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房地产松绑暗动

2014-04-09 07:25:13 证券市场周刊 

  本刊记者 刘林/文

  中国经济正在滑出增长底线,稳增长的政策逐渐启动。

  1-2月消费、投资和出口全面下滑,工业增速更是创下金融危机以来的低点,一季度GDP在滑向7%。4月2日,国务院常务会议布置了包括小微企业减税、保障房建设和铁路建设三个方面的稳增长措施。

  此次会议布置的措施与2013年三季度的稳增长措施如出一辙。当时在经济增速跌破7.5%和“钱荒”的夹击下,2013年6月26日的国务院常务会议强调加快棚户区改造,2013年7月24日的国务院常务会议上就出台过给小微企业减税和推动铁路投资的政策。这次会不会像2013年下半年那样,成功的止住经济下滑的势头呢?

  光靠这些政策可能比较困难。2013年房地产市场很红火,这才是当时稳住经济的关键;如今的房地产市场已经明显降温,仅靠这几服药方恐怕只能止疼,很难治病。

  2014年以来,房地产市场的负面消息不断。新开工面积创新低,销售面积和销售金额变成负增长,房价环比下跌城市数量在增加,房企债务违约、降价销售引致业主砸售楼处,等等不一而足。

  所以,经济要想最终稳住,房地产的松绑已成必然趋势。近日,温州(楼盘)、长沙(楼盘)、杭州(楼盘)等地陆续被曝出正在酝酿放松限购政策,房地产再融资也开闸,房产税的试点也不再扩大,各种松绑的迹象在暗流涌动。

  地产开局不利

  相对于2013年的红火,2014年一季度房地产市场迅速降温。1-2月,新开工面积负增长,下滑幅度甚至超过2009年金融危机时。与此同时,1-2月份房地产开发投资延续2013年下半年以来的放缓趋势,增速较2013年末下降0.5个百分点;销售面积的增长也发生逆转,从上年末增长17%转变为下降0.1%。

  房地产价格平均涨幅也在收窄,价格环比下跌的城市进一步增加。“百城价格指数”显示,3月份,全国100个城市(新建)住宅平均价格涨幅连续第三个月收窄,环比上涨的城市数量减少至63,下跌的城市增加至37个。

  房地产企业出现债务违约,暴露了一些开发商资金链的脆弱性。资金链出现断裂的兴润置业及关联企业总负债35亿多元,其中银行贷款约24亿元,严重资不抵债,当地政府已经介入。

  与此同时,经济各主要指标较2013年都出现较大的下滑。统计局数据显示,1-2月份,固定资产投资同比增速下降了1.7个百分点,工业增加值同比增速大幅回落1.1个百分点,社会消费品零售总额增速放缓了1.8个百分点。一季度可能就会跌破7.5%的增长目标,甚至逼近7.2%的底线。

  松绑暗流涌动

  在上述背景下,房地产政策出现松绑迹象。房地产政策的最大调整莫过于“双向调控”,为区域性放松开闸。

  “两会”期间,不仅政府工作报告没有强调房地产调控,而且住建部明确提出了“双向调控”。一方面要对一线城市继续增加供应,抑制、遏制投资投机性需求,限购政策不退出;另一方面,对于库存量比较大的城市,要控制供地结构、供应结构。

  有了这张通行证,房地产市场下行压力较大的地方已经开始行动。近日,有关地方政府正在酝酿包括调整限购政策在内的一揽子措施的消息频见报端,其中,温州的方案已经上报浙江省政府,长沙、杭州等地也组织了房企沟通会并透露正在准备一系列促进房地产市场稳定发展的政策。

  房地产市场的地区差异加大,三四线城市的压力更大。温州房价已经连续下跌30个月,截至2月末,国家统计局计算的温州房价仅相当于2010年时的79.8%;杭州库存快速增长,到3月28日杭州市区可售商品房房源较年初增加了2000多套,同比增长41.07%,在此压力下,已经出现降价潮,甚而招致已购房业主怒砸售楼处。

  在微观层面暗潮涌动的时候,宏观层面已经放开了对房地产企业的融资抑制,房地产企业股市再融资开闸、公司债发行也启动了。这透露出积极的政策意义,瑞银证券房地产行业分析师李宗彬表示,监管层已放弃通过压制开发现金流来控制房价的思路,而转向采取增加供给的措施,中央政府对房地产行业的态度比过去更为友善。一直被当作控房价利器的房产税也暂停扩大试点,止步于上海(楼盘)和重庆(楼盘)。2014年政府工作报告也只提到房地产税立法。

  上述政策调整均直接针对房地产,不仅如此,深化改革、均衡发展的多项战略,也会间接推动房地产的发展。国泰君安房地产行业首席分析师李品科认为,城镇化提出着重解决好“三个1亿人”,预计可优化中西部等城市的供求格局,避免三四线市场泡沫破裂,有利于扭转市场情绪。

  此外,京津冀协调发展、赣闽粤原中央苏区振兴发展规划、自贸区进一步增加等区域发展战略也会推动地区性房地产业的发展。

  明动还要等待

  “房地产政策有所放松是必然趋势,”国信证券房地产行业首席分析师区瑞明告诉记者,“毕竟房地产行业在国民经济中的地位非常重要,而房地产需求正在减弱。”

  国家统计局发布的数据显示,2013年GDP能维持7.7%的增长,在很大程度上得益于房地产行业快速增长。在2013年GDP中,第三产业中的房地产与第二产业中的建筑业合计占比达12.8%。

  不过,政策放松的力度不会很大。银河证券房地产行业首席分析师赵强向记者表示,“不可能和过去一样。从房地产政策的长期趋势来看,仍然是挤泡沫,只是要避免泡沫破裂的过快过猛。”

  市场普遍认为,官方可以接受的经济增长的“底”是7.2%,这一增速之所以被视为“底线”,是因为该增速或可实现就业稳定增长。而渣打银行调研与央行调查数据显示,当前就业状况并未受到经济下行的明显影响,甚至在部分地区和行业仍存在用工荒的难题。

  只要经济形势没有恶化到影响就业的程度,宏观政策的微调特色以及借由改革兼顾长期发展和短期增长的思路也会反映在房地产领域。

  目前来看,稳增长的政策依然延续了2013年的思路:货币政策不放松,采取一些“迷你刺激”。只有经济进一步下行,地产政策的松绑才会从暗动转为明动。

房地产松绑暗动
(责任编辑:王钠 HN025)
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