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流动性VS城镇化,房地产何去何从

2013-06-30 14:01:10 证券市场红周刊  袁园

  上周,面对银行间出现史无前例的资金紧张,央行按兵不动且态度坚决,从而引发市场对房地产企业资金链紧绷的担忧。在此背景下,本周三,国务院总理李克强主持召开国务院常务会议,研究部署加快棚户区改造。国家发改委主任在第十二届全国人大常委会第三次会议上,首次明确提出我国城镇化发展路径,称将全面放开小城镇和小城市落户限制。多空交织的房地产行业何去何从?

  短期房企出现危机可能性不大

  从3月底国五条落地、全国地王频出、房价高温不下,到目前的流动性变局,房地产一直是资本市场的焦点。市场普遍担心流动性紧张冲击房屋销售速度,大幅提高企业的融资成本。对于下半年资金紧张对房企的影响,伟业我爱我家(博客,微博)市场研究院经理程浩业总结了三个方面:首先,上半年的楼市交易情况比预想要乐观很多,导致开发贷与房贷放量较大,而银行年度房贷额度有限,因此,下半年总体房地产信贷环境不太乐观,可能会影响楼市交易量,即下半年成交量可能不会比上半年大。其次,房地产得到的银行信贷量减少,企业会延缓开工进度,供应量将继续减少,在刚性需求亟待释放的前提之下,房价可能会迎来新一轮上涨,但总体涨幅较为有限,理由是房价上涨在一定程度上也屏蔽了部分资金量有限的购房需求。另外,绝大多数开发企业已经开始注重资金风险,并形成相应预案。近半年或者一年的信贷紧张局面依然在企业的可控范围之内,由于房价可能还会延续上涨态势,开发企业利润方面不会受到较大影响。

  数据也显示,1~5月商品房累计销售额达到2.59万亿元,较去年同期增长52.8%。已经大大超过年初的市场预期。另外房企的杠杆利用也是良性的。中信证券(600030,股吧)一份报告显示,2012年底,A股地产公司有息负债占总资产比例从三季度末的30.2%下降到了29.8%,到2013年一季度重新上升到了30.2%。货币资金扣减短期借款占总资产比例在最近几个季度是逐季上行的,借款结构在2013年一季度正朝着长期化的方向演变。“信贷紧张在企业可控范围内,企业持币待购的现象屡见不鲜,近期各城市土地交易活跃、溢价明显,这都是最好的说明。”程浩业进一步解释道。

  至于会否出现地产危机,格雷投资总经理张可兴则直言在现在量价齐升的情况下“是自己吓唬自己”,他指出所谓危机一般遵循的轨迹是,房价下跌导致销量大幅下滑、住户断供,进而出现企业破产、银行坏账等现象。

  最大的担忧来源于政策

  记者在采访中发现,本次流动性变局对房地产业的影响并不是对危机的担忧,和以往有很大的不同。包括地产指数从5月底创出两年多以来新高之后,不到一个月下跌了近25%,归其原因,都源于市场对地产政策变化的不好预期。“政策面一个是房产税,另一个是最近流动性的收紧,代表着国家对货币政策的重大转变,第三是新一届政府刚上台,国家对整个经济的产业布局和产业政策是不明确的,目前有很多种路线,不同的路线对房地产的影响截然不同。”东方兴业投资公司董事长王德勇对于房地产的政策表现出了很大的担忧,他认为资金的“紧张”会从银行间市场向地方融资平台、影子银行等过渡,最后到实体经济,房地产是其中最密切相关的,不管是银行还是影子银行,最后大部分钱都流向了房地产,理财产品等新增资金也进入地产,目前收紧流动性最终的影响和指向就是地产。

  而这次的货币政策导向,最让他担心的是国家大的方针政策可能会出现转折。“目前最大的问题是政策存在180度转弯的可能性。”王德勇表示,中国过去这么多年的发展,除了靠出口,国内主要还是靠投资,投资就是房地产和“铁公基”,房地产占据的比重很大,“如果经济增长方式做出根本性的调整,那就要开始淡化房地产了。过去政府把房地产作为一个拉动经济增长的支柱性产业,如果未来不再将房地产作为经济增长的靠山,那么本质上将发生改变,国家不是没有办法控制住房价,只是有些政策碍于经济的层面不会实施。一旦房地产行业的定位发生变化,一切便都有可能。目前政策的导向再继续下去,就是要改变经济的增长方式,这将逐渐摆脱对地产的依赖。这个调整方向一旦确定,房地产行业将发生根本性的变化。”

  城镇化——一道难解的题

  未来政策的不确定性,还包括城镇化这条路将面临诸多分歧和困难。

  王德勇认为,城镇化发展对房地产企业的影响不一定是正面的,也有可能给整个行业带来生死攸关的负面影响。“我认为城镇化的核心包含三个方面:一是农村土地的产权制度安排;二是农村土地开发的资金从哪里来、谁来投资?三是农村土地开发的收益归谁?”他认为对这三点的不同选择,最终的结果差异会很大,目前这方面还不明确。比方说,目前农村土地产权是农民的,但是通过征地很轻易就把产权从农民换到了政府手里,政府以较低的价格做一级开发,投资后以较高的价格卖出去,政府垄断征地和卖地,政府投资最后政府受益,这样的逻辑,以后可能会出现很大的变数。城镇化对地产的影响,不同的玩法,有的是利好,有的是利空。利空的极端情况,比如说给农民确权!和城市不同的是,农村土地实行集体所有制,农民在农村的房子是具有所有权的,这在法律中有明文规定,但以前流于形式。如果第一把这方面确权了,第二农民有处置这种权力的自由,第三收益归农民,一旦这三点明确,房价会大跌。“当然这是极端的情况,今年是政治年,经济增长方式和发展道路有可能出现转变。”王德勇提醒道。

  市场对城镇化认识也有不同的角度,中投证券房地产行业首席分析师李少明认为,城镇化的核心在于保障,也就是社会城市的容量能力问题。“城镇化肯定不是大兴土木这样一个概念,恐怕更多地是要解决农转非以后,居住、交通、医疗等问题能否得到保障,相应政府的投入也将加大。”她指出,最近的货币政策目的就是在推动地产的去投机化,下一步将继续梳理留在地产领域里不同资金的问题,满足首套房贷需求、保障性住房、棚户区改造等,这是政府要积极推进的,但这一切投资不会像以前那样简单重复。

(责任编辑:于晓明 HN024)
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