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王健林构建消费帝国 万达商业地产估值3000亿 年度重量级IPO启动

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2014-12-16 08:38:20 来源:时代周报 

  时代周报记者 赵卓 发自北京

  “如果说阿里巴巴主要是象征中国互联网时代要富起来的梦想,万达商业地产或许代表了中国快速增加且越来越富裕的中产阶级,想要像发达国家的上中产阶级一样生活的梦想”,瑞银在对万达商业地产净资产给出3060亿-3760亿元人民币的估值时这样描述。

  12月15日,大连万达商业地产股份有限公司(以下简称“万达商业地产”)结束在香港的公开发售,并将在圣诞节前夕的12月23日开始在联交所主板挂牌交易。时代周报记者从某投行处获悉,除了此前披露的基石投资者,万达商业地产国际配售已经获得8倍超额认购,“主流券商云集,国际级投资者挤爆全场,争相认购,香港股市已经很久没这么热闹了。”该人士感慨。

  万达商业地产此次上市囊括的资产被视为万达集团旗下最好的三个板块——长期投资的商业物业开发租赁、开发和销售物业及酒店经营。

  中投顾问房地产行业研究员殷旭飞对时代周报记者表示:万达商业地产上市后,对企业而言主要有两方面的重要影响。第一为上市融资,为企业发展提供资金支持。万达商业地产虽然拥有大量资产,但是不少商业物业占用了大量资金,而部分物业租金收益差,影响到万达商业地产的现金流,通过上市,可以增加融资渠道;另一方面,万达商业地产上市可以提高品牌知名度,尤其是在国际上提高知名度,为以后战略扩张做准备。更为重要的是:王健林将通过线上连环,形成一个真正的消费闭环。

  并非为高负债而上市

  据悉,万达商业地产的股份代号为“03699.HK”,将以每手100股H股在联交所主板进行买卖。根据超额配股权,承销商代表有权于国际承销协议日期起计至香港公开发售递交申请截止日期后30日内随时要求公司按国际发售的每股发售股份相同的价格额外发行及配发最多9000万股发售股份,相当于初步提呈的发售股份约15%,以补足国际发售的超额分配。

  若超额配股权获全面行使,则额外发售股份将占紧随全球发售完成及超额配股权获行使后公司经扩大股本的约1.97%。

  倘超额配股权未获行使,假设发售价为每股H股45.70港元,公司估计在扣除全球发售支付的承销费用、佣金及估计开支后,公司将收取的全球发售所得款项净额估计约为266.79亿港元。

  这和此前市场预期的60亿美元有不小的差距,但一位接近万达商业地产的人士表示,万达商业地产并非为高负债问题而上市。

  作为中国唯一实现全国化布局的商业地产企业,万达商业地产目前项目覆盖超过中国94%的省、市、自治区和超过89%的一、二线城市。万达商业地产旗下完工和在建的159座万达广场和8座万达城遍及国内29个省份的112座城市,其已经完工和在建的物业面积接近3000万平方米。

  伴随着万达商业地产的高速发展,其负债率也在不断攀升,截至2011年、2012年、2013年底及2014年6月30日,其银行及其他借款总额分别为697.47亿元、932.28亿元、1303.18亿元及1723.62亿元;今年上半年净负债率高达87.8%。

  “净负债率反映由债权人提供的资本与股东提供的资本的相对关系,净负债率高的企业未必风险大,主要看其负债结构,比如长期贷款的比例,同样净负债率也不是越低越好,这意味着企业经营效率不高”,前述人士对时代周报记者表示。

  2011-2013年,万达商业地产的资产负债率也在节节升高,分别为47.4%、45.9%、49.4%,截至2014年6月30日,这一数字升高至51.6%,不过相较于上市房企63%左右的资产负债率,万达商业地产的情况要好得多。

  值得注意的是,截至2014年10月31日,万达商业地产拥有独立银行授信额度1441.91亿元人民币,其中已动用803.68亿元,而638.23亿元尚未动用。

  此前的一次采访中,谈及万达商业地产的超高速发展时王健林表示:“万达是有追求的企业,不然我们现在也用不着这么拼命了,现在发展成这样,我完全可以一边工作一边休息,很多比我年轻的企业家都要退休了。我就是在想,还有自己的目标没达到,做一个最大的不动产公司以后,还有就是要做一个最大的文化集团之一。”

  万达旅业串起万达消费链

  据万达商业地产“聆讯后资料”披露,第三季度,万达商业地产取得合约销售总金额人民币404亿元。此前9月份的预披露显示,万达商业地产2011-2013年的营业收入分别为507.72亿、590.91亿、867.74亿元,净利润分别为197.79亿元、273.10亿元、245.81亿元;2014年上半年实现营收232.51亿元、净利润49.65亿元。

  同时,万达商业地产对2014年全年业绩预测也有所提高。万达商业地产在“聆讯后资料”中预计,2014年实现净利润由不少于199.93亿元增至不少于240.27亿元,核心净利润(不包括公允价值收益)由不少于132.35亿元增至不少于143.02亿元。

