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地产金融改革开始了

2014-01-11 16:33:23 和讯房产 

地产金融改革开始了
地产金融改革开始了

  和讯房产消息 1月11日下午,第十一届中国财经风云榜暨第四届地产金融创新峰会在北京(楼盘)召开。国家行政学院决策咨询部研究员王小广住建部政策研究中心主任秦虹、中国房地产业协会副会长朱中一兴业银行(601166,股吧)首席经济学家鲁政委首创集团董事长刘晓光、盛世神州董事长张民耕、高和资本董事长苏鑫、融创中国北京公司副总经理 楼艳青、泰禾集团(000732,股吧)总裁助理沈力男等行业精英、地产领袖齐聚一堂,共话“转型:地产新十年”。和讯房产全程进行了报道。

  在第一场圆桌论坛“地产金融改革开始了”中,我们请到了中国房地产业协会副会长朱中一作为论坛的主持人,以及圆桌嘉宾:兴业银行首席经济学家鲁政委、万通投资控股股份有限公司常务副总经理郑沂、高和资本董事长苏鑫、盛世神州董事长张民耕、复地投资集团副总裁张春华

  以下是论坛实录:

  主持人朱中一:各位专家好,受主办方委托,我来主持“地产金融改革开始了”这个小论坛。地产金融方面我坦率地说,在场的专家也好,企业家也好,知道的比我多。我的任务就是提出问题,请大家来回答。

  我作为提问者,先提第一个问题,2013年无论是对房地产市场而言,还是对房地产金融而言,是不平凡的一年,请在座的几位讲讲,去年不管对市场也好,不管对金融也好,有深刻体会的一点是什么?

  张民耕:我最大的体会是为什么房价超过20%,这是没有想到的。我记得年初的时候预测房价上涨,我也认为要上涨,但是没有想到上涨这么多。我后来发现很多城市调控房价的方法还是沿用老的方法。总而言之一句话,房价上涨我没有想到那么高。另外,未来怎么控制房地产上涨,是不是采用传统的方式,值得探讨。

  郑沂:金融创新非常关键的一点是投资人的喜好,比如喜欢高利贷,还是喜欢稳定长期的收益,2013年我感觉中国的投资人成熟度越来越高。2013年我们早期跟中国房地产很多基金、很多信托快速发展的时候,2009、2010年起步,到2013年有很多基金有做得非常好,也有做得非常差。我们早期一味追求高收益,不看风险,2013年对风险和收益越来越重视。2013年我认为是我们今后投资人对金融产品理解的划分点,也是对我们所谓的很多做房地产金融创新,做房地产金融领域的人,其实我们的观念要围绕着投资市场进行转变。

  苏鑫:一个是房地产的金融化,以前房地产没有听说过去讲金融,从去年开始各个房地产商以实际行动实现了房地产金融化,大家都很清楚,做房地产本质上是做金融,没有金融这个杠杆就不是房地产金融化,房地产招保万金几乎所有房地产企业,大的成立大的基金公司,小的成立小的基金公司,有些房地产公司还和金融机构结合起来,成立动辄上百万的房地产基金。资产资本化,资本金融化,把所有有利于自己可以资本化的东西都变成了金融杠杆。我形象地说,有些企业确实品牌企业,或者十强企业,基本上可以自己拿一个钮扣,社会上给它配一个大衣,这么来做房地产。这是第一个感觉。

  第二,金融的房地产化。我们在年初的时候已经感觉进入所谓大资本年代。因为2012年第三季度开始,银监会保监会证监会,当然证监会带了头,使得自己下属的金融机构都可以用各种形式,用资产管理计划这样的办法来做类似信托,向房地产企业进行金融支持。放贷或者是金融投资。到了去年年底,我形象地说,好像去年可以叫做“房地产基金年”,大家都来抢食房地产基金这块蛋糕。后来有的信托说房地产基金本来就抢了信托的蛋糕,总之也不知道是谁抢了谁的蛋糕,但是金融的房地产化好象也是一个比较清晰的现象。

  这两个现象是我感受非常深的。

  张春华:现在很多思维转变,互联网思维模式,对各个行业的促进是非常大的。不是我们斗转星做互联网,但是互联网这种思维模式对各个行业影响是巨大的。我最大的感受是转型。地产商在思考转型、考虑转型,或者已经在转型。在未来的十年,2013年大家思考最多的就是未来怎么做,怎么做得更好,怎么适应这个年代,适应未来的新十年。

  鲁政委:我对2013年的感受很简单,第一句话,2013年是没有新出房地产调控的一年。销售增长是最近几年差不多最好的一年。你认为它比较好的控制住了投机,销售增长意味着供给在增加。过去认为房价上涨主要是认为供给不足,这种态势我认为很好。

