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美国地产新包租公

2013-01-14 14:40:50 证券市场周刊  赵岩

  次贷也可以成为一个历史性机遇的元点,造就一批新的弄潮儿。

  中国人以钟爱房地产投资著称,事实上,美国的房地产出租市场也很庞大,房市泡沫破灭前,35%的美国人都是有物业出租的“房东”。但是传统上,主要是爸爸妈妈们赚活钱的方式。直到次贷危机来袭,止赎屋堆积如山,银行变身最大的房东。

  进入2013年,美国房地产信托投资又成了新崛起的包租公——REITs(房地产投资信托基金),走入外界视野。

  所谓REITs就是房地产信托投资基金的简称,它和次级债券相似的一点,就是它们都是房地产证券化的方式之一,可以解决房地产投资的资金流动性问题。

  但新包租公崛起值得关注的,却并非因为险中求富,而是复苏和资本的动向。

  Aaron Edelheit三年前的办公室还是自己家,而今,他已是美国住宅房地产投资信托(American Home Real Estate Investment Trust)的CEO,其业务主要是购买银行止赎屋,然后把这些房屋用来出租。

  媒体引用他的话称,“我认为,次贷海啸后的房地产止赎危机为我们这类公司缔造了一个无论从企业规模还是市场规模而言,是一个巨大市场的起始点。”

  Edelheit的大办公室在亚特兰,他雇佣着150名全职员工和数百名非全职员工,他的REITs在佛罗里达、乔治亚等州共有2000多栋住宅,每天还在买入更多新住宅。朝气蓬勃的新员工孜孜以求地研究、寻找、购买、出租、管理着更多的单体住宅楼。

  美国房地产市场和中国一个很大不同,是相当数量的住宅从设计伊始,即用作出租。据美国统计局的数据,2010年就有1600万栋单体住宅是设计用于出租。

  投资银行KBW分析师Jade Rahmani称,据统计目前针对此领域的融资已有60亿-90亿美元,意味着4万到9万的潜在独立住宅购买量,这个数量是什么概念?相当于15%的银行止赎住房,他据此预计未来12-24个月从银行止赎住房转换为潜在的机构拥有的出租房,将面对的是一个如火如荼般的局面。

  KBW 预估,投资REOs 的现金回报率约在5%-7%,但是总回报率可以达到15%-20%。

  这些物业,通常是以新建房成本约40%左右的价格买到,从长期的出租和升值的角度考虑,前景光明。总体看,伴随房地产市场的复苏,收益也会节节攀升。

  值得注意的是模式:房地产信托基金作为包租公管理房地产的有效性,因为这一形式正在广泛的地域范围内不断扩张,俨然已经成为一种趋势。

  也许,目前如此高企的需求会渐渐回归正常。美国的房屋自有率一度非常高,达到70%,而目前正在向历史正常线63%-65%回归,自有和出租的此落彼长的调整正在进行中。

  虽然这种趋势究竟会扩张还是衰落仍有待观察,但目前确实有蔚然成风的趋势,这一形式有效借助资产证券化金融手段,贯通房地产和投资,当越来越多的信托基金上市,当房地产投资信托基金规模越来越大,美国投资者也将有更多选择,并且通过投资他们分享房地产这一古老传统的投资品的新收益。

  而他们的投资又对美国房地产复苏形成助力。目前在美国房地产经过大幅价格修正、经济稳步复苏的背景下,这类信托优良的回报和明亮的前景也会对资金形成强有力的吸引。

  当资本在全球流动,低买高卖的投资机遇便顺势而生,全球经济在危机和连锁效应连续震荡企稳后,哪些板块会成为新的金蛋之鹅?

  从银行房东到新的机构包租公,背后是已经翻身,慢慢站起的美国地产。

(责任编辑:王钠 HN025)
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