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稳增长重拾房地产

2013-08-05 13:29:09 证券市场周刊 

  本刊记者 魏枫凌/文

  随着二季度经济滑至7.5%,“稳增长”政策开始陆续铺开。扩大铁路建设计划、减免小微企业税负等措施陆续出台,与国民经济紧密相关的房地产调控似乎也不再如过去那样严厉。

  7月30日召开的中共中央政治局年中经济工作会议称,将要积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化,促进房地产市场平稳健康发展。值得注意的是,诸如“坚持房地产调控不动摇”、“抑制房价过快上涨”等措辞未被提及。这可能预示着,决策层开始重视地产投资对稳定经济增长的作用。

  上半年“国五条”试图压制火热的房地产市场,但并没有取得明显效果,反倒催生了需求的提前井喷。二季度GDP增速以及各项宏观经济指标继续恶化,税收增速放缓抑制财政刺激空间,地方政府债务负担隐隐作痛,房地产是为数不多的能够在短期提振经济的工具之一。房地产企业眼下资金充裕且融资渠道有望进一步疏通,但需要警惕区域分化的趋势,并适当控制三四线城市住宅库存。

  政策被迫微调

  在各项经济数据普遍下滑、宏观调控政策乏力的2013年上半年,房地产投资同比增长20.3%,增速比上年同期高3.9个百分点,是少有的大幅改善的指标。如果下半年房地产投资能稳中有进,对于“稳增长”意义重大。

  上海(楼盘)易居房地产研究院发展研究所所长李战军对《证券市场周刊》表示,近期来看,房地产市场的调控政策不会有大方向的改变,但已经开始显示出一些更为积极的微调迹象,全年房地产开发投资也有望创出新高。

  6月26日召开的国务院常务会议研究部署加快棚户区改造,引导金融机构加大对棚户区改造的信贷和发债支持。紧接着在7月11日,由国开行协调、国开证券任主承销的18亿元“13岳阳(楼盘)城投债”就正式发行,募集资金用于棚户区改造。从政策发布到落实仅间隔半个月,显示房地产领域资金供需两旺。

  7月30日召开的中共中央政治局年中经济工作会议指出,要促进房地产市场平稳健康发展。诸如“坚持房地产调控不动摇”、“抑制房价过快上涨”等措辞这次均未被提及。光大证券(601788,股吧)首席宏观分析师徐高对本刊记者表示,主要原因应该是领导层重视地产投资对稳定经济增长的作用。

  下半年的房地产市场最大的政策看点毫无疑问要数再融资是否会放开。虽然证监会尚未正式宣布再融资重启,但李战军透露,部分房企已经在为此积极准备,一旦政策开闸,融资活动很快就可以跟上。此外,近期有数家上市房企停牌,并公布重大资产重组的公告,这也暗示再融资重启的可能性大增。

  6月份,国家统计局监测的70个大中城市绝大多数房价上涨,其中京沪房价领涨全国,新房、二手房价格同比涨幅均超过10%。房地产调控不再步步紧逼,也是“稳增长”之下的无奈之举。

  2013年以来,货币信贷对推动经济增长显得力不从心,而且央行货币政策工具主动刺激的迹象并不明显。财政方面的刺激已经陆续启动,但财政收入的下降无疑会限制财政刺激的力度和空间。

  市场已经嗅到了下半年房地产政策微调的动向,在政策利空出尽后愈加乐观。国内最大的房地产信息综合服务商克而瑞7月29日发布的三季度“地产经理人信心指数”达到了60.9,创下自2011年初以来的最高点。受访的31个城市的350名地产经理人当中,有半数表示酝酿在三季度提价。

  融资仍是头等大事

  房地产行业上游涉及到钢铁、水泥、建材等工业产出品,下游涉及到家电、家具等大宗消费品,不仅属于实体经济范畴,并且关系到诸多就业岗位。政府当前引导金融业支持实体经济来稳定经济增长和就业,那么金融业也应当对房地产企业融资给予足够支持。

  6月的“钱荒”一定程度上影响到了下半年的流动性预期。渣打银行在6月份的一项调查显示,融资是房地产行业最重视的问题。一家老牌房企的管理层人士也对本刊表示了对融资问题的特别关注。他同时透露,目前大公司的优质项目仍可以获得银行贷款,拥有海外资源的公司还可以选择点心债或银团贷款,不过全国总体而言,银行理财产品、信托、PE等成本更高的融资途径已经占据主流。