  面对香港市场近年来最大规模的IPO,各路机构早已摩拳擦掌,12月9日,再次更新的招股资料显示,基石投资者数量增至12名,基石投资者合计认购的股份价值也增至约20.94亿美元(约156亿港元),其中科威特投资局、中国人寿(601628,股吧)和平安保险承诺各投入3亿美元,Och-Ziff投资2.5亿美元,荷兰退休基金APG承诺投资2亿美元,新增的富邦人寿将认购价值1亿美元的股份。以发行中间价计,约占发售股份的59.22%。

  与9月份第一次披露资料相比,新的招股说明书还显示:万达商业地产已于今年10月把西双版纳国际旅游度假区开发有限公司、青岛(楼盘)万达游艇产业投资有限公司及大连(楼盘)金石文化旅游投资有限公司的全部股权出售给母公司万达集团。

  据披露,上述三公司运营的西双版纳项目、青岛游艇产业园以及大连金石国际度假区项目股权均为万达商业地产今年1月份刚刚从万达集团接手,并被装入上市资产包,而目前又被抽离。通过此次出售,万达商业地产回笼资金41.35亿元。

  尽管旅游项目因处在投资期而被拿出上市公司,但这些项目的潜力依然被看好。此前王健林接受媒体采访时表示:“西双版纳项目要到2015年才会全面开业,它是一个结合当地傣族文化做的山地旅游项目,肯定对当地的旅游拉动是非常巨大的,升值是可以预期的”。

  为了配合旅游项目,万达集团在1年前成立了万达旅业,并在一年时间内掀起并购的滔天巨浪,先后收购了位于湖北、北京(楼盘)、江西、安徽、深圳(楼盘)、青岛、无锡(楼盘)、浙江、南京(楼盘)的11家旅行社。此前,万达旅业方面曾表示,预计2015年年收入将达到100亿元,成为中国旅游行业的资源掌控型旅行社企业,而2016年预计收入将达到400亿元,冲刺世界文化集团前20名。

  并购后的万达旅业将起到穿针引线的作用,将万达旅游产业、酒店行业、百货行业都串联起来,除此之外,王健林还表示,未来可能进军航空业,把旅业这个行业的产业链做完整。

  10月30日,第一百家万达广场在昆明(楼盘)开业时,王健林还对记者表示:“3年之内,万达旅行社的收入要达到200亿元,做到全国最大,2020年,到万达旅游项目(度假区、万达城、酒店)的人次,将接待超过2亿人次,(成为)世界第一大旅游企业,超越目前全球最大的旅游公司迪士尼(2013年的接待人次是1.3亿人次)”。

  在多位分析师看来,万达集团的腾挪是出于估值的考虑。但假以时日,当万达集团的旅游产业成熟后,将其单独拆分上市亦有可能。

  搭建O2O平台打造消费闭环

  根据更新的招股说明书,“腾百万”(腾讯、百度、万达)联手成立的O2O平台正式纳入到上市公司中,给予了投资者对于这家传统房地产开发企业更大的想象空间。

  今年8月,万达商业地产的控股股东万达集团牵手腾讯、百度进行跨界合作,“腾百万”拟成立电子商务合营企业,建立一个从网上到网下,即O2O的电子商务业务模式,预期主要实现整合腾讯、百度及其关联公司经营的若干网上业务和服务,及大连万达集团与其关联公司从事的网下业务和服务,还有基于大数据的合作等。

  这家名为“Wanda Information”的公司,于2014年1月16日在英属处女群岛注册成立,万达商业地产(香港)有限公司与Wanda Investment Holding Co. Limited目前各自拥有其50%股权。根据协议,大连万达集团、腾讯以及百度分别持有合营公司70%、15%以及15%的股权,并规划投资50亿元,在3年内完成注入。这也意味着,万达商业地产未来将承担部分电商O2O业务的投资。

  “目前O2O在中国刚刚起步,成功案例还不多见,这种模式非常适合服务类消费,目前很多传统的百货零售企业触电也都青睐这种模式”,正望咨询总裁兼首席分析师吕伯望告诉时代周报记者。

  今年6月30日,从花样年集团分拆出来的国内首个社区服务营运商彩生活在香港联交所上市,挂牌后股价呼啸而上,70多倍的静态市盈率远高于万科、中国海外等房企龙头。这家被方正证券(601901,股吧)互联网高级分析师张常新称为“十倍潜力股”的公司,最吸引投资者的并不是它的物业服务,而是其社区O2O前景。

  同样的模式搬到商业地产同样适用,据悉,万达目前拥有中国最大的线下消费平台,万达广场客流量今年底将突破15亿人次,“万达电商最核心的就是两点:大会员、大数据,更重要的是成为会员之后,(万达)所有的业态可以消费”,在南宁签下了关于开发桂林(楼盘)万达文化旅游城项目的协议后,王健林对记者表示。

