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地产困局

2014-05-18 13:21:12 证券市场红周刊 

  

证券市场红周刊2014年第19期
证券市场红周刊2014年第19期

    策划:本刊编辑部 责任编辑:承承

  编者按:各种信息显示,今年以来,无论在楼市还是股市,地产行业都面临着非常严峻的考验,销售面积和销售额的持续下滑在一定程度上影响了购房情绪,成交萎缩、库存的急剧上升更是让企业不敢拿地。与此同时,上市房企的整体收入增长明显放缓,净利润出现了负增长,资金和存货压力达到历史高位。内忧外患下,很多地产公司的资金状况十分堪忧,资金链风险可能会被金融机构理性的规避风险行为放大。而多个城市地方政府的救市信号出现,更引发了诸多地产大佬、媒体关于楼市“拐点论”、“崩盘论”的口水战,仿彿中国房地产市场明天就会倒下。

  但,事实真如我们所看见、听到的那样吗?

  中国房地产市场调整何时休

  易居(中国)执行总裁 丁祖昱(博士)

  2014年对中国房地产公司而言是非常关键的一年,虽然部分地方政府在“小打小闹”地细松调控,但行业整体的资金状况却仍不容乐观。各地城市成交的明显回落,意味着城市库存消化周期再度拉长,在新开工情况依然悲观下,降价成为当前楼市中最热的关键词,“拐点论”、“崩盘论”不绝于耳,事实究竟如何?

  多项指标显示房地产业压力重重

  从今年一、二线城市和部分房地产较为活跃的三线城市成交情况看,成交量数据较为悲观,多个城市的供求比失衡加剧、库存消化周期同比处在高位,降价潮也有愈演愈烈之势,诸多方面的不利因素,直接导致重点地产企业拿地热情明显下降。预计未来几个月,房地产市场仍将面临压力。

  1、新开工面积、竣工面积均出现负增长

  今年一季度房地产新开工面积出现大幅负增长,房地产开发企业房屋新开工面积29090万平方米,同比下降25.2%,而2013年全年同比上升13.5%。其中,住宅新开工面积21238万平方米,下降27.2%。新建商品住房竣工面积同比下降7.3%。

  新开工面积为房地产行业的景气指标,显示了房地产、建筑、建材、服务等相关行业的景气状况。若新开工数据大幅回落,则说明行业整体景气度较差。从目前情况来看,一季度数据并不乐观,并且由于2013年一季度市场刚刚恢复,同比基数并不高,表明新开工情况很悲观。若二、三季度新开工数据不能回升至与去年持平的水平,那么今年房地产行业的压力还是较大。

  2、前4月各线城市成交明显回落,多个城市供求比失衡加剧

  从楼盘成交量看也不容乐观,以北上广深4月份成交量的数据为例,北京(楼盘)4月仅成交53万平方米,环比下滑26%。4月北京市场的供给量达到130万平方米,但是仅成交53万平方,表明北京市场已发生很大变化。4月上海(楼盘)成交量76万平方米,环比下滑18%;广州(楼盘)成交量71万平方米,环比下滑10%;深圳(楼盘)成交量30万平方米,环比上升1%。

  此前市场认为3月受到各方面因素(特别是供给方面)的影响,成交量下滑可以理解,并且在3月末时个别地区成交量有所回升,因而市场对于4月期望较高。但4月主要城市成交量不仅没有上升反而下降,对市场而言压力较大。5月13日,国家统计局发布数据显示,1~4月份,商品房销售面积27709万平方米,同比下降6.9%,降幅比1~3月份扩大3.1个百分点;商品房销售额18307亿元,下降7.8%,降幅比1~3月份扩大2.6个百分点。

  供求比指标也在恶化中。4月北京供求比2.4:1,表示供给约2.4套才成交1套;上海为1.1:1;广州为2.2:1;深圳情况略好,其供应量较少,为1:1。供求比数据显示市场整体上供大于求。此外,杭州(楼盘)一季度压力最大,也最典型,4月其成交量有所回升,环比回升近37%,达到52万平方米,但供应量仍保持为106万平方米,在成交量回升的局面下,4月杭州供求比仍接近2:1,仍是供大于求,压力较大。而对于普遍认为市场较好的南京(楼盘),4月供给量116万平方米,成交73万平方米,供求比约1.8:1左右。从目前情况来看,供求比压力较大。

