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刘晓光:产品偏高端周转率慢的房企很危险

2014-10-28 17:52:19 和讯房产 

首创董事长刘晓光
首创董事长刘晓光

  和讯房产消息 10月28日下午,第十二届中国财经风云榜暨第五届地产金融创新峰会在北京(楼盘)召开。本次论坛主题为“大并购时代启航”,著名经济学家李稻葵住建部政策研究中心主任秦虹华远地产(600743,股吧)董事长任志强首创集团董事长刘晓光等经济学领域精英、地产行业一线大腕齐聚一堂,就地产新经济时代的话题展开深度思考与交流。和讯房产全程进行了报道。  

  刘晓光认为,目前有三类企业仍然处于危险的状态之中:一,产品类型偏高端,周转率又慢的企业,这些企业可能最容易让人并购。二,拿地的时候过于激进,导致成本很高,销售回笼很慢的企业。三,资信不是很优秀或者不是很好,在资金市场上受到限制,拿钱受到限制的企业,去库存化慢的时候就会出现问题,成为下一个要面临退出舞台的危险。

  以下是他的发言实录:

  刘晓光:我讲的题目是“聚焦大并购时代下的房企转型之道”。刚才大家说了很多房地产到底往哪去,怎么办?现在不是一家企业、两家企业在这儿发愁,我的观点是很多大企业,不光是房地产企业都走在一个非常带有时代特征的十字路口上,很多大企业在振荡,有的可能要下去。很多小企业要上去,成为大企业了,这里头确实有新经济对旧经济影响,也有新经济对地产界的影响,我们到底怎么办?确实是一个很大的问题。

  我先简单的概括一下观点,我讲的是转型之道,实际上我想把新经济的东西也简单说一说。巴非特有一句名言,退潮时候在才知道谁在裸泳。2014年大家都说在房地产黄金时代已经过去了,我们赢来了白银时代。也有人说,人人可以从房地产业赚钱的这个时代已经过去了,中国房地产正在迎来一个品质、品牌、技巧、新旧经济融合的新时代。

  我想可能无论是从千亿企业到中小企业,我们都面临一样的压力,一样的金融压力,一样的去库存压力,一样的市场压力。在这个时候我想讲一讲2014年我们确实赢来了一个大并购时代。

  第一,利润率的下滑导致成本控制能力较弱的企业生存下去很艰难。我们现在看到并购的标地比较多的是中小房企或者是非房企上市公司的房地产业务。看了一个数字,100家上市公司现在并购或者是已经完成并购大概有将近超过500亿金额,每个月大概14个公司股权变化。

  第二,虽然今年房地产市场总体表现肯定不如去年,但是龙头房地产企业表现不错,看看销售和业绩,超过8成房地产企业业绩下滑,可能是一个中小企业和刚才说的企业比较多。

  第三,销售放缓以后有利于大企业的拓展,并购和淘汰一批企业,目前态势在加剧竞争、加快洗牌,利润减薄,利用率都在下降,大概8%、10%一些小公司都是这些水平。目前有三类企业仍然处于危险的状态之中:一,产品类型偏高端,周转率又慢的企业,这些企业可能最容易让人并购。二,拿地的时候过于激进,导致成本很高,销售回笼很慢的企业。三,资信不是很优秀或者不是很好,在资金市场上受到限制,拿钱受到限制的企业,去库存化慢的时候就会出现问题,成为下一个要面临退出舞台的危险。

  总之,整合的速度在加快,房地产洗牌速度也在加快。我想可能并购合作的方式在今年或者明年都是一个很大范围的,而且也会出现一些新的扩张并购方式。

  第二个问题,并购时代下的房地产转型的趋势。近年来在调整,标杆企业也在转型升级。所以说在并购时代下正在发生的房地产企业转型,大概我简单概括一下有五个趋势:

