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秦虹:今后房地产增速将会逐年下降

2014-01-11 15:04:27 和讯房产 

住建部政策研究中心主任秦虹女士
住建部政策研究中心主任秦虹女士

  和讯房产消息   1月11日下午,第十一届中国财经风云榜暨第四届地产金融创新峰会在北京(楼盘)召开。国家行政学院决策咨询部研究员王小广、住建部政策研究中心主任秦虹、中国房地产业协会副会长朱中一兴业银行(601166,股吧)首席经济学家鲁政委首创集团董事长刘晓光、盛世神州董事长张民耕、高和资本董事长苏鑫、融创中国北京公司副总经理  楼艳青、泰禾集团(000732,股吧)总裁助理沈力男等行业精英、地产领袖齐聚一堂,共话“转型:地产新十年”。和讯房产全程进行了报道。

  在会上,住建部政策研究中心主任秦虹女士发表了主题演讲,她表示,房地产今后增速很难再保持两位数以上,今后增长速度将会逐年下降,2014年的房地产市场将分化非常明显,房地产不能够沿用过去传统的住宅开发模式,未来中国高速消费将会改变很多中小城市的区位价值,也会改变大家未来房地产市场的机遇,房地产应该抓住结构性机会。

  秦虹:房地产今后增速很难再保持两位数以上。今后增长速度是逐年下降的。为什么过去会有这么高的增长?实际上是由房地产发展的外部环境所决定的。第一,我们有巨大的消费能力,住房制度改革造成了我们在短时间内大幅度释放了过去积压的需求,所以消费增长很快。第二,得益于过去十年特别是2007年之前中国经济连续多年两位数以上的高增长,高增长带来高收入,带来房地产市场的高繁荣。过去十年中国的负利率。第四,城镇化。这十年农村最能够吃苦耐劳,最能创新、挣钱、创业的年轻劳动力已经进城了。现在的农村,老人、妇女、儿童居多。过去房地产市场面临着非常强的外部环境,非常好的外部环境,使我们的房地产销售连年增长。

  总结过去房地产市场发展的情况,我们来概括就是一个趋势性的机会。过去房地产的机会就是这样一个趋势。所以,我们看到的是各行各业的房地产,家电、服装、零售、煤炭,各个行业,我们的建筑业全都是做房地产,各行各业做房地产,千家万户买房。千家万户买房都没有错,因为过去十年房地产销售,整个全国房价都是上涨的,无论是大城市还是三四线,连县级市都在涨。

  经历十几年的快速发展,我们再看未来十年的时候,我认为房地产市场还有没有增长空间呢?肯定有增长空间,中国的房地产市场还没有到掉头向下,开始走回头路的情况,新增需求每年在增加,也就是城镇新增常住人口未来十年还保持在1500、1600万人左右,新型以人为核心的城镇化,住房改善还没有结束,收入还在提高,家庭结构变化小型化还没有完成。所以,未来的新增需求还是存在的,我们肯定还有空间。但是相比过去来说,我们认为房地产的市场趋势性的变化,趋势性的发展已经过去,过去是一个趋势性的机会,未来的发展主要是结构性的机会。

  今天我们看到房地产市场已经出现了分化,这里有一个图,前面那条曲线比较高的是北上广深,房价上涨超过20%。黄色的曲线是全国70个大城市,包括北上广在内,平均房价涨幅不到10%。如果我们把全国650个城市的房价放在这里比,我们可以想像,根据我们的调研,经过大量考察,我估计连5%都到不了。我们还有一部分城市房价是下跌的,比如温州(楼盘)、鄂尔多斯(楼盘)、山东聊城、东北的营口(楼盘),十来个城市去年房价是跌的。

  还有一些城市,表面上房价上升,但是实际上销售的时候在打折、送家具,隐含着房价下跌。今年的房地产市场已经不是铁板一块的市场,已经是分化非常明显的市场。又有机会,又有分化,未来的房地产市场不是没有机会,主要是结构性的机会。结构性的机会给什么样的企业,谁能够抓住结构性的机会?这个结构性的机会在哪里?

