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楼市松绑难改销售不振

2014-08-11 14:19:54 证券市场周刊  杨现华

  实施4年之久的楼市限购令陆续松绑,与一线城市成交量开始反弹相比,众多中小城市依然积压严重,在预期改变的情况下,房地产板块风光不再。

  本刊记者 杨现华/文

  取消限购令的城市还在增加中,政府明文通知取消限购的城市已经超过10个,松绑房地产已经成为既定事实,然而相关房地产公司的股票表现却是不温不火。

  与上证指数努力创出反弹以来的高点相比,房地产指数的上涨早已“熄火”。虽然蓝筹股成为本轮反弹的急先锋,但地产股却不在此列。在预期难料甚至悲观的情况下,房地产板块前途未卜。

  

  楼市销售量价齐跌

  8月5日,万科A(000002.SZ)公布7月份的销售简报,当月万科实现销售面积136.7万平方米,同比上升15.65%;实现销售金额133.2亿元,同比下降4.65%。销售面积和销售金额在5月和6月形成的双双上升势头瞬间停止。

  在上半年实现销售金额破千亿元之后,万科的销售增速开始放缓。2014年1-7月份,公司累计实现销售面积958万平方米,销售金额1142.3亿元,分别比2013年同期增长14.8%和17%。

  此前,万科公布的6月份销售简报显示,万科在2014年上半年实现销售面积821.2万平方米,同比增长14.6%;销售金额1009.1亿元,同比增长20.6%。因此,就7月份来说,公司销售面积和金额环比分别下降了21.44%和31.3%。

  在已经发布月度简报的上市房企中,除了万科之外, 7月份的销售数据环比都出现了下降。融创中国(01918.HK)合同销售面积与合同销售金额分别实现27.1万平方米、52.3亿元,环比6月双双下滑超过两成。龙湖地产(00960.HK)的合同销售面积和金额环比降幅也在15%以上;富力地产(02777.HK)的合同销售金额降幅接近14%,合同销售面积下降5.95%。

  与万科同在A股上市的保利地产(600048,股吧)(600048.SH)也在8月7日披露了公司7月份的销售简报。7月,公司实现签约面积54.91万平方米,同比减少12.36%;实现签约金额66.16亿元,同比减少4.2%。

  与6月相比,保利地产的销售数据更是大幅跳水,签约面积环比下降53.85%,签约金额环比降幅更是达到59.95%,跳水更为惨烈。

  在销售增速大幅放缓的同时,万科楼盘的单价再度跌至1万元/平方米以下。7月份,万科销售楼盘的单价为9723元//平方米,而上一次万科月度成交均价低于1万元/平方米还要追溯到两年多以前的2012年4月。当时,万科在2012年4月份实现销售面积76.7万平方米,销售金额74.4亿元,折合9700元/平方米,并创32个月以来的最低纪录。

  在量价齐跌的同时,万科也降低了拿地的速度。

  7月份万科新增项目仅两个,分别是南昌(楼盘)青云谱洪都项目和嘉兴(楼盘)城南路东地块项目,共获取权益建筑面积8.4万平方米,权益地价2.2亿元,楼面地价2632元/平方米,这两个项目都是位于南昌和嘉兴等二、三线城市,拿地金额创下了2012年3月份以来的新低。

  “7月属传统销售淡季,公司销售数据环比回落符合预期。同比角度看,公司销售金额与2013年基本持平。”海通证券(600837,股吧)房地产分析师涂力磊表示,在土地市场降温的情况下,万科已经连续两个月的单月土地权益投资不到两亿元。此外,小股操盘项目明显增多也是万科投资下降的原因。

  国泰君安分析师侯丽科也表示,7月、8月为传统淡季,预计万科8月份新推货量基本与7月份持平,9月份开始万科将进入全年推盘高峰期。

  实际上,进入2014年之后,万科明显降低了拿地的速度。

  根据安信证券分析师万知统计,截至目前,万科共获得23块土地,2013年同期获得58块,新增土地建筑面积479.8万平方米,同比下降73.2%,权益地价113.2亿元,同比下降72.5%。值得注意的是,2014年,万科新项目平均权益61.8%,较2013年下降15.8个百分点,平均楼面地价3818元/平方米,同比上升28.7%,拿地意愿依旧维持在低位。

  在各地已经明文或者事实上陆续放松限购之时,一线地产龙头的销售数据不但没有出现井喷,反而不尽如人意。在限购松绑之后,各方又将展开新一轮的博弈。

  

