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高维资本CEO孙刚:资本参与地产并购 融资工具需创新

2014-10-28 15:56:43 和讯房产 

招商局资本董事总经理孙刚
高维资本CEO孙刚

  和讯房产消息 10月28日下午,第十二届中国财经风云榜暨第五届地产金融创新峰会在北京(楼盘)召开。本次论坛主题为“大并购时代启航”,著名经济学家李稻葵住建部政策研究中心主任秦虹华远地产(600743,股吧)董事长任志强首创集团董事长刘晓光等经济学领域精英、地产行业一线大腕齐聚一堂,就地产新经济时代的话题展开深度思考与交流。和讯房产全程进行了报道。

  会上高维资本CEO孙刚先生对资本参与地产并购趋势与路径相关话题发表了观点,根据市场的变化和发展的态势来定制化的融资方案,在参与地产并购机会中,资产参与有很多机会,但是也有不少的风险。投资的时候不光是产品,融资工具需要创新,更重要的我们希望能和开发商、运营商紧密合作,来一起策划、定制新的融资方案,来一起和房地产企业成长,渡过这样一个转型期。

  以下是他的演讲实录:

  孙刚:各位嘉宾、朋友们,大家下午好!能参加和讯举办的这种峰会对我来说最大好处就是现场听前辈、导师和几位大咖的真知灼见,我作为一个学生很荣幸今天和大家谈一个微观节点的小问题,就是资本如何参与房地产市场的并购的一个机会,以及参与并购的方式和风险点在哪里。

  说到地产发展,我个人认为可能就是一句话,根据市场的变化和发展的态势来定制化的融资方案,今天就不在这里说间接融资或间接的资本了,我说的这个方式和方法客观局限于间接融资。固定收益类、纯股权类的,从资本参与下一步的地产并购机会中,资产参与有很多机会,但是也有不少的风险。

  第一,过桥投融资,很多企业没有大的问题,项目和资产输一口气、供一升血就能够活下来,收益和风险匹配。举一个例子,有些房企到了年底或者是某一个周期需要回流资金,我们需要做的就是把它的一部分物业或者剩余物业打包出售给我们,做一个安排,房企可以择期回购回去,一般是12个月甚至更长。还有一些中小企业,二三线开发商没有合适的资金,但是拿的地块资源是相当不错的,可是有资金、有品牌大的开发商种种原因又不太合适参与一个小股拿股权,有的企业可能是上市房企,有的是种种原因不太方便通过内部一些审核。作为我们的基金还是外部的资金股权的融资也好,可以先把地块的股权质押过来,哪怕只掺30%到40%的股权,在一个合理的价格和主要的开发商和运营商做一个合理安排,我们拿下来以后再和开发商一起运营,甚至卖给他们。

  最坏的情况,如果我们做这个质押,给他做的短期融资过桥,中小企业或者三四线不能还这个钱,我们把它叫做失败了怎么办?拿过来,已经和之前的开发商谈好了运营团队,也可以把它的资产盘活,我们认为这一块资产相对低,这一类资产回报也是相当低,通常在市场上能够看到介于10%到18%之间,如果这个回报太高了,短期投资可能是三思而行,这个项目不值得做,能不能做。