  3、多数典型城市库存消化周期同比处于高位

  消化周期=目前存量/前3个月平均销量,表示目前的存量需要多少个月才能够完全消化。从目前的数据来看,消化周期上升较快。北京、深圳的消化周期已上升至17个月,上海为10个月左右,广州接近12个月,而杭州的消化周期已达到27.92个月。与去年同期相比,深圳上升18%,而北京上升92%。主要原因在于前4个月的销售情况很差,而供应量还在增加,从而造成库存量的急剧增加和消化周期的拉长。

  并不是所有城市消化周期都在上升,南京7.95个月,合肥(楼盘)5.16个月,消化周期都还不错,但个别城市指标的正常不能代表整体市场的压力。

  4、房价同比涨幅在回落,降价有愈演愈烈之势

  70个大中城市房价同比涨幅在回落,而288个城市房价指标(均为可比房价)显示,160个城市房价环比上升,120余个城市环比下降,表明城市分化状况相对严重。一线城市中仅有深圳房价略有下滑,而北京、上海、广州的环比涨幅均在0.5%~1%之间。

  至于楼盘价格,4月出现一个大的变化,此前无锡(楼盘)、杭州、常州(楼盘)、宁波(楼盘)等长三角压力城市的降价已蔓延至北京,在4月底至5月初可以看到大量关于北京房价下跌的报道。此外上海亦有楼盘降价报道,但4个案例中3个是属于特价房的营销手段,仅有一个楼盘拿出60套房作为较大的价格调整。

  北京楼盘降价的原因除供求关系逆转、前期房价上升过快的原因之外,一个区别于其他城市的重要原因在于自住型商品房大量推向市场。去年底至今已推出的3.94万套自住型商品房,第二批申购家庭有近43.8万户参与摇号,按计划今年下半年还将推出3万套,这些人是之前刚需最主要的客户群体,而现在被自住型商品房锁定,暂时将不进入北京刚需房竞争中,对北京市场特别是需求方面影响较大。若刚需的价格守不住,将会对北京整体房价体系造成影响,目前二手房中的高端住房已受到显著影响。

  5、整体土地市场热度下降

  从重点企业拿地情况来看,4月拿地面积环比下降46%,同比下降80%以上,显示目前企业已形成共识,“能不投入就不投入,能不拿地就不拿地”。现在成交的土地一方面是企业之前在谈的项目,此外还有一些重点城市较为紧张的土地,如北京上海的住宅用地,争夺仍比较激烈。但北京的情况若持续,普通住宅地价也可能要回落;而上海周边及远郊的住宅,目前空间有限,地价应有所回落。

  土地消化周期方面,一线城市远好于二、三线城市。由于土地供应有限,一线城市的土地消化周期数据比较合理,但二、三线城市土地供大于求,压力相对较大。

  重点企业风险小于预期

  整体来看,关乎楼市健康的几项关键指标都不容乐观,这意味着未来几个月房地产企业将会面临非常严峻的考验。不过从一季度房地产行业重点企业表现来看,前50家企业运营状况都较正常,其中前十强企业较去年同期略好,而后四十强企业虽较去年略差,但仍在可接受范围内。

  从万科、绿地等7家千亿企业经营状况分析来看,万科整体情况较好,将延续稳健的发展态势,龙头老大的地位很难被撼动。而去年年末到今年年初万科受到来自于各方面的“刺激”(如对行业龙头地位的竞争、互联网带来的挑战等),促进了万科企业内部的变化,例如合伙人制就为万科带来了机制上的新动力(310328,基金吧);绿地在去年年末提出要抢第一,今年也有上市动作。今年绿地可以保持高速发展,但由于整体市场压力很大,要抢得行业龙头的地位将付出很大代价。对绿地来说,今年的销售压力可能更大;保利和中海两家央企相对较为稳定。其中中海由于面临人事调整、价格变化,今年波动可能较大,但其规模较大,此前的运作也较稳健,对市场的反应较快,因而相对稳定。实际上在上一轮变化中价格调整最快的不是万科而是中海;万达去年完成新万达城模式的打造,使得之前较为疲软的万达广场有了新的提升;恒大是一家比较另类的企业,做了很多其他房企不做的事情,但其房地产业务本身也做了调整,去年重新转向一、二线城市,特别是北京、上海。恒大在成本方面不具备优势,但在运作和执行方面有其独到之处;碧桂园目前仍坚持开发三、四城市的整体战略,今年市场变动对三、四线城市影响较大,而碧桂园一季度数据表现还不错。

  相较上述7家千亿企业,招商、富力虽然一季度也表现不错,但由于其全年目标较高,完成任务的压力较大。招商提出“能不拿地就不拿地”,但销售还要继续加快。招商很早之前就进行了压力测试,为适应最坏市场做相关准备。

