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禁墅令难解冻 一墅难求或成常态

2013-05-09 10:28:27 和讯房产 

  和讯房产消息 从2003年开始,国土部10年间连发了5道禁墅令。政策对别墅的约束可谓步步紧逼。而去年2月底国土部公布的《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》,再次强调停止别墅类用地的土地供应。许多业内人士预测“随着土地管理趋紧,别墅或将逐渐退出一手市场。”

  从市场角度来看,无论是在售项目,还是尚未入市的新楼盘,城市别墅正凭借其稀缺性成为财富人群的追捧目标,近期,位于四环区域的鸿坤·林语墅、远洋天著等项目因其产品形态的稀缺性备受关注。

  供需不足或将长期存在

  虽然今年1-2月,北京(楼盘)别墅市场仅成交别墅268套,成交总金额25.06亿元,甚至出现连续两月零供应的情况,但是根据DTZ戴德梁行上月发布的2013年第一季度北京高端住宅市场数据显示,今年一季度北京高端住宅成交同比上涨53%。同时,北京别墅市场网签665套,比去年同期上涨104%。

  相关业内人士分析:年初由于受“限墅令”的制约、容积率的管控、以及后续供应的不足的影响,在售别墅项目的销售节奏普遍放缓,因此才出现了连续两月的零供应。而3月别墅市场开始恢复供应,而且再加上京版国五条窗口期的缘故,第一季度别墅市场经历了一场小阳春,由此表现出来的供需不足的状态或将在较长一段时间内主导别墅市场,并且引发价格的不断攀升。

  面对当前高端住宅、别墅的双双走高,在上月23日鸿坤地产集团举办的2013城市别墅论坛上东汇置地投资管理有限公司CEO刘东分析表示:“别墅项目成交量上涨的主要原因在于受调控限制,消费者只有一个购买机会,那么别墅已经从以往的‘第二居’所变为人们的‘第一居所’置业需求,一步到位已经成为购房人群的主流意识。”

  1.0容积率进入收官期

  距离第一次发布“禁墅令”已过去几年时间,此次发布的目录与旧版明显的区别在于,为了更好地贯彻落实中央房地产市场调控政策,新目录首次明确限定住宅项目“容积率不得低于1.0”,从操作层面进一步将别墅类房地产开发项目挡在“闸门”外。

  从供应结构来看,受到“禁墅令”容积率的限制,纯别墅项目的供应正在逐渐减少已是一个不争的事实,取而代之的是别墅与花园洋房并存的“混合型居住社区”,而且在这其中独栋别墅的存量与新增量也将不断减少,联排与叠拼等类型产品逐渐占据市场主导。

  与此同时,受北京城市规划与市内土地市场供应放量日益减少的影响,容积率1.0的别墅项目更是已经进入“收官期”甚至“绝版期”。

  据记者调查发现,目前北京在售别墅项目中,容积率最低的是位于四环区域的鸿坤·林语墅,该项目容积率为1.0,这也是四环区域最后一个1.0的别墅项目了,接下来就是中央别墅区范畴内成交的朝阳孙河几宗土地,其中两宗容积率为1.1,另外两宗则为1.4,龙湖和泰禾都计划打造别墅级产品,但是这两个项目已经是五环外了,而且这一水平的容积率均不能支撑纯独栋别墅社区的开发,尤其是后者,1.4的容积率仅能支撑多数花园洋房+少量联排或叠拼的类别墅产品开发。

  鸿坤·林语墅项目总经理侯守超在接受采访时表示:“鸿坤·林语墅是集团早期布局的结果,当时也没有想到会成为四环区域容积率1.0项目的收官之作,我们主要关注的还是健康人居的打造。”据了解,该项目是目前在售项目中首个实现PM2.5室内监测的高端产品,在目前城市空气环境现状下,更显出其稀缺优势。

  “稀缺性”替代“地段黄金律”

  一方面是对于别墅的严格把控,一方面却是市场对于别墅的需求与日俱增。据了解,随着居民生活条件的改善,富豪群体的庞大,改善型人群、上升阶层及成功人士对别墅的需求量逐步增加。“现有存量不足,后续供应断档,而市场需求却在激增。”业内人士表示,随着禁墅令的实施到位,高端需求将持续增长,别墅的稀缺价值也将膨胀。在连年的禁墅令政策下,别墅的稀缺性成为了吸引购房者的最大亮点,以往“地段、地段、还是地段”的黄金律也似乎正在被“稀缺、稀缺、还是稀缺”的新规则所替代。

  从2006年第一次通过量化指标进行限制,独栋别墅变为了“不可再生”类物业, 而且是逐年减少,与此同时,伴随容积率的不断提升,独栋项目的价格也开始稳步走高。2013版新政出台后,目前可售的别墅产品,有可能成为京城别墅类产品的“绝唱”。受这一心理影响,别墅产品,尤其是占据综合性核心资源的城市别墅,成为财富人群关注的热点。

  “容积率仅是硬件上的稀缺,在强调居住体验的今天,已经不能单纯倚靠容积率获得客户认可,”侯守超向记者表示,“鸿坤·林语墅虽然有1.0的优势,但是我们在项目启动初期就把重点放在了高端人居还有哪些可以升级的地方,健康才是真正稀缺的资源,所以才有了项目PM2.5的室内监测,甚至对PM0.3也能达到90%的过滤,而且在其他多项指标上都低于国家标准。另外还有远程智能家居系统、智慧社区、周边三公里商业整合也都是区域内其他项目所不具备的。未来我们的目标客户也是金融街扩容所带来的金融人群,这些客群本身对于稀缺产品的要求非常高,但是从目前销售人员的反馈来看,来自金融街的客户对于项目还是有着很高的认可度。”这也在一定程度上印证了‘稀缺律’正在取代‘地段律’,成为高端市场新的发展趋势。

(责任编辑:党思欣 HO003)
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