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楼市下半年迎降价潮

2014-05-26 11:16:51 证券市场周刊 

  本刊记者 张尚斌/文

  中国过去十年的经济模型(以及经济)在衰落,政府的计划经济效率低下。大量过度建设的产能、住房、写字楼、商场和基础设施都陷入了困境。

  单就过度建设的程度而言,任何其他新兴经济体都无法与中国媲美,包括东南亚。2008年全球金融危机后,中国的土地销售量显著增加。2010-2013年,中国的土地销售量几乎比2007-2009年的平均水平翻一番,成为支持地方政府固定资产投资的一个重要的财政收入来源。事实上,政府推动的过度投资热潮也曾经发生在东南亚,它导致了1997-2002年的金融危机,但和现在的中国相比,东南亚当年的投资显得微不足道。高盛的报告也认为中国已经陷入产能过剩,并将陷入“两年的财富下降通道”。在需求减缓、家庭承受能力较弱、抵押贷款利率上升和开发商现金流较弱的背景下,高盛认为,中国房地产行业目前的供给已经出现过剩。

  据高盛估计,在开发商两年库存调整周期,大多数城市10%-15%的降价将消化15%的库存。降低首付比例以及利率、存款准备金率、开发商降低房价会缓解大规模资产贬值的风险。然而,相当多境外研究团体和媒体都认为,由于政策时滞等原因,第一波房地产冲击将在第三季度来临:中国国家主导的独特“经济成功新模式”开始失效;泡沫程度前所未有,一旦行业开始去杠杆化,违约将雪崩式来临;第三季度是高度危险期。

  境外研究机构和外媒做出以上判断是基于以下七个方面:第一,中国某大型房地产开发商近日决定以40%的折扣销售滞销楼盘,购房人排队以近乎疯狂的高价购买过度建设的公寓,并将其空置,他们不会出租,因为中国没有形成租赁文化,房屋90%都是自己持有,购买物业并坐等升值就是投资物业的基本逻辑。当开发商降价时,已购的房产投资就等于在贬值,购房者打砸售楼处就不奇怪了。这种打折的趋势可能会迅速蔓延,越来越多的开发商将被迫以优惠的价格出售物业,只是为了筹集现金以避免破产。

  第二,华人首富、身家319亿美元的李嘉诚及其家族,已经在过去9个月售出了价值30亿美元的优质商业物业。

  第三,贝恩公司和中国银行(601988,股吧)对富裕家庭进行的调查表明,60%的富人正在考虑移居海外,因为他们不信任政府,并担心资产泡沫,而且中国的污染程度越来越让人无法忍受,他们希望自己的孩子得到纯正的英语教育。

  第四,一些大型开发商已经破产。这些开发商都是高杠杆经营,且会危及银行体系,它们通过“影子银行”和次级贷筹集资金,在过去几年中实现了持续增长,并且已经尾大不掉。相比2013年,2014年前4个月的房屋新开工面积下降了37%。

  第五,不良贷款在快速上升。中国的私人债务规模现在比美国或欧洲都高,大约相当于GDP的190%,且还在不断上升,而新兴亚洲国家1998年这一比例最高也不过160%。而且,这还不包括金融机构或政府债务。如果把这些数字纳入考虑的范围,中国的债务总额估计约为GDP的277%。相比而言,巴西是152%、印度为130%、俄罗斯为78%,中国比其他新兴市场国家要高得多。新兴市场国家的私人债务没有发达国家那么高,因为他们的收入低,公民和企业的资信较差。因此,中国总债务占GDP的比例在所有新兴市场国家中是非常罕见的。

  第六,中国已经有一家大型农村信用合作社倒闭,投资者的存款都打了水漂。

  第七,中国一家主要的太阳能公司债券违约,震惊全国。到目前为止,政府已经悄悄在救助和弥补违约的企业,但也在暗示将允许更多的违约发生,以挤出泡沫.

(责任编辑:王钠 HN025)
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