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高库存致房企提价难

2014-11-17 23:29:46 证券市场周刊 

  本刊记者 杨现华/文

  房企的暖冬终于来了。

  低迷很长时间之后,在一系列利好政策的持续刺激下,楼市成交开始在四季度全面回暖。中国指数研究院11月发布的统计数据显示,10月份,重点监测的42个城市成交总量环比增长12.6%,在“9·30”新政颁布之后,楼市成交量立即创下年内新高。

  在行业整体回暖的情况下,上市房企龙头销售明显好转,招保万金10月份的销售额增幅超过两成,许久不见的日光盘再度浮现。在距离全年大考仅剩不到两个月之际,房企龙头开始全力冲刺,以求达成年初设定的全年销售业绩。

  临近年底,楼市出现的销售反弹是否意味着房地产行业开始真正回暖,翘尾行情是否地产股的强心剂呢?

  楼市回暖

  楼市“银十”强过“金九”的现象并不新鲜,2014年也不例外。

  根据中国指数研究院发布的数据,10月份,42个城市成交量达2416万平方米,环比上月增长12.6%,虽然较2013年同期仍有所下降,但仍创年内最高水平。可见,在“9·30”新政后,房企销售情况明显好转。

  上海(楼盘)易居房地产研究院发布的数据也显示,其监测的30个典型城市新建商品住宅面积成交量目前已连续4个月出现环比正增长态势;其中,10月份成交面积为1837万平方米,环比增长24.3%,成交量已经创下了年内最高。

  从公布的月度销售数据看,房企龙头销售稳步攀升。保利地产(600048,股吧)(600048.SH)也追随万科A(000002.SZ)的步伐,迈入了千亿房企军团。10月份,保利地产实现签约金额150.88亿元,同比增长25.1%,也正是凭借10月份的强劲数据,保利地产2014年1-10月份实现签约金额1068.80亿元,正式实现了销售破千亿元。

  作为行业龙头,万科A在10月份实现销售面积190.6万平方米,销售金额220.9亿元。2014年1-10月,公司累计实现销售面积1454.4万平方米,销售金额1711.4亿元,而公司在6月份就已经实现了千亿元的销售金额。

  保利地产和万科A成为截至目前A股仅有的两家2014年销售额已经破千亿元的房企。

  与销售的回暖相对应,房企的拿地热情也开始升温。根据中原地产市场研究部的统计数据,10月份,一线城市土地成交27宗,合计成交规划建筑面积293.96万平米,虽然由于长假影响使得成交面积低于9月份,但成交均价则创下仅次于1月份的2014年第二高,房企的拿地热情明显提高。

  实际上,一系列政策的松绑是楼市回暖的主要推动力。

  从取消限购到住房公积金调整,直至央行9月底的新政 “认贷不认房”,在政策暖风频吹之下,楼市终于在10月份全面反弹,甚至部分房企酝酿涨价的传闻也不绝于耳。

  除此之外,原本已经退出绿城的宋卫平此时又计划重新回归。2014年5月,宋卫平将绿城24%的股份以50亿元左右的价格转让给融创,转让完成后,融创与九龙仓并列成为绿城第一大股东,但由融创出任管理者的角色。如今不到半年时间,宋卫平就“反悔”了,官方公告虽并未出炉,宋卫平回归却已经是板上钉钉。

  政府这只“有形的手”一直在房地产行业发挥着举足轻重的作用,政策松绑直接改变了市场预期,而且随着年底临近,房企冲刺业绩也必然会加大销售力度,楼市出现回暖并不奇怪,这种翘尾行情或许还将延续。

  但楼市回暖并不意味着房企会重现当初的好日子,诸多房企大佬已经放言,“房地产黄金时代已经结束,白银时代来临。”

  房企业绩压力

  2014年初,多家房企都对自身全年的销售目标做出了不同的解读。其中,万科A、绿地和万达的目标定在了2000亿元以上,中海地产、恒大地产(03333.HK)和碧桂园(02007.HK)则希望实现超千亿元的销售目标,其余一线房企也都定下了两位数以上的增长目标。

  房企的底气来自上一年的好成绩。2013年,大部分房企都完成了销售目标,其中万科A、保利地产等房企年销售额均突破千亿元,而且早在2013年11月份,众多房企就已经完成了销售目标,部分房企甚至放缓新楼盘的开盘节奏,有意将销售额推迟至下一年。

