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压住房价的稻草:不动产登记

2014-04-28 14:52:10 证券市场周刊 

  本刊特约作者 成一虫/文

  据国土资源部消息,2018年前不动产登记信息管理基础平台将投入运行,基本形成统一登记体系。不动产当中与百姓生活关系最密切的就是房产。房产信息统一登记后,既有助于未来房产税的推广实施,也能够让特殊人群的灰色财产公开化。

  房产信息统一登记、房产税其实都不是新消息,只是迟迟没有时间表。眼下只解决了前者,后者已在沪渝试点三年多,笔者估计,在全国全面开征会等到2018年以后。但害怕信息公开与房产税的人不会等到那时再出售,所以它早晚会对房价构成不小的压力。

  倘若目前房价正处于明显上升的周期,一如2013年及此前的黄金十年,则这些“敏感”房产持有者普遍不会急于出手,而会走一步、看一步,甚至会一直等到2017年及以后。房价快速上涨之时,很容易覆盖每年1%-2%的房产税。

  可是,近期中国房价的涨势正在逼近尾声。国家统计局公布的数据显示,一季度中国商品住宅销售面积同比下降5.7%,销售额同比下降7.7%。显然,平均销售单价同比下滑约2%。2014年3月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,房价环比上涨的城市数量创下2013年2月以来的新低,各城市房价的同比涨幅也有明显回落。

  类似的,全国城市综合地价一季度的环比涨幅在连续7个季度扩大后首次收窄。来自各家房地产中介公司的最新信息表明,一些大中城市的二手房价格出现环比滞涨或回落,成交量则明显下滑。

  与2013年相比,2014年楼市新增了一个利好,三大利空。一个利好是国家房地产调控政策在逐渐放松,一些地区相继传出解除“限购”,甚至是鼓励购房的消息。这种放松预计还会持续,因为眼下经济形势不乐观,房价也比较疲软,在全国范围内调控房价已无必要。三大利空包括:贷款利率上升,额度吃紧;人民币贬值,热钱退烧;由于政府急于卖地赚钱,不少二三四线城市近期的住宅供应量太大,在2013年价格涨幅较大的背景下,有效需求不旺。利空明显强过利好。政府的各种政策未能制止房价大涨,同样也不容易护住房价不跌。

  2013年底以来房贷不容易申请,优惠力度明显减弱,原因是期限长、利率太低。在银行吸储难、储蓄存款利率普遍上浮10%、协议存款利率5%-6%的背景下,尽管房贷可以减计50%风险权重,节约资本金,但银行为了维持一定的存贷差,并不热衷于房贷。

  2014年以来,人民币对美元贬值已超过3%。尽管研究者的共识是人民币不会就这样持续贬值下去,其间还会有反复,甚至明显升值,但热钱退烧已是事实。一些境外投资者撤离中国楼市,很多中国地产商、富人也跑到境外购房。

  最为根本的因素—供需方面,情况也不太乐观。截至2014年3月底,中国商品房待售面积52163万平方米,比2月末增加766万平方米;一季度销售20111万平方米,同比下降多于3%。库存增加,销售放缓,房地产商就只能考虑降价促销。究其根源是过去几年房价涨太快了。2013年很多城市房价同比上涨10%-20%,而居民收入增长不超过6%-8%,房租净收益率普遍低于2%-3%,房价收入比通常高过15-20倍。

  短期内房价还会调整,这几乎成了市场的一致共识。

  在这样的现实及预期之下,肯定会有一部分多套住宅拥有者会在近期陆续出手,增大二手房的供应量。同时,也有一些投资者、体制内官员放弃购买房产的计划,减少对新房、二手房的需求量。这两种情形都会对房价构成向下的拉力,但具体力量能多大,目前难说。以北京(楼盘)为例,2013年二手房年交易量16万套左右,五六年前则是6万-7万套;2013年新建住宅开工、竣工、销售大约都在20万套左右。而目前北京二套以上房产、灰色房产普遍认为起码有30万-50万套,倘若都要出售,足够北京消化两年。

  真正的影响体现在心理及预期层面。这是因为“反身性”效应的存在,当房价走弱时,会刺激一些灰色房产、应纳税房产抛售,带动房价开始下跌,而这种下跌反过来又会诱发更多的抛售行为。当房价透支未来、存在一定程度的泡沫之时,只需要一根稻草就能刺破。这根稻草或许就是房产信息统一登记以及房产税。

(责任编辑:王钠 HN025)
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