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蔡洪平:中国房地产市场整合的黄金时代

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2014-08-08 23:39:29 来源:观点地产网 

  蔡洪平:

  除了巴曙松富有性感的语言表达之外,这个音乐也是我最喜欢的,我在40年前参加过西沙海战,我会跳红色娘子军当中的一段芭蕾舞,我今年60岁了,还能表演这段。

  刚才巴曙松先生讲的美国二手房的交易问题,我非常赞同,我猜想他可能在美国也买了一套房子,否则他不会有这么深的了解。我去年在美国也买了一套房子,最近两个朋友也在美国买了房子,在1200万美元左右的交易额是4%左右,在500万以下是6%的佣金,这6%是买家和卖家各承担3%的。美国的二手市场值得中国学习,他们跟股票市场是一样的,它的房子记录非常详细。美国的房子分三波,第一波是一战以后一次大的新建,第二次大的建设是在二战结束以后,第三次是上世纪90年代以后,基本上都是木头建筑,它的资料详细披露到像招股书一样,那个房子曾经修过哪个柱子等等都有纪录。如果披露不充分的话,他的前主人都会被告。我相信中国这个市场也会建立起来,但是中国的费用不会太高。不同的地区不同的费用,这个文化不太一样。

  目前整个中国的房地产业在国际资本市场上的估值是历史最低的阶段。我们看这张表,恒大今天的市盈率是3.3倍,也就是说它做到100亿的利润,才能达到300亿的市值。大部分的房地产公司目前PE都在5以下,富力是3.58,SOHO中国是3.69,绿城中国3.51。当然也有高一点的,像中国海外就是8.12,稍微好一点的企业是6到7左右。目前这个市场估值非常低的原因是什么呢?我看很大的一个方面不是国外资本市场对中国房地产不看好,而是目前全世界都对中国房地产的发展走势和政策取向不明确。目前购房者不清楚到底该不该买,这比房地产暴跌还要更加可怕。资本市场有一句俗话叫“不怕你跌不怕你涨,就怕你不交易”。目前这种现状在房地产市场维持时间长的话,我相信未来一两年会出现很大的下滑。今天能不能做交易,至少有很多人认为房地产市场还有希望往上走。目前这种不确定的情况和市场很低的估值,这是目前我最担忧的局面。

  正因为如此,在过去的两年时间里面,除了有5家房地产公司做过配股以外,90%的房地产公司都没有做股权的安排,大部分都是安排债务融资,或者债务再融资。在去年香港资本市场,中国房地产企业再融资在150亿到180亿美元之间,今年还没有结束,但是这个势头可能会比去年低一点。目前在香港上市的很多公司也非常困难。目前在香港发行的股票,大部分叫自摸,理论上说这是违法的,所谓的自摸就是我发行股票的时候找一些朋友来帮忙,大家买过去。我知道有的的过程中,后面有拖底等等安排的,这里面对小投资者是不公平的,但是也没有小投资者来买你的股票。这种所谓僵尸般的人工发行不是正常的房地产上市。当我做碧桂园上市那一年,有17倍的市盈率,我做潘石屹上市那一年差不多15.8倍市盈率,绿城上市的时候是15.9倍的市盈率。

  目前上市这么困难,大家为什么还要上呢?还是有它的道理,因为上市以后可以发债融资。目前在香港发行债务融资,国企的平均成本应该在4%左右,最优秀的民企在7%左右,差一点的地产公司融资成本大概在9%到11%左右。即便是这样做,也可以拿到8%到9%的利息,也比房地产公司在国内的融资成本要低。所以人们还是想去香港上市融资。我也不知道为什么A股市场经常被一些政策左右,房地产公司在A股市场上不能融资,是全世界没有见过的一个奇怪的现象。所以我认为A股市场的融资对地产的封闭或者偏见是非常愚蠢和不应该的。既然是一个产业,为什么这样说人家呢?过去15年所有的房地产政策都是把供应减少,要么就资金供应减少,要么就土地供应减少,最后实在控制不住了就把交易控制住,我认为中国房地产市场的不正常,不是老百姓的事,不是地产商的事,是中国政府一手造成的。我们感谢这届政府,基本上还行,不轻易动地产,不轻易干涉地产。我跟国外的投资者说,中国房地产在中国政府这么残暴的蹂躏下还能够健康的成长,我认为这个产业是很了不起的,哪有一个行业会被政府这样反复蹂躏,最终还能有今天这样的发展,我认为是非常不容易的。

  说完融资以后,现在要做什么?我认为我们今天的眼光不要更多的关注拿地,从我自己的内心来说,我劝企业跟政府要保持若即若离的关系。前两天看到一个报道,说中国的官员腐败大多都跟房地产有关,这到底是政府的责任还是企业的责任?

  现在与其拿地还不如整合市场,即便今天表上看到那么多上市公司市盈率很低,但是一旦有兼并收购概念的房地产就会涨。有一个叫华南城的企业,是一个商业地产,被腾讯收购以后,华南城现在市盈率就很高。达到将近8倍的市盈率。趁资本市场低靡的时候,包括资本市场碰到困难的时候,就是一个整合的最佳时机。一个成熟的市场是通过整合完全全过程的。单边的发财,单边的萧条,而没有整合是不可思议的。在整合的过程中,有些的企业,有些的管理,控制成本,反周期操作等等,像龙湖这样就做得非常好,他们能够对周期有很好的看法,对政府关系有很好的处理,对房地产开发节奏有很好的把握,对成本控制也有一套,对管理的机制以及内部的管理很有底气,这些公司可以走得很远,这些公司扮演一个整合者的决定。目前资金准备充分的话,完全可以通过整合来促进发展。收他的股权要比收资产远远便宜很多。这个时候与其去拿土地,倒不如向市场寻找合适的收购对象。中国房地产市场整合的高潮和黄金时代已经到来,让我们在这个时候整合地产市场,在整合中使中国的房地产市场有一个很好的发展。

  (审校:劳蓉蓉)

(责任编辑:HN666)

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