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评论:聚焦商业地产胜算几何?

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2014-12-12 13:59:53 来源:参考消息-北京参考 

  从12月10日起,香港联交所今年最大规模的万达商业地产新股公开发售启动,此次全球发售H股为6亿股;此前12月8日启动路演之后,万达商业地产已经锁定包括科威特投资局在内的11家国际投资机构,目前已经完成20亿美元的认购。来自高盛、瑞信、汇丰、花旗等国际知名投行给出的估值,多数对于万达商业地产给出的资产净值预期都超过3000亿人民币。

  商业地产,是从资本市场到房企人事变动都绕不开的热点话题。同样是行业龙头的万科,最近发生重大人事调整,由集团“老将”丁长峰分管商用地产业务。业内认为,这是万科更加重视业务谱系中商用业务的表征。

  聚焦商业地产,成为主流房企多元化战略的必选项。从万科、保利、龙湖这样的一线房企,到新城置业这样的新晋力量,都先后公布了自己庞大的商业地产蓝图。

  以万科为例,据新任万科北京(楼盘)区域本部首席执行官毛大庆此前提供的数据,万科商用业务资源总量在2000万平方米左右,未来三年,北京、武汉(楼盘)、深圳(楼盘)等城市近20个项目也将陆续进入运营期。

  再比如保利,据透露,未来四年,保利地产(600048,股吧)将在浙江、上海(楼盘)、合肥(楼盘)、石家庄(楼盘)、长沙(楼盘)等地开业11家购物中心,总建筑面积接近100万平方米。

  而早在8月份,龙湖发布全新“天街”品牌形象时,就已经公布了下一步商业发展规划,预计至2017年,龙湖的天街购物中心开业数量将由目前的5个增至14个,届时龙湖持有开业商场总数将超过20个,开业总面积将超过300万平方米。

  即便是新城控股这样的新晋势力,也不甘心在商业地产的盛宴中做一个迟到者。在日前举行的新城控股首届商业年会上,董事长王振华就表示,至2017年,新城吾悦广场将累计开业15个、在建25个,集团进入国内商业地产第一梯队。

  然而,商业地产早已是“红海”。公开数据显示,目前中国的商业房地产供应量庞大,到2015年商业综合体的规模恐达2.4亿平方米,仅购物中心平均年复合增长率就超过32%。而就算是最有消费潜力的一线城市,以北京为例,据搜铺网统计,2015年度北京计划开业大型商业项目共有29个,其中,中科电商谷、华业东方玫瑰北京城乡(600861,股吧)世纪广场、北京绿地中心、大族广场溢彩城、北京滨河商务区等商业项目都位于新兴热点区域,总建筑面积近300万平方米。

  300万平方米是什么概念呢?较有知名度的朝阳大悦城商业部分建筑面积23万平方米,也就是说,2015年将新开业的商业约合13个大悦城。这还不包括今年年底已经开业和即将开业的通州万达广场和位于常营的长楹天街两个超大型综合体。

  包括第一太平戴维斯、仲量联行、戴德梁行等国际商业机构都曾发布过报告,认为目前商业地产供应过剩,且同质化严重,是影响商业地产投资回报的最主要因素之一。

  事实上,“被动转型”可能是这场商业地产“大发展”的真相。华远集团前董事长任志强指出,土地市场出售的土地性质,决定了房企所谓的商业转型方向,在一线城市,纯住宅用地已经难觅踪影,房企若要拿地,就必须做商业配套。北京市2014年全年售卖的地块中,大约有三分之二是包含商业的混合类用地。

  即便是行业另一龙头万达,高盛给出了2014—2016年均36%复合增长率的预估,其实也大多是基于地产开发业务,不容忽视的是,这部分业务的高利润主要来源为极低成本的地价,持有型商场的租金收益在整体收益中占比极低。向万达看齐,能否同样超低价拿地?持有型商业如果经营不善,将成为巨大的财务负担,这一点房企巨头是否有足够清醒的认识呢?

(责任编辑:HO002)

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