  渣打银行的调查显示,房地产企业向银行贷款的平均利率从2013年一季度的8.1%上升到二季度的8.7%。而本刊记者获得的另一家国内龙头房企在二季度为西南某一线城市房地产项目进行分级式PE融资的说明书显示,该基金向有限合伙人投资者允诺的年化收益率明显高于10%。

  渣打银行中国经济学家申岚称,目前一线城市住宅库存消化时间在6个月以内,且下半年可能进一步下降;但是二线城市库存消化时间在15个月左右,存在一定的去库存压力。“但是从房企买地的热情来看,现金储备仍然充裕,这意味着如果销售不力,企业更倾向于推迟申请新盘的预售证,而不是加紧降价出售。”

  李战军同样认为当前房地产行业整体“不差钱”。但他指出,如果有再融资的帮助,房企就可以把战略重心更多地放在地价快速上涨的一二线城市,支撑当地房地产市场的长期繁荣。就短期的而言,房地产投资不仅可以使经济平稳着陆,还能带动土地出让,保障地方政府的财政收入。

  根据国泰君安统计,2013年1-7月份,包括“北上广深杭”在内的全国16 个一二线城市累计土地成交金额同比增长116%,其中一线城市累计同比增长346%,二线城市累计同比增长49%。虽然土地财政总体依旧扩张,但是全国2013年一季度土地成交金额占地方财政收入比重增速分化明显:一线城市由24.7%升至38.8%,二线城市由59.5%降至50.2%。而在土地财政最火热的2010年,一线城市土地成交金额占地方财政收入比重达57%、二线城市达到96%,三四线城市则更高。

  联讯证券首席经济学家文国庆对本刊记者表示,如果房地产再融资放开,不排除会有地方政府将其下属城投公司的土地资产注入其控股的公司来进行定向的股权或债权发行,间接完成土地转让。这样一来,城投公司的存量土地就可能被盘活了,对缓解城投债的流动性风险也具有一定作用。

  区域分化将加剧

  即便是一直号称不争“地王”的万科,也从6月份开始先后抢下了重庆(楼盘)、上海、广州(楼盘)等城市的总价或楼面价的地王,标志着一二线城市的房地产市场的全面反弹或就此开始。然而在一二线城市的房地产市场的竞争呈现白热化的同时,其他地区却是另一番景象。

  上述房企人士以江苏常州(楼盘)举例称,该市房地产开发数量过度超前,未考虑到周边各区县经济发展较为均衡,人口很难向市区集中,因此被称为“鬼城”并非空穴来风。“我们公司就曾以常州房地产市场作为案例进行研究。”

  而在另一被列入“十大鬼城”名单的辽宁营口(楼盘),本刊记者看到2011年就已经开盘的“恒大江湾”孤零零地矗立在渤海湾边,周围是开阔的盐田和零星散落的几处未投入使用的厂房。一条被重型货车碾压出无数坑洞的滨海公路,连通着这个被誉为当地“第一滨海豪宅”的楼盘和市中心。当地人对本刊记者表达了类似的担忧:“环渤海产业基地发展远比不上长三角、珠三角,作为其中一环的营口能提供的工作机会不支持大规模的外来人口,但是各大房地产企业一哄而上,造成供给过剩,当地房价这些年也涨不动。”

  上述房企人士称,全国房地产市场的区域分化趋势已经形成,即便其所在公司现金充裕且有海外融资能力,也在向一二线城市集中,在三四线城市拿地和开发越来越谨慎。“一二线城市由于享有较好的工作机会与教育、医疗资源,还有较大的人口集中空间,这也是一二线城市房地产市场最主要的信心来源。但部分三四线城市周边人口继续向城市集中的前景比较有限,因此消化需要较长时间。”他说。

  “随着一二线城市地价持续上涨,这种分化趋势以后会更加明显。”李战军补充道,“而且房地产行业的集中度也会随之上升。”

  上述房企人士认为,即便“稳增长”和“城镇化”还会激发住房需求,但三四线城市房地产市场转型迫在眉睫。“目前迎合本地家庭第二套改善性住房需求的中高端项目,还能有一定增长空间。此外,开发养老型住宅等符合人口发展趋势的细分市场领域,是地方房企转型的另一个方向。”

(责任编辑:王旭 )
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