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攸克地产:起底生命人寿张峻的地产生意

2014-05-28 13:43:31 和讯房产  攸克地产

  险资凶猛。先是生命人寿与安邦系争夺金地股权,接着是安邦保险放心保)举牌金融街(000402,股吧),生命人寿增持佳兆业,一时之间,股权分散的上市房企不免悚然四顾。

起底生命人寿张峻的地产生意
起底生命人寿张峻的地产生意

  其中,生命人寿和它的实际控制人张峻,备受地产界关注。其实,生命人寿还增持了农产品(000061,股吧)、中煤能源、首钢能源等股票。但今天攸克君主要扒一扒生命人寿地产业务的“内情”。如果诸位看官有耐心看完以下的内容,相信不再会认为张峻和生命人寿仅仅是个突然杀出的房地产“掠食者”了。

  在此插播一句,以下内容不会涉及生命人寿和明天系之间的江湖传言,以及张峻那个高调炫富的小开儿子。

  张峻是潮汕普宁人,从小讲闽南话,但在潮汕商人中,张峻的国语绝对算得上标准。2008年才接任生命人寿董事长的张峻,却早在1996年就是一名房地产开发商。只不过,他早年做的项目主要集中在深圳(楼盘)龙岗一带,少为人知。

  张峻的房地产作品,主要是新亚洲实业旗下的新亚洲花园、新亚洲广场,以及位于深圳华强(000062,股吧)北的新亚洲电子商城。而在新亚洲电子商城五层,栖居着张峻直接间接控制的近10家公司,坊间命名为“富德系”。

  自2006年进入生命人寿,直至直接和间接持有其52.04%的股份,张峻被外界视作一个低调的“保险大佬”。但在此期间,张峻的地产业务并未停止。

  生命人寿时代的张峻,其初期的地产业务平台是生命置地。它是生命人寿的全资子公司,主要从事基础设施建设、房地产开发、商业地产的投资以及运营等业务。到目前为止,生命置地只进行了两个项目的开发,一个是位于深圳福田的生命保险大厦,另外一个是位于长春(楼盘)的生命金融城。

  张峻地产生意倚为臂膀的关键角色是黄传奇。黄曾担任深圳市水务集团、深圳市机场集团的董事长,2010年突然转投佳兆业,任行政总裁。2012年3月,黄传奇被张峻挖角,任富德金融投资总经理,2013年1月又闪电辞任,成为深圳京华置地董事长。

  无独有偶,正是在2013年1月,生命人寿展开了对金地集团(600383,股吧)的举牌和增持之战。

  黄传奇同时还兼任新亚洲实业董事长,新亚洲和京华置地构成了张峻旗下一旧一新两个地产平台,但京华置地才是张峻强力打造的新舞台所在,那就是“生命金融城”。

  张峻分别设立了襄阳(楼盘)京华置地有限公司、扬州(楼盘)德华置地有限公司,投资开发襄阳和扬州的生命金融城。生命金融城是一种多业态的复合园区,除长春、襄阳、扬州三个项目外,东莞(楼盘)、西安(楼盘)等地也已基本谈定。

  生命金融城的最大特点,是以金融概念与地方政府谈判进而低价获取土地,如长春生命金融城的平均地价仅为444元/平方米。据生命人寿此前披露的信息,至2012年底,其对房地产业务的投资为103.17亿元,但实际上2013年才是张峻地产业务全面扩张的开始。

  看攸克君一路叙述下来,诸君对张峻去年以来举牌或增持多家地产公司股份,就不会再表示惊讶了吧。简单来说,张峻是在两条路线吃进地产,一条实线是黄传奇操刀的生命金融城,一条虚线是险资吞进的地产股票。攸克君提醒的是,如今,传统的“买地—卖房—买地”这一模式,差不多已接近地产行业的天花板;而像张峻这样,资本与实体并举,才是创立王国的新路径。据估算,张峻控制的“富德系”资产已逾1000亿元。

  就地产业务的投资而言,生命人寿体现出了几个特点:

  第一,杠杆化特征明显。每个生命金融城项目总投资额巨大,但均采用分期开发模式,首期投入资金较小。生命金融城包含公寓、住宅等可销售业态,可以很快回笼资金平衡现金流。这一点与万达广场相似。

  第二,“定制化”拿地。生命金融城基本不参与激烈的拿地竞争,它的几个项目在土地出让环节,均由地方政府出具限定性条件,使生命人寿得以胜出。如襄阳生命金融城项目,土地出让中特意设置了“注册资本金10亿以上的保险机构联合体”条件,只有生命人寿能够中标。土地成本之低廉,只有万达可与之相比。

  第三,预留资本运作空间。生命人寿的每一个地产项目,几乎都有相应比例的持有型物业,如商业、写字楼等。目的是在日后运用估值手段,实现这些资产的资本化运作。

  再强调几句。第一,张峻不是房地产的“外来户”,其控制的“富德系”基因里有浓厚的房地产色彩。第二,生命人寿地产板块的操盘手是黄传奇,尽管他一直不承认与生命人寿的关系。第三,“生命金融城”是张峻在地产领域的最新和最大平台。

  (原创文章,未经授权,谢绝转载,欢迎转发!)

  

(责任编辑:屠蕾 HO011)
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