、凯德广场·德阳、凯德广场·涪城、凯德广场·南岸
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上市进度
《发行监管部首次公开发行股票申报企业基本信息情况表》中的房地产企业信息
申报企业 注册地 所属行业 拟上市地 保荐机构 备注
大连万达商业地产 大连 房地产业 上海证券交易所 中国银河证券股份有限公司 初审中
广州富力地产 广东 房地产业 上海证券交易所 中信证券股份有限公司 落实反馈意见中
首创置业 北京 房地产业 上海证券交易所 中国银河证券股份有限公司 落实反馈意见中
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