  虽然今年市场压力来得较早,春节前后就有所显现,但对大企业来说其实并不是坏事。此前几次市场调整,企业面临较大风险时都是在5、6月市场发生变化,当时企业已加大杠杆花钱拿地,市场却受政策影响而突然急转直下,之后产生危机;而今年则是从春节前后市场开始转弱,因而企业可以提前准备现金流,所以实际上风险有限,仅在完成目标方面有一定难度,而运维方面的问题却不大。此外,尽管银根偏紧,但银行还会优先放贷给50强的房企,故而强者恒强。但相较大型房企的自身优势,中小房企在当前银根紧缩的日子中前行较为艰难,在部分存在问题的城市重仓且现金流出现问题的房企,很有可能会步入最艰难的时候。

  房价尚未形成真正拐点

  从楼市成交、新开工面积等多项指标的变化上看,目前房地产企业确实面临着严峻的考验,不过从大型房企的基本面来看,并未受到明显影响,在房价尚未真正出现拐点前,目前盲目讨论楼市出现“拐点”、“崩盘”有点过早。

  以统计局所发布的房价走势来看,虽然2013年房价增幅有所趋缓,同比增速为7.71%,较2012年下降了1.16个百分点;2014年一季度,全国商品房成交均价同比下降1.5%,降幅相对1~2月份收窄2.1个百分点。但统计局房价为什么一季度会略微下降了一点?这主要是受结构性因素的影响,房价较高的一线城市及部分二线城市成交量明显下滑,造成房价中等偏低的城市权重增加,使得整个房价测算时的权重降低了,由此影响了一季度的整体统计局的测算指数。

  易居公布的288城市房价指数,统计了288个地级以上城市的房价数据,显示4月房价同比上升6.9%,环比微降万分之三,这是21个月以来首次环比下滑,看起来有点像拐点,但实际上还称不上拐点,只是由升到降的变化。虽然环比下降,但其中还有160个城市房价略微上升,120个下降,所以在没有政策调控的情况下,要看到全部一起下降或一同上升其实很难,各个城市差异还是非常大。

  而与此同时,政策面还是宽松的,延续了往年态度。首先,从中央层面看,既不用担心会出台继续收紧的调控政策,也不要希望中央政府会出台刺激性政策。不过,中央会放权地方政府结合实际情况自主调整。其次,目前地方做得较多的都是对于原有政策放松,没有出台什么新的政策,力度很小,与期望(取消限购、放开限贷)的差异仍较大。而央行近日召开的住房金融服务专题座谈会,一时间被为疯传央行出手救市,但仔细研读所谓的“央五条”,发现离“救市”相差甚远,充其量只是释放一种信号。第一,并没有出台相关文件,只是以央行召集的座谈会名义给商业银行提出了几点建议。第二,未谈整体放松银根。不涉及开发贷,对购房贷款也不是面面俱到,仅是对首套房贷的支持。这个座谈会对各商业银行的作用和约束力几乎没有,对除四大行之外的一般商业银行来说,逐利、避险仍是其主要运作原则,阳奉阴违的情况肯定会出现。真要救市的话必须出台明确政策,尤其是放松银根的政策,例如连续降低存准,或者放开开发贷,按揭贷用政策来规定优惠利率。

  其实,政策本身为市场带来的利好因素很小,只是带来观望预期的改变,短期内政策不会产生实际效果。个人认为各地政府不可能完全取消限购,或者是做其他的调整。这种细微的调整还影响不了当前市场整体趋势,仍需要通过市场自身调整来消化之前存在的问题,慢慢地回到平稳期,回到一个新的发展期、上升期。

  压力最大的就是现在几个月

  市场周期走势表明,2014年是调整年。此前2005年、2008年、2011年,每间隔三年一次。每次调整期基本在9~12个月。

  4次调整每次相隔3年,而且前一年成交都特别好,因此再有一些外因的话,后面成交就马上会下来。特别好就会使需求提前释放,市场特别好,成交量一旦上涨,房价快速上升之后,把需求消化掉了。如果没有银根的支持,整个行业就不行了,2014年市场调整的导火线正是银根的收紧。

  今年调整预计最长不过1年,力度上也不会特别大。预计今年三季度末市场将回稳,四季度有可能从稳中开始慢慢回升,所以今年整体市场要谨慎,不用特别悲观,压力最大的就是现在几个月。

(责任编辑:马郡 HN022)
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