  在殷旭飞看来,传统地产业风险高、资金压力大,通过涉足其他行业可以分散风险,增加盈利点。院线、百货、文化、旅游等产业的融合,打通上下游产业链,成为多面服务运营商,有力提升企业抗风险能力和持久盈利能力,产业紧密关联,也有溢出效益的利好。万达集团线下资源庞大,电商可谓是线上资源整合平台,通过电商这一平台将线上和线下资源整合起来,实现O2O的运营模式,提高运营灵活性,提高实体产业盈利水平。

  今年10月底,王健林曾向媒体透露,万达集团正在筹建大数据中心,最快可于明年7月底投入使用,“另外还有大概几十个软件正在研发”。另外,万达集团也正在做网上旅行社,将线上线下业务相结合。

  根据招股书披露,目前合作处于初级阶段,合营企业尚未成立,预计2017年前,万达商业地产对该合营企业的资本投资承担不超过17.5亿元。

  在电子商务专家庄帅看来,万达用户消费数据的意义还不局限于此,它同样意味着万达能够统计出每个商户不同时段的客流量信息,这将被用于万达广场整体的规划和作为其每次对外招商的参考标准。甚至,万达集团能够获知一些商户的收益流水,这将成为其迈向金融领域的支撑点—通过它来判别是否为部分有需求的商户提供小额贷款。

  此前,王健林曾对时代周报记者表示:万达金融集团将在今年四季度或者明年上半年成立。万达本是一个拥有商业地产、高级酒店、文化旅游、院线、儿童产业和连锁百货等业务的综合商业体,全方位覆盖衣食住行方方面面,再加上金融业和资本市场的支撑,再通过线上连环,至此,万达集团将形成一个真正的消费闭环。

  —相关报道—

  万达集团九年曲折上市路

  作为中国最大、世界第二大的商业地产业主及运营商,万达商业地产上市之路历时9年,可谓一波三折。没有像万科一样早在上世纪90年代初,内地股市刚刚试点时便登上资本市场,也错过了2006年开始的那波行情并获得成长性溢价,但万达商业地产依然在重资产运作下,以1301.1亿元的销售额跻身2013年房地产销售排行榜的前三强。

  万达商业地产上市路可以追溯到2005年。2000年,万达集团经过多番摸索,最终确立了走商业地产之路,但直到2003年,还处在最初的卖商铺模式中,直到2004年,通过宁波(楼盘)的项目,万达集团最终确立了综合体的商业概念,此后,万达广场开始遍地开花,红遍全国。

  2005年时,万事俱备的万达商业地产准备上市,万达集团董事长王健林曾对时代周报记者描述过那段历史,“本来有机会在香港红筹上市,却被麦格理忽悠做REITs”,“麦格理来了个老板,说做REITs的好处就是你可以用很少的资金控制公司,REITs它不是一个真实的公司实体,需要有管理公司来管理这个基金,这个管理公司注册资金很小,而且融资永远不受限制,只要建了物业就可以装进去,就可把钱拿回来,等于两只手(赚钱)”。

  觉得“这事靠谱”的王健林成立了一个公司,把9家万达广场都装了进去,但当时在亚洲开REITs的只有新加坡和澳大利亚,香港准备开REITs,但表示发行第一只REITs的必须是香港企业。

  一年后,香港领汇基金上市,但是万达商业地产等到的却是十号文。2006年,商务部出台《关于外国投资者并购境内企业的规定》(俗称“十号文”)后,禁止民营企业走红筹模式,包括万达商业地产在内,没有一家中国企业能够审批过关、实现红筹上市。

  此后,万达商业地产多次准备IPO,都功亏一篑。

  直到2013年4月,万达集团才斥资5.4亿元人民币成为恒力地产第一大股东,并借壳恒力地产,实现在香港上市,并将恒力地产更名为万达商业地产,今年8月,再次更名为万达酒店发展有限公司(以下简称“万达酒店”),定位转为万达自有品牌酒店在海外投资和运营的平台。

  万达商业地产现持有万达酒店65.04%的股权,后者持有的资产包括桂林万达广场项目、西班牙马德里项目、英国伦敦项目及美国芝加哥项目等。作为附属公司,万达酒店也属于此次上市资产的一部分。

  “现在(万达酒店)是这次上市的万达商业地产的子公司,其定位是万达海外酒店的投资和开发平台,它的所有业务都是包含在万达商业地产下面,(二者业务)不存在重合问题。”万达商业地产董事会秘书刘朝晖表示。

  在万达商业地产冲刺港股IPO的同时,万达院线也在推进A股的上市进程。根据最新消息显示,万达院线首发审核日前已获发审委通过,按照目前发行程序,最快1个月内可拿到发行批文,赶在今年年底登陆A股。

  加上去年12月18日,万达集团旗下的美国AMC院线公司正式登陆纽交所,以此计算,今年年内,万达集团旗下将拥有4家上市公司。

  (赵卓)

(责任编辑:HN022)

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