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国兴地产定增 大股东一笔划算的买卖

2013-11-17 13:23:26 证券市场红周刊  卜硕

  8月10日,国兴地产(000838,股吧)(000838)筹划重大事项停牌。此后发布了非公开增发预案与股权变动公告,最终重庆(楼盘)财信房地产开发有限公司浮出水面。

  重庆财信房地产实现绝对控股

  根据8月中旬公司发布的权益变动报告书(表1),重庆财信房地产开发有限公司与重庆财信企业集团有限公司、北京(楼盘)融达投资有限公司分别签署了《股份转让协议》。重庆财信房地产开发有限公司分别从重庆财信企业集团有限公司受让国兴地产36018930股股份,从北京融达投资有限公司受让国兴地产18099972股股份,转让价格为9.2元/股。上述股份转让事宜完成后,重庆财信房地产开发有限公司成为公司控股股东,持股比例29.9%。

  股权转让完成后,随即国兴地产发布了非公开发行股票预案,计划以6.21元/股的价格发行不超过24000万股股份用于实施国兴•北岸江山东区住宅项目,其余用于补充公司流动资金。此次非公开发行的股份,重庆财信房地产有限公司拟全部以现金认购。当前国兴地产总股本只有1.81亿元,按照本次发行的发行数量上限2.4 亿股测算,则意味着增发完成后,国兴地产的总股本将变为4.21亿股,而第一大股东重庆财信房地产有限公司持股比例将由发行前的29.9%上升为 69.86%,先收购股权,再参与非公开增发,控股比例一举超过50%,成为绝对控股,牢牢控制了上市公司。

  重庆财信巨资收购为何?

  在这场收购中,重庆财信房地产开发有限公司需要支付给北京融达投资的总价款为1.66亿元,需要支付给重庆财信企业集团有限公司的总价款为3.31亿元。同时,非公开增发中重庆财信房地产有限公司现金认购股份,需要支付14.9亿元。也就是说,该公司总计需要支付19.87亿元。

  然而公开资料显示,重庆财信房地产开发有限公司的资产负债表中货币资金2011年末有6.38亿元,2012年只有3.7亿元。虽然公司并末披露2013年上半年末公司的财务情况,但是显然这近20亿元的现金支付,对于重庆财信房地产开发有限公司来说压力不小。根据其披露报告计算,重庆财信房地产开发有限公司2011年的资产负债率为85.92%,2012年还增加了0.42%,已经高达86.34%。

  那么,是什么让重庆财信房地产开发有限公司在财力有限的情况下还肯花大价钱收购国兴地产的股权呢?

  其实,重庆财信企业集团是重庆财信房地产的控制股东,两家公司均为同一控制人。根据2010年的《股份转让协议》,当年财信企业集团受让北京融达所持有的国兴地产股份36018930股,转让价格为9元/股。而今年财信集团将当年收购的股份再次转让给子公司的价格为9.2元/股。虽然只提高了0.2元/股,但是以其转让股数计算,也仍能获得近700多万的收益。通过股权转让,实现了子公司对于国兴地产的控制,既取得了对上市公司的控股权,实际的控制权却没有发生变化。这种借道实现间接上市,不仅手续审批简单,更在IPO暂停的当下,也是一种不错的选择。

  国兴地产土地储备价值暴涨

  更何况国兴地产当前正在开发“国兴北岸江山”项目,虽然公司仅有这一个土地储备项目,无法与大型房地产龙头企业丰富的土地储备相比,但是可别小看了这惟一的项目。

  前文提到的非公开增发的募资用途就是“国兴北岸江山东区住宅项目”,该项目是“国兴北岸江山”总体项目中的一部分。项目区位为重庆市江北区建新西路34号,而该地块是2005年挂牌出售的,根据重庆已供应土地公告该宗地块土地面积285638平方米,建筑规模(地上)880000平方米,当年的成交价为8.8亿元。该地块在几经周折之后,3年之后的2008年国兴公司才取得“西地块”的土地使用证,而7年后的2012年国兴地产公司公告又取得了“北地块”和“东地块”的土地使用证。“东地块”在取得使用权一年后,公司就拟实施定向增发募集资金进行建设。从2005年挂牌成交后至今,土地市场价格经历了暴涨,在被公司捂了这么多年后,该块地现在价值不菲。

  根据最新的重庆已供应土地成交公告,在2013年10月21日,同样位于江北区的大石坝1号地块,土地面积为4997平方米的土地,建筑规模小于9994.4平方米,而成交价格达到6519万元。这两个同属重庆市区的地块,在百度地图搜索中,从江北大石坝站至江北建新西路站只有6公里左右。通过计算对比(表2),其折算下来的单位土地成本近几年来增长近几4倍有余。此次“国兴北岸江山东区住宅项目”占地面积为10.59万平方米,总建筑面积452619.62平方米。那么,前些年公司低廉的土地成本,开工建设后未来入市销售,对应着现在每平米近9000元的价格,显然较竞争对手容易实现更多的利润。

  可见,国兴地产这块被雪藏多年的土地储备显然有着不菲的价值。对于北京融达而言,减持股份达到了套现目的,对于重庆财信企业集团以及旗下子公司而言,在成功实现了股权控制的同时,又能享受到这块土地多年来升值带来的暴利。总之,对于此次增发进展,本刊将继续关注。

(责任编辑:马杰 HN011)
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