  主持人朱中一:为什么去年一线城市房价20%的增长,这是大家最关心的问题。我接受采访也很难回答,去年2月底出现的国五条,没有达到预期效应。没有达到预期效应之后,政府有点迷盲,政策有各种各样的解读,造成恐慌性购房。实际上买房子的人年年都在年轻化。十八届三中全会以后,怎么实现2020年的蓝图,立足当前,面向未来,以北京为例,大家购房的积极性为什么那么高?如果北京不限购,怎么弄呢?北京到2002年规划人口1800万,2020年已经到了2060万,而且每年还在增加,不限购不行。这是第一个问题。

  第二个问题,这几年不管是咱们的企业也好,还是金融界也好,都在探索房地产如何创新的问题。不管是信托也好,基金也好,为直接融资拓宽了渠道。但是就国家的政策层面来说,政策不是很多。十八届三中全会提出了金融改革,请各位围绕十八届三中全会提出的改革,未来金融地产改革方面你们有什么好的意见、建议?或者在政策上你们有没有什么好的自己的看法?

  鲁政委:我是一个中间派,我从来不认为房地产会立刻崩盘,当然也不会说永远上涨。我的看法,2013年的情况,一线城市价格涨了20%,二线城市涨了差不多10%左右,三线城市涨了7%左右。成交量三线城市在下跌。我们看到三线城市供应量非常大,这是一个分化的现状。我认为2014年,一线城市的房价会不会立刻低下来呢?这种概率非常低。中国的金融不是完全市场化的,2014年一线城市的房价还会上涨,意味的不是机会,意味着风险加剧。再往后这可能是需要判断的,我们在分析2014年的时候要探讨两三年以后的事情,就是因为房地产的资本逐利非常强,只要有资本逐利非常强的东西,必然会聚集泡沫,必然会聚集风险,涨价越快,风险越大。对于一线城市,可能我们要考虑风险。

  一个是存量,背景是一线城市已经二手交易在几年前超过了一手交易,存量带来资产,只要是资产还需要盘活,这方面衍生的金融产品以前没有。针对于存量资产的金融创新是必然趋势。

  2013年很多开发商拿地,不光是从银行贷款,更多是直接融资,通过信托,通过基金,这也符合政府推导的方向。这个行业如果过多依靠银行贷款,这个风险会传导到整个中国经济。所以,更多通过直接融资的方式,这是未来的一个大趋势。2014年未来一段时间还会越来越强。我不光看到了开发商做基金,还有很多创新的东西。我们不光看到了信托和基金行业在起步,还有资本行业,这可能是未来的一种趋势。如果说具体哪种方式很难说,因为它刚刚开始,哪种可能都会发展得很好,哪种可能发展得不好,不好判断。更多的金融机构在参与跟房地产相关的金融创新,基于盘活存量的金融创心,基于直接融资的创新,都是未来的一个趋势,它也促进了这个行业稳定的发展。

  郑沂:我们的货币政策到现在,到去年年底超过100万亿,去年增速14.2%。按照这个速度,未来5到6年,我们中国市场是200万亿,全世界的货币加在一起等于中国。去年要大力推行资产证券化要解决货币的问题,也就是M2转成M3、M4、M5。资产证券化其实跟房地产行业联系非常非常紧密,分两块,第一块是信贷资产,还有一类是权益资产。中国大部分很多人希望买房出租,租金是一个稳定的收益。在国外买房不是直接买这一栋楼里的一套写字楼,而是这一栋写字楼分成一份一份的证券,你买其中的一股,每年的租金产生的收益要求90%分出去。在中国我个人认为会有一个非常大的趋势就是资产证券化,一方面其实我们在座的很多各位,这些年我们做的很多房地产金融创新,其实就是大的资产的很多分支,包括债券、信托、基金,在未来其实需要这个政策引导,包括我们的公共市场的放开,使整个资产证券化形成一个良好的循环。我个人认为,在未来的十年,除了可能我们政府提出的城镇化时代,其实我个人认为可能第二个化,资产证券化对未来解决我们长期的发展,可能更重要。同时资产证券化会带来整个房地产行业的变迁。比如在美国,它的房地产行业分为制造业、经营业,经营一类房地产公司远远大于制造业公司。我们的开发商本身从早期的开发商卖房子转为基金管理人,转为资产管理人,转为开发管理人。

  张民耕:要说我们对于政策支招,确实没有这个能力。但是对于改革方向确定以后,由市场来配置资源,这样一个改革方向确定之后,作为从业人员,包括消费,实际上一定要建立这样一个意识,对于市场本身要有更加的敬畏精神。因为我们以前是再一个伪市场的情况下经营着我们的企业,实际上市场经济所特有的竞争,市场经济所特有的起伏和危机是被政府的手所垄断。如果现在真正按照市场配置资源,要使这个市场尤其是房地产市场真正成为市场,竞争形成有些企业会壮大,有些企业会破产,整个市场经济会有起有伏,甚至有危机。而这些我们的思想准备是不足的,作为从业人员来说,特别应该强调对于市场的敬畏精神,对于市场的规律和市场的风险要有充分的认识。我们对自己,对于做房地产基金或者房地产金融的从业人员,我特别强调,你做基金也好,做房地产金融也好,对你的本质要求是什么,其实就是要求你在变动的市场当中为你的投资人、消费者提供可以预期的、能够尽量规避风险的一个稳定的收益。