  但这样的好场景如今已不复存在。2014年前10个月,鲜有房企提前完成年度销售目标,完成度在八成以上的房企也是屈指可数,而2013年同一时间,不但有数家房企完成年度目标,部分房企也已经完成了九成以上。对于部分房企来说,在仅剩两个月的情况下,完成2014年的销售目标恐已经是镜中花、水中月。

  从目前的情况来看,由于房企面临业绩压力,紧张的资金面又要求房企加快去库存的步伐。年底冲刺销售总量,更多的是房企窘境的体现。

  在申万房地产板块的144家房企中,除世联行(002285,股吧)(002285.SZ)和银润投资(000526,股吧)(000526.SZ)之外,142家上市房企的存货金额合计为2.31万亿元,相对于2013年同期的1.9万亿元增长超过4000亿元,涨幅超过20%,明显快于房地产板块营业收入和净利润的增长速度。而且,即使是环比2014年上半年,房企的存货也增长1000亿元以上。

  从毛利率来看,截至10月底,144家上市房企平均毛利率为32.99%,而半年报时则为34.19%,2013年三季报时更是达到了35.49%。而且,毛利率同比下滑的上市房企近90家,占比近六成。

  在存货节节攀升的同时,上市房企高企的负债率也是其年底冲击业绩、加快去库存的又一原因。

  根据申银万国的统计,2014年前三季度A股百强房企累计实现销售回款5841.08亿元,同比下降2.8%,增速大大下降。尽管预收账款总量仍在增长,但增速已经大幅放缓,其中百强房企预收账款 8184.28亿元,同比增长8.1%,较上年同期下降17个百分点。

  2014年三季度末,A股百强房企加权计算,扣除预收账款的资产负债率为52.7%,净负债率大幅上升至103.5%,比2013年同期大幅上升24.6个百分点;而且,上述两项均为2007年以来的最高水平,表明在销售下降的情况下,房企的扩张更大程度上是靠增加杠杆。

  瑞银分析师林翰对小型房企的负债率尤其担忧。他表示,截至2014年三季度末,小型地产公司的整体净负债率高达536%,在2013年底449%的高位基础上继续攀升,已经到了风险极高的程度;同时,小型房企的短期偿付比率仅为0.1,反观以万科为首的大型公司短期偿付比率高达1.75,净负债率仅62%。

  由于债务规模过大,小型地产公司单纯依靠销售回款已不可能短期解决债务偿付问题,只能依靠借新还旧。其中,小型地产公司前三季度借款现金流入和偿债现金流出同比分别增长33%和36%,均维持在高位,还债资金高度依赖新增借款,如货币政策持续宽松尚可支撑,但若货币宽松停止,则小型地产公司整体恐将面临相比之前更为严重的兑付危机。而大型公司前三季度偿债现金流出同比增速为负 11%,应该已经安然度过2013年的偿付高峰时期。

  在库存压力加大、负债率高企的局面下,以价换量成为房企不得已的选择。虽然销售回暖,部分房企也曾暗自提价,但房价整体上并未大幅反弹。中国指数研究院的数据显示,10月份百城住宅均价环比、同比首次出现双双下跌。

  千方百计去库存

  高企的库存成为上市公司的“阿喀琉斯之踵”,临近年末,在利好政策“护航”下,房企必将加快推盘节奏,为本年业绩做最后冲刺。

  如前所述,三季度末上市房企的库存金额已经达到2.31万亿元,尽管房企一直推行“以价换量”,但数据显示,效果并不理想。

  在目前行情下,即使是房价下跌,房企的去化率都不尽如人意,如果涨价,后果更是不堪设想,在一些列新政之后,虽然销售回暖,但房企对提价的态度仍然是慎之又慎。

  根据中指院的统计,2014年10月,全国百城(新建)住宅的平均价格为10629元/平方米,环比上月下跌0.4%,为连续第6个月下跌;同比下跌0.52%,为连续22个月上涨后的首次下跌。

  考虑到这是“9·30”新政之后第一个月的数据,在楼市销售大幅回暖的情况下,房价不但没有上涨反而下跌,房企对提价的谨慎态度可见一斑。由于上市房企整体库存压力仍较大,未来一段时间内将成为房企最为关注的重点,短期内房企涨价的动力显然不足。

  从已经实施的楼市调控政策来看,政府无疑是在出手“救市”,帮助上市房企去库存,年底楼市成交量的“翘尾”行情将助推房企业绩回暖,但指望由此进入新一轮发展并不现实,房企回归“新常态”势在必然。

(责任编辑:王钠 HN025)
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