  从两个层面来说,第一,从地理区域位置来说,过去一二三,大中小城市,在结构性机会的情况下,在区域位置分配来说,一二三四线和大中小城市不足以形容我们未来的结构性机会,不是只有一二线城市有机会,三四线城市没有机会,也不是大城市有机会,中小城市没有机会。未来的结构性机会,比如未来中国高速消费将会改变很多中小城市的区位价值,也会改变大家未来房地产市场的机遇。不是只有一二线城市有机会,三四线城市也有机会。我们在未来打造中国的城市,中国城镇化进行的过程中,我们在城市发展的形态上主要是以城市群作为发展的主体和形态,意味着未来城市群的发展,大城市以及大城市周边,紧靠着大城市辐射比较明显的中小城市,未来发展机会很大。未来要大城市带动中小城市发展。包括国土资源部已经提出来,东部三大城市群未来不再新增建设用地,主要是盘活总量建设用地。未来三个城市群主要靠大城市带动小城市发展。所以,受大城市辐射非常明显的周边的中小城市未来都是有机会的,可能是东部的中小城市,但也有机会。

  城市群怎么打造?就是要通过城市群内打造一小时、半小时的交通圈,把中小城市连接起来,再通过国家的交通网把城市连接起来。当中国的交通网打造成的那一天,中国657个城市未来可能会分两类,一类是在整个国家交通网上,还有一部分城市在网下面。大城市还是在高速交通网上面的城市,有交通结点的城市,未来他们的投资成本更低、投资效率更高,对产业的吸引力更大。所以,对房地产来说投资的机会就更明显。尽管网上的这些城市不一定都是一二线城市,很多都是三四线城市。我本人是山东人,年末受山东滕州市委书记的要求,给他们讲了半天课。很多人不知道滕州,我是山东人,我去过滕州,滕州在山东枣庄市下面的一个县级市,在山东不是属于发达的地区,过去到那里很不方便,山东在济南(楼盘)开车到滕州,大概3个半小时,北京如果开车过去怎么也得7、8个小时,坐铁路很不方便。但是我这次去山东滕州,因为通了高铁,从北京坐高铁到山东滕州市只有两个半小时。我早晨起来坐车到滕州,中午在那里吃完饭,休息了一个小时,下午讲课3个小时,晚上到北京。滕州属于四线城市,2013年全市商品房销售量和销售额双双超过30%。我去的时候,当地有一个五星级酒店,超乎想象,山东县级市有五星级酒店,在当地是没有床位的。我就在想,这是一个四线城市,是我们从来不着眼、不关注的一个城市,但是他们那个地方的房地产在2013年表现得非常好。为什么呢?反过来追问,他们为什么会出现这样一个结果?第一,当地做产业结构调整做得比较扎实。第二,高铁给它带来的机遇非常明显。整个滕州市从过去不方便偏远、落后的城市,由于通了高铁,整体上改变了这个城市,变成了到大城市交通很方便,空间有价值,土地又便宜。

  所以,中国的三四线城市数量多,多到657个城市,他们未来很多城市是有机会的。所以,结构性机会从地理位置来讲,以后很难划分一二三四线、大中小城市,区位对城市的发展来说是非常重要的。

  第二,我认为未来传统的房地产、住宅、拿地、盖房子、卖房子这种形式未来机会性不大。我们还面临着随着产业结构升级,写字楼市场以及伴随着消费结构升级,能够打造旅游休闲的旅游地产,以及马上面临的楼宇经济,还有马上要面临的养老服务社区。这些都是我们存在的结构性机会。

  未来给我们提出一个新的挑战,这样的地产都不能够沿用过去传统的住宅开发模式,我们在今天会发现一个非常有意思的观点,一个企业家认为中国的房地产确实没什么搞的,现在面临着很大的困境,走不下去,不知道怎么走。还有一类企业家对未来的市场充满信心,中国的房地产现在刚刚是少女的青春期,未来的发展空间很大。为什么企业家对未来市场有如此大不同的看法呢?主要是就他们自身创建的商业模式不同,主要以传统的房地产开发商业模式,肯定认为未来的发展没有什么前景。但是如果你能够有创新性的商业模式,能够抓住这样一个结构性机会,未来的中国房地产市场显然机会是很大的。所以,坚持创新未来的房地产市场机会一定是很大的。

 
(责任编辑:晏晓茗 HO002)
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