  所以,对于我们今后设计金融产品,设计基金产品来判断这个市场风险这上面,我们要比以前花百倍的努力。

  另外,对于投资人或者消费者来说,我们也一直要求把房地产不仅作为消费,而且作为投资的消费者来说,特别要注重,既然你是投资,就要能承受风险。最近我们看到一些案例,既要高收益,又要无风险,没有高收益他嚷嚷,如果有风险他要嚷嚷到什么程度?所以,今后这个市场对消费者、投资人的教育也是我们重点要做的事情。

  张春华:2014年从土地这个市场来讲,未来农村土地流转放开,也需要时间。第二,未来资产证券化,包括未来要实现多层次的资本市场。想法非常好,现在IPO重新开启,包括资产的证券化,能不能把风险控制好,主要我感觉2014年金融市场变化比较大。

  鲁政委:三中全会之后影响最大的就是关于城镇化的规划。城镇化的规划其实不仅仅是区间上的规划,其中更重要的,平时被大家忽略的一个问题是关于服务业的城镇化。比如在此前国务院多次提过要向市场开放这些服务业,政府要学会向市场购买这些服务产品。

  现在很多人解释一线城市为什么有这么旺盛的住房需求,是因为好的学校、医院在这里,问题是这些都是官方办的,别处有需求,可是没有政府办的好学校。可是未来是市场提供的,这个地方能够消费得起,有这么高的医疗消费需求,同样可以开医院,可以开私立学校。这将很大程度上改变未来房地产市场发展的格局。同时基础设施,比如轨道交通,都会改变未来房地产发展的空间格局。这是未来几年变化最大的。

  主持人朱中一:未来几年房地产金融肯定会不断规范化、市场化。政府这些年不是没有考虑房地产金融创新,也在考虑,怎么样既要创新房地产金融产品,又要防范金融风险,就这个问题大家谈一点看法。

  苏鑫:房地产调控更市场化,房地产金融更市场化,大家都觉得未来房地产会有风险,我作为一个金融机构,我愿意更大的公司还是选择小公司?只要你的规则是透明的,就可以去走。

  还有房地产金融,其实不需要太多创新,国外已经这么成熟了,我们可以借鉴他们的方式。但是毕竟我们金融跟他们有差异,我们要一步一步来。建议我们的创新要考虑目前中国的金融环境和未来中国金融政策的调整,一步一步接近最高水平。如果一步想跨越到国外那种模式,最后结果很多问题都会涌现。

  郑沂:97年当时香港房地产下来,日本当时房地产也是泡沫,96、97年泡沫破灭。破灭之后影响是完全不同的。97年、99年、2010年大家反思金融创新,为什么香港没事,为什么日本有事?香港当时学美国的体制,跟房地产相关的很多投资直接划拨出银行,但是日本还是在银行里。2007年那场金融危机,美国因为资产过度,本身产生次贷,又把经济拖下去了。中国达到美国那个程度还差得很远,在这个阶段其实要防范风险,对整个金融体系,对房地产的防范,在中国现在是非常必要的。

  张民耕:房地产的金融创新,金融的各种机构,银行可以通过资产管理公司来做房地产金融的创新,证券可以通过公募基金以及资产管理公司,甚至于公募基金、私募基金、保险放心保),都可以参与到房地产金融当中来。创新产品很重要的是收益,银行的收益高、存款高,下一步防范危机的出现很重要一点要提高房地产金融产品的质量,不断提高它的安全性,这是问题的一个方面。

  另外一个方面,要对投资人进行教育,使得投资人对风险有逐步的认识。这一点成长还是很快的,从债券类产品到债券类结合的产品,真正成熟的产品是股权类的产品,使得投资人能和被投资的企业利益均沾、风险共担。这样整个市场的安全度、抗风险能力就进一步加强。所以,在创新的同时提高产品的安全性和提高投资者的教育程度,这是创新必须注意的一个事情。

  张春华:一切服务于市场。

  主持人朱中一:十八届三中全会已经为我们描绘了改革的蓝图,既要考虑创新,又要考虑防范风险,谢谢大家!

  主持人:再一次感谢六位嘉宾,从他们的台头可以看到,这六位嘉宾很多都是来自地产金融领域,到底是地产金融还是金融地产是离不开的话题。

 
(责任编辑:晏晓茗 HO002)
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