  限购令松绑后的楼市

  限购令起于2010年4月,为了落实国务院的规定,北京(楼盘)率先发布“京十二条”,对购房者的资格作出限定,房地产限购政策由此拉开帷幕,限购城市也由京沪等一线城市向省会级城市、二三线城市扩展,最终实施限购令的城市达到了46个。

  在限购令实施之后,虽然房价仍维持高位,但各地楼市逐步降温,库存量则攀升至近年来的高点。中国指数研究院(下称“中指院”)统计数据显示,截至2014年7月末,中指院监测的主要城市库存量环比上月增长1.4%,处于2014年以来的最高水平,上海(楼盘)、广州(楼盘)、苏州(楼盘)、福州(楼盘)等地的库存均维持在2010年以来高位。其中,北京库存继续攀升突破千万平方米。

  与高库存相比,原本节节攀升的房价也成了强弩之末。中指院统计数据显示,2014年7月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为10835元/平方米,环比上月下跌0.81%,连续第3个月下跌,跌幅扩大0.31个百分点。这也是自2012年5月以来,百城价格指数首次出现连续3个月下跌。

  价格上涨停滞,库存居高不下,实施了4年之久的限购令在2014年开始全面松动。6月27日,呼和浩特(楼盘)官方发表声明放开限购,成为全国首个正式发文放开限购的城市。在此之前,已有十余个城市直接或间接放宽限购,呼和浩特最终打响了“第一枪”。

  截至8月5日,在全国46个实行限购的城市中,仅剩北京、上海等14个城市未放开限购或出台楼市刺激政策。在放松限购的32个城市中,11个城市明文通知取消限购,2个城市发文放松限购,6个城市通过公积金、户籍、信贷政策调整等方式来松绑限购,剩余13个城市虽然并未明确通知,但实际上已经可以按照限购政策放开方式进行购房。

  在申银万国统计的28个放松限购的城市中,均实现了明显的效果,其中环比改善的城市有16个,同比改善的有14个,环比和同比均有所改善的达到14个城市。

  然而,中指院的数据并没有这么乐观。

  中指院7月的统计数据显示,在明文或者默认放松限购的城市中,济南(楼盘)、杭州(楼盘)等省会级城市的楼市销量有了明显的回升。温州(楼盘)等地虽然官方已经发文取消限购,但市场颓势没有得到扭转,销量环比下跌18%,同比来看,绝大多数城市仍处于下降的态势。

  中指院指出,虽然限购政策逐步松绑短期内或将释放部分被压制的市场需求,但各个城市对政策松绑的反应不同,市场出现分化。由于各地差别化信贷政策的力度并未放松,且多数中小城市限购政策执行力度始终较为宽松,楼市低迷态势短期难以扭转。

  

  房地产后市难料

  在限购令陆续放松的情况下,根据统计,申万房地产指数(801180)在7月份呈现反弹走势,板块单月涨幅达到12.93%,远超上证指数7.48%的涨幅,但进入8月份,房地产指数连续横盘,远逊大盘表现。

  在此之前,基金等机构已经提前开始减持地产股,基金半年报显示,二季度地产股成为减持对象,机构减持万科达到2.4亿股,成为减持最多的地产股。

  放松限购之后,期望中的楼市旺销甚至井喷局面并没有出现,省会级大城市销售虽有好转,更多的中小城市却依旧低迷,悲观预期自然无法支撑地产股的表现。

  在《证券市场周刊》2014年三季度的“远见杯”中国宏观经济预测调查中,参加的40家机构普遍认为,下半年房市预计还会继续下行,“远见杯”对2014年房地产投资增速的预测均值为12.7%,比上半年下降1.4个百分点。

  鉴于房地产下行对经济的负面冲击较大,预计下半年政府会逐步采取松绑房地产的政策,如取消限购范围扩大、鼓励首套房贷款等。

  除了大盘指数的反弹之外,地产股近期的走好也与限购松动的行业利好直接相关,但由于存在买跌不买涨的心态,当房价不断走高时,购房者会纷纷抢购楼房,一旦房价出现松动,购房者的购买力又迅速下降,观望情绪便会迅速蔓延。

  尤其在大量二、三线城市,楼市库存积压,在杭州打响房价跳水的第一枪之后,各地楼价纷纷下行,房企去库存的压力又迫使企业只能选择以价换量,虽然限购放松,但在供求双方已经胶着的情势下,房地产的销售很难出现房企所希望的全面反弹。

(责任编辑:陈艳曲 )
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