  在国外举一个例子,这个过桥融资成本达到了6.6到8之间,就很安全,不少的保险公司资金在国外,以及主权资金在现有评估和过桥资产的收益基本上都在8%左右。

  第二,可能会有一些更多机会的属性,我们叫做困境资产或者叫做特殊机会资产投资。在国外有很成熟的模式,我喜欢叫做“困境资产”。这类资产不是光输血的问题,可能已经出现了不良,在金融机构的帐本上,也可能通过各种渠道融资都不能解决市值问题,在这种情况可能估值大打折扣,甚至进行综合性的打包处理。如果大家还有印象,在1995年到2005年期间,大概这个很多外资和中资机构参与到一轮不良资产处置,对于金融机构的改革和融资是有关系的。但是在过去大概十年时间,这一块业务基本上淡化了,没有合适的机会,相反在欧美特别是美国市场走了一轮非常漂亮的特殊资产机会和困境资产的回馈。现在中国机会成熟不成熟了?不知道。要看这个政策和输血程度,以及资产包在坏账处置的行情中资产价格以及如何盘活的空间来看,但是这一类在不少金融机构,比如信托公司还有资管,以及财富管理通道都已经出现了,那下一步有没有可能在股份制的商业银行甚至大的银行中做特殊资产的部门有这样机会呢?我们觉得特别值得关注,这是第二类困境资产和特殊机会的投资。

  第三,我们叫做增殖或者改造项目的并购机会,参与机会。以前很多资产都是增量,都是新的楼盘,也许从这两年出现一个拐点,叫做存量时代。从资本和投资角度来看,存量时代投资机会也是非常有意思的。举一个例子来说,前不久有一个交易,大家非常熟(楼盘)悉的在三里附近劲有一个银科中心,原来是港资的一个企业。其实运营本身没有大的问题,租户也是不错的,新的买家看上这个位置,经过买家适当的改造,适当商户的更新,提高租金率,提供使用率,再加上文化传媒和娱乐一些概念,利用它的区块优势,可能大大提高现金流。这一类项目拿下来以后,从资本参与风险相对来说比较小,本身就是达到90%以上,这一块就是增值项目。

  第三,改造项目,可能是一个很旧的楼,或者是一个烂尾楼,拿下来以后整个要翻新,把属性要变化。这里面在外国,如果现在外币资金投资在美国经常常见这样情况,改造项目,收益和回报和存量项目,看现金流的,看现有项目的翻新回报率都是不一样的。但是风险和回报是相对匹配的,我们举一个例子,一般增值项目现金流比较充裕的,这个项目不需要重新盖的,主要做一些运营方面的改善,一般来说在国内期待有一个10%到15%的回报就是不错的,因为相对安全。如果大的改造项目属性都变了,预期值在15%到20%左右。

  资本也要调整,举两个例子,在产品上也要创新。刚才任总和李教授提到,中国在资产证券化潜力非常大,从投资工具来看目前非常有限,下一步不光是个贷还是基于现金流的资产证券化产品或者是房地产的投资信托,就是大家熟悉的瑞次,国家2003年以后有了第一个瑞次产品以后,目前发展态势和量远远不够,我们相信将来在房地产投资信托瑞次方面还有很大的文章可以做。

  另外产品多元化,也包括众筹项目基金,针对业务块或者是物业包的项目,这里面靠圈子文化和口碑投资。

  第二个参与方式,不管怎么变,市场怎么走,我们做资本投资的,必须紧密和运营商进行合作,理由很简单,拿下这个资产不知道怎么开发和改造,一定很大程度上依赖于有经验的开发商和运营商。

  另外,怎么选择合适的标地,选择什么样的开发商运营商合作?才能把投资风险降到最低呢?就是心中最大的疑虑,风险在哪里?第一,有些东西感觉很便宜,比如困境机会,保守估值是1块钱,现在拿出来5毛钱,觉得很便宜,但是能不能两年内卖出呢,不一定。

  第二,没有团队怎么运营?真正的需求在哪里?怎么带来合适的现金流呢?也不知道。但是有一点可以确信,经过这一轮大浪淘沙之后,可能房企出现一个明显的分化,这里面看到的房企可能在一些新的模式上也有一些思考和探索了。举一个行业外的两个例子,前两天我们跟几个房地产企业大咖一起讨论,移动互联网的世界到底跟房地产有何相干?如何影响房地产企业的运营模式和营销模式?前段时间大家流行的一句话,就是找风口,不管做投资,还是投资行业和标地,都希望在风口中,可以说房地产眼下时段肯定不是一个大风口,很笨重的,很难飞起来。

