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新土改欲打破二元结构 征地补偿成难点

2013-09-05 06:47:35 和讯房产  CRIC 李莹

  和讯房产消息 鉴于城镇化推进对城镇建设用地的需求,新一轮土改呼之欲出。目前,国土部门已形成关于改革完善土地管理制度的框架建议,有望就土地利用规划城镇建设用地范围以外的经营性集体建设用地的有偿出让、交易方式、收益分配方式等方面做出具体规定。另外,业内传一份事关农村土地改革进程的重要文件已下发至河北、辽宁、吉林等18个省市,按照文件要求,被确定的28个试点市县将于今年8月至9月正式启动农村集体经营性建设用地使用权流转。

  土地制度改革盘活存量

  新一轮土地改革的核心是盘活土地资源、打破土地二元结构限制。为了适应新型城镇化发展的要求,此次土改的工作重点包括有提高存量用地在建设用地供应总量的比重、扭转城镇建设对新增土地出让收益的过多依赖、建立起有利于存量建设用地盘活利用的制度政策体系等。针对以上土改重点,我们认为提高存量用地比重、以“盘活存量”为主的制度体系,不仅可以提高闲置土地的利用率,减少土地资源的浪费,而且可以增加土地的出让量,满足房地产行业日益增大的土地需求,缓解楼市房价增长过快压力。

  目前来看,各地积极试水土改,各地的土地改革试验主要还是通过各种手段增加建设用地指标,并未实行集体土地的自由流转,可以分为以下两类:一是整合置换,以重庆(楼盘)“地票”模式和嘉兴(楼盘)“两分两换”模式为代表。通过“以土地承包经营权置换社会保障”和“以宅基地置换城镇住房”的模式,盘活宅基地资源,复耕宅基地,换取建设用地指标。二是盘活资源,以广东“三旧改造”和深圳(楼盘)“集体工业用地流转”模式为代表。通过搬迁、收回等手段将现有工业用地和闲置土地进行优化配置。

  价值分配成土地制度改革“破冰“点

  另外,在历年土改中,因牵涉补偿问题,故征地制度一直是土改进程中的一大壁垒。近年来,征地拆迁类的纠纷事件层出不穷,究其原因就是土地被征用,但农民并没有得益于巨大的增值收益,其利益受到严重损害。因此业界也达成共识,认为长期以来的征地矛盾核心所在就是征地补偿标准的“缺失”,现行标准已不能完全体现被征地农民的权益,因而激发社会矛盾。尽管我国曾多次对征地补偿制度进行改革,但“按照被征收土地的原用途给予补偿”这一基本征地补偿思路一直未变,“年产值倍数法”和“征地区片法”就是现行的两种主要的赔偿方法。 这两种方法均是基于被征收土地原农业利用方式下的补偿,并没有将土地的潜在利用价值或市场价格的补偿计算在内,其实质是一种非等价交易的关系。我们认为,现行的补偿标准仅仅是对土地的“表面”价值的补偿,对于土地增值、预期收益等功能价均没有体现。考虑到目前缩小及严格限制征地范围的主要改革方向,因此我们认为,在征地改革中,应按照被征土地的未来价值,估算被征地农民的利益分配,并进行合理的补偿。

   另外,此次土地制度改革的一大难点在于土地性质改变后的利益划分问题,可能的做法大致为两种,一是采用类似“地票”的形式,将大部分利益让于政府,以便于地方政府收储,而将地票拍卖的收益让于农民,这样也改变了之前农民没有收益的情况。二是将农用建设用地与城市建设用地等权,这就意味政府只收取拍卖手续费这一小部分利益,而将大部分利益让于农民,这种方式将更考验房企资金及地方政府关系实力。

(责任编辑:党思欣 HO003)
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