  一,产品转型,有商业地产、文化、地铁上盖奥特莱斯等等,我们最开始转型就是奥特莱斯等等,建立一个个与城市发展的郊区郊区商业综合体。

  二,业态转型,单向转向资产的运营商,转型综合化开始延伸了。大家看到养老地产,健康地产大量出现,这都是一种趋势。而且越来越重视开发服务品的价值。在运营管理上来讲,实际上都在进步,我们也在转型,主要是在金融、资本、国际化产业群、服务资源体和服务的深度上在转型。

  三,市场的人在转型,从国内经营转向海外经营,我们主要在澳大利亚,下一步在北美。实际上在转型过程中也在发生着很大的变化,

  四,资源配置型,从低能级走向高能级。资源配置能力越来越强,而且中国房地产业的金融在加快,资源配置在加强,融资手段五花八门,越来越丰富。很多房地产企业在国际资本,低成本资金上也走在了前列。

  五,模式的转换,从线下走到线上,我的理解就是从地下走到空中,结合起来进行销售、进行服务等等都在发生着很大的变化,大家看到房地产企业跟互联网企业在联姻,大家看到营销模式的电商化。我就想了一个问题,确实它有优势,为什么?它对着几亿人,咱们对着几百万的客户,而且受众面还是很大的,一百个人有一个人买你的房子,你就是一个量。很多房地产商们通过大数据进行科学的细分市场,有的进军电商,有的还讲旗下业务开始打包上线以后再上市等等,还有建立线上的社区服务平台,依托信息技术,将传统物业管理升级为社区的服务管理,我们看到管家、商业、小额信贷、担保、文化、娱乐等等都在这里面进行服务。嫁接互联网资源,大家都在努力,我们最近在推出的乐汇佳社区服务平台,也是在推动着互联网移动平台的服务。

  关于大并购时代房地产转型的思考,我在想几个问题大家可以探讨。

  一,房地产企业的金融属性可能现在这个阶段大于地产属性,一方面特大城市房地产更多的信托、基金、保险、险资、资本等等,持有房地产经营背后都是有大财团,金融财团,所以现在开发商我觉得更多的是建造商,而不是开发商,只是带有金融属性的开发商,才是未来的向上的主流,他们更厉害。

  二,房地产业将进行多业态的联动开发,比如我们说的新城镇化,不仅为房地产开发商带来新增需求,也将开发战略后商业模式产生大的变革。人口市民化的进城必然有更多的配套东西来支撑,就是新需求会产生,新供给也会产生,这种情况下从开发商的角色开始转变,多业态的开发,以及新型角色在转型,大家看到传统的住宅,商业写字楼物理空间为主要产品线,将逐步转向到在此基础上针对客户服务和持续运营的现代服务业融合在一起的第一和第二产业,多业态的构建与联动。

  三,大的房地产商正在寻求未来企业发展的支撑力量。很多大的规模开发同时到房地产商,在寻找未来企业发展和支撑力。比如在城市配套服务、基础设施服务、电商、金融、农业、跨社区,还有新型小城镇建设,都在筹划着向这些方面转变和发展。

  四,中小房地产的细分市场可以做成小而美的企业,我也不多说了,将来市场是一种错位竞争,优势互补的市场,大有大的优势,可以拿好的地块,小也有小的优势,可以依靠自己实力灵活的进行小规模的末按、低成本的,高水平的建设,做细分化市场。

  五,与银行贷款相比采取基金、信托、IPO、海外贷、众筹等等一系列方式,这种方式对我们房企更加有利。国际上基本上公募市场融资,私募市场融资,银行融资三分天下,我们银行融资比例很大。

  六,产业配比溢价大于资本的溢价,无论千亿公司还是走在千亿路上的公司,已经不仅仅是涉及到行业内的转型。房企发展很大程度上取决于跟金融的关系,银行的关系,资本市场的关系。所以有些房企现在涉及到矿业、能源、基础设施、体育、文化、酒店业、金融业等等。

  七,房企对于追求持续经营的思考,这个我们也在思考。各大房企都在加快自己涉足商业地产的步伐。地块储备的增多,一定程度上存在着供地变化的因素,也体现出房企向商业地产领域进军的倾向。持有商业性物业的稳定收益,商业地产能够呈正确道路的发展肯定是重要的,使得很多房地产企业对此给予厚望,并且大城市向城镇化方面运转。我觉得各种因素都促使房企从单纯的住宅开发向综合性开发。向另外一些产业拓展,可能要转变了。