  最近又流行一句话,不管做什么投资企业都想办法去找羊毛出在猪身上,就找猪在哪里。我也是跟大家学习的,房地产企业的猪在哪里?你把羊放走了,猪在哪里呢?大家会问你说的什么意思?我说两个例子,大家想小米靠口碑和粉丝经济达到这样的规模。小米手机2999元,或者其他类型的,你们知道他内部的营销策略来讲都是不赚钱的,基本上符合成本。小米生产的硬件,包括移动电源等等都是打平的,甚至有一点亏的。

  不赚钱甚至有些领域是免费的,猪在哪里?你靠什么生存?靠什么盈利?小米在移动电源卖一个套,那个套有各种各样的颜色,那个套多少钱你们知道吧?19块钱。利润非常大,所以这个套在这个产业链中就是它找到了一个猪。

  市场很艰难,有些人看好一线城市,二三线城市需求在哪里?房价太贵,可是有没有新的需求可以创造呢?举例来说互联网的东西,有一个90后的创业家做了一个品牌叫大象,又是一个“套”的故事。你们知道年轻人的确做避孕套的,又是一个“套”,没有什么稀奇的。产品出来不是要盈利的,但是找到了一个需求,什么需求?一般人都想不到的,就是单手可以打开这个套。后来又革新一个产品,单反面很容易判断,不容易搞判断。大家知道猪在哪里呢?大家知道做手机壳了,这跟大象套有什么关系呢?手机壳就是盈利点,他做的手机壳里头一个形状圆形的,凹进去的,刚好可以放一个“套”,放在钱包或者平时带着,这个需求点你不知道,可是你创造了这个需求点,就找到了它的猪。

  我们投资的时候做一个标地,看这个开发商适不适合合作,我们特别希望能够参与到一个有新思维开发的项目,一个项目能不能盘活,创造一个新的需求点,可能需要一个新的思路,也许在新的市场上有一些新的需求。比如那一天跟几个房企和前辈大咖讨论的时候,已经有人尝试,这个房子能不能用用户定价呢?以前都是开发商的项目,通过经纪人,通过市场大量的调研,能不能用口碑的方式,圈子的方式让他们定价。甚至有互联网专家提出的建议,你的房子不能免费卖吗?你的商铺不能免费吗?既然这么困难,需要现金流。房地产大咖吓坏了,这个好像很难吧。但是可能会有一些标地已经开始有人准备做尝试,比如标准化的青年公寓,比如某一些标准化商铺。青年公寓可以做连锁的,你说怎么可能免费呢?不可能。可是有没有办法,首付开发商和运营商帮你解决,你可以找不同的金融机构合作或者中小贷合作,首付可能被青年公寓的所有者,新结婚的夫妇可以解决了。

  还有一种我可不可以所有的房间都提供免费的wifi,一层、二层就是比较时尚、潮的商铺和有品牌的餐饮店呢?甚至一些租车服务呢?房价大大降低,甚至可以给你免费的首付,把你的流量拿过来了。要知道有些年轻人住青年公寓开销是非常大的,你拿到的不仅仅是他其他商铺的现金流,可能是他将来的数据都有可能。

  再举一个例子,租赁市场。现在很多消费者特别是年轻一代,我不求占有,我知道你现在的房价再过五年、十年我也不可能拥有一个100平米以上的大房子,我不求占有这个所有权,但是我要求的是一个舒适的私密空间。所以在二级市场里面,租赁市场有很多翻新和增值项目可以做,北京看到这样的例子,我们新成立的资金已经开始这样做了。这只是一些不成熟的点子仅供参考。

  所以我们在投资的时候不光是产品,融资工具需要创新,更重要的我们希望能和开发商、运营商紧密合作,来一起策划、定制新的融资方案,来一起和房地产企业成长,渡过这样一个转型期,也许我们的明年可以更加美好。

  

(责任编辑:张义华 HF051)
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