  八,互联网也是地产发展的一个关口,房界、跨界金融业主要是出于房企对于融资需求和给住房者打通各种服务的两个目的。房企布局的金融衍生品,十到二十年以后,可能从房地产商角度来讲需求会很大,当然也会出现饱和。消费者将更多的资金用来谋求新的投资渠道,而房地产的跨界金融业未来可能通过房地产,发行房地产一些金融性的产品,债券产品,衍生产品,会吸引投资者的目光。

  除了这些问题之外,这是我们对大并购的项目一些思考。我最近一段时间更多思考还不是这个问题,更多思考是我们新的经济和旧经济之间转型问题,这就是涉及到我们地产商都要思考的问题。我想简单用几分钟描述一下这个观点。

  第一,我们都在抉择、思辨。什么意思?我们都站在一个十字路口上了,完全用旧的模型,旧的方式,可能就要失败了,完全用新的方式是什么?不知道,或者正在找,或者正在结合,这就是我们思考的时间和速度的问题。大家知道过去传统的创业之路和模型我们都很清晰,但是现在遇到新经济的暴风骤雨,我们一定要知道应该怎么做。我想可能就要探讨,要学习新经济的一些精神,学习他们的新的商业模式和模型。我们维持老的模型模式,可能我们走的很艰难了,如果维持老的资源,老的道路,老的模式,肯定会出现问题了。在这个十字路口来讲,可能最重要是能够抓住新经济的机会和互联网这种平台,我们应该善于把我们的地产能不能跟新经济结合起来,找出一个结合的口。不然,可能在一天早晨就不行了,可能在一天早晨就被别人打出了现在的舞台。因为现在新的东西变化确实非常快,现在很多企业不知道怎么往前走了,我们的模型,我们的管理如果不变更,我们会出现大的下滑。

  第二,如果说我们做投资的这些人,如果投资模型错误了,投资是老化了,投资模式是老化了,管理是老化的,我们可能失败的更快等等,我就不详细说了,但是我在思考这个问题。我想我们地产商今天希望大家能够思考未来。

  大家知道《奇点临近》这本书,描述2400年人类的状况,我们地产商应该探讨未来,认识未来,把握未来,漫游未来和直到现在,未来肯定不光是互联网,它个我们地产有很大的关系。

  另外在思维上要改变,不能用传统的思维方式来进行思维,将来格局发生更大的变化,4D打印机已经出来了,可以打印人的肝脏像真的一样,可以使用的。这么多新东西我们要观察和把握和面对,另外我们也要学习硅谷和斯坦福的企业精神。因为地产商过去有钱、有地,但是肯定将来被一些新的东西超越。我们要学习人家一些精神,比如斯坦福新精神,硅谷的新精神,它们讲世界从来都不缺奇迹,缺少的是相信奇迹发生的心。还讲到最具有挑战的不在于你的想法本身,硅谷不缺想法,最具有挑战的是如何把一群天才聚集在一起,为了一个梦而努力,而实现新的目标。

  上一次跟丁健谈的过程也很受启发,我们提的问题是新经济结合,他提出来很多地方受启发。一个他讲到互联网的眼球经济时代已经互联网本质是什么,就是解决我是谁,我想知道什么,谁来帮助我解决,我帮助谁解决。另外讲到完全是渗透和信息服务。

  他还讲到价值要重构,还讲到管理要更新了,精细管理要失败了,扁平式管理速度非常快。还讲到将来小企业很可能变成大企业,大企业变成小企业。什么样的企业可以变成大企业呢?就是在一个行业之内可以联合同行业一些伙伴制造一个平台,这样企业是未来的大企业。很多地方值得我们思考和学习。我的意思就是希望地产界研究一下新经济和我们之间的关系,除了能够做社区服务和金融服务之外还能做一点什么,跟地产界跟新经济融合一下。谢谢!

(责任编辑:晏晓茗 HO002)
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