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碧桂园上半年融资成本下降14%

2015-07-25 06:50:35 21世纪经济报道 

  “今年上半年,碧桂园融资成本比去年下降14%,获评国内民营住宅开发商最高信用评级。”碧桂园执行董事、首席财务官吴建斌日前对内公布了这一好消息。他说,碧桂园的目标在于将平均融资成本降到5%-6%,达到业界领先水平。

  吴建斌披露,碧桂园近期有两笔大额低成本融资,一旦实现,今年的融资成本就可以降到6.5%左右。

  两条红线

  在房地产黄金时代,房地产企业发展的秘诀在于“高杠杆、高周转、高激励”,如今,进入白银时代,市场不再供不应求,原有模式难以为继,“三高模式”蜕变为“高品质、高品位、高服务”,碧桂园已经在着力转型,更加强调产品和服务的品质、品位。

  作为中国TOP10房企中的千亿集团,碧桂园对这一趋势早有预判,并在去年6月成立了集团预算管理委员会,通过管理资源配置来推动公司的战略管理。

  与此同时,碧桂园在财务管理方面画了两条红线:净资产负债率70%以下、可动用现金流占总资产10%以上。

  吴建斌说,和记黄埔、长江实业、新鸿基等港资地产公司,之所以能够安然度过几次金融危机并且化危为机越做越大,核心在于有现金,而这几家老牌房企的资金占比大约是10%。同为香港上市房企的碧桂园,如今也引进了这个“安全阀”。

  分析人士称,这两条红线把碧桂园的经营风险进行了总量把控,相当于为碧桂园在白银时代的发展上了“保险”,给市场释放了信心。

  “负债率上限70%,这是你对市场的承诺,资本市场知道你已经画了这条上线,到了这条线你该做什么就做什么,譬如,买地可能放慢些,资金回笼再加快一些,实在不行该扩股就扩股。去年,为什么要供股呢?就是要把负债率降下来,这是对资本市场的一个承诺,说到做到,时间一久,资本市场就多了一份信任。”吴建斌说。

  险资入股

  在这两条红线的基础上,碧桂园这两年有了一系列的资本动作。

  碧桂园去年组建了金融部和资本市场信息部,在全球范围内比较所有资本市场工具并加以积极利用,为公司战略和业务发展配套大量低成本的资金。

  其中最为引人注目的是,碧桂园险资入股的大事件。今年4月1日,碧桂园宣布引进中国平安(601318,股吧)人寿的战略投资资金约港币62.95亿元。

  碧桂园高层人士表示,拓展融资渠道只是一个方面,更高的层面是,这项合作有效的促进了平安和碧桂园双方老板成为战略盟友,这不仅加强了碧桂园的行业竞争能力,也拓展和优化全生命产业链提供了新动力(310328,基金吧),更有助于优化碧桂园股东结构,公司治理更加现代化。

  随着新股发行的完成,碧桂园原有股权结构也发生了深刻变化。其中杨惠妍代家族持有股份121.07亿股,股权比例从59.48%下降到53.60%,仍为最大股东;而中国平安人寿持有股份22.36亿股,股权比例9.90%,成为第二大股东。

  在具体战略合作事务方面,碧桂园与平安跨界合作、创新求变、项目落地速度极快,双方已经在营销、社区业务、不动产投资、金融合作等方面迅速合作。

  首先,碧桂园与平安正在碧桂园上海(楼盘)嘉定项目推出中国房地产业首款开发众筹产品。这款产品,让普通市民也可以尝尝做开发商的滋味,将资金由消费端引向开发端,并实现了一定程度上用户定制,对碧桂园而言,有助于大幅地缩短自有资金回笼的周期。

  其次,碧桂园与平安达成协议,在不动产投资方面共同出资三四百亿元,用于投资双方都认可的好项目。平安销售团队正在接受碧桂园培训,将为碧桂园新增庞大的物业销售网络。

  再次,平安将向碧桂园提供180亿元授信额度,其中,平安银行(000001,股吧)给了碧桂园100亿元的额度随时可以用,平安信托、大华基金也给了几十亿元的资金使用。

  然后,碧桂园也将为平安提供社区业务的切入点,双方将合作开发、对接碧桂园逾200多个项目,逾35万户业主的社区资源。

  诸如此类,不一而足。

  融资成本走低

  经过系统的资金组合,碧桂园的融资成本正在逐步下降。

  碧桂园去年发行了总值8亿美元的5年期境外债,并且在去年底获得了总值45亿港元的4年期银团贷款。在今年5月,碧桂园利用平安的战略投资资金将把2018年到期的9亿美元票据提前赎回,不再负担超过11%的利息成本。

  吴建斌说,碧桂园最近通过香港市场发行银团贷款4亿-8亿美元以上,预计7月底完成,融资成本将在5%以下,这将把整个碧桂园融资成本继续降低。

  “银团就是一个低成本融资和大规模融资的渠道,简单的说,就是几家银行抱在一起给你一笔贷款,而不是某一家银行。比如,你是中国银行(601988,股吧),你贷出一笔款给企业,叫做单边贷款,但是超过一家以上,就叫做银团贷款。其实,各家银行各自对总贷款额认购一部分,这样可以分散风险。但是,银团贷款的条件远比发债条件苛刻,其中限制条件多,这样的话,它的贷款利率会低很多。以碧桂园为例,目前发债成本大约在7%-8%左右,同样是5年期,银团贷款的成本可控在5%左右。”吴建斌对银团融资的偏爱溢于言表。

  “今年上半年,碧桂园融资成本比去年下降14%。”吴建斌披露,碧桂园的目标在于将平均融资成本降到5%-6%,达到业界领先水平。

  如此低的融资成本在港股上市内房企中并不多见。梳理年报资料可以发现,富力、雅居乐、恒大等标杆房企在2014年的平均融资成本均在8%以上,个别企业甚至接近10%,能与碧桂园媲美的,只有中海地产、华润置地、越秀地产等国企红筹,上述企业的融资可以低至5%以下。

  信用评级提升

  据碧桂园新近发布的数据,今年6月碧桂园单月实现合同销售金额176.4亿元,环比5月的125.4亿元增长41%,合同销售建筑面积约256万平方米,环比增长25%。截至今年6月底,碧桂园累计实现合同销售金额已达544.7亿元。

  按照今年1350亿元的销售目标计算,碧桂园上半年完成超过40%的年度任务。碧桂园相关负责人表示,一般来说,上、下半年的业绩比例是4:6,碧桂园有足够的信心完成年度业绩目标。

  碧桂园的资金管理、业绩发展等也得到市场的认可。近日,穆迪提升了碧桂园的信用评级,评级展望为“稳定”。在包括高盛、摩根大通、美银美林等34家券商及机构里,有19家券商对碧桂园授予“买入”类评级,“中性”类评级有10家,85%的券商及机构看好碧桂园。

  穆迪的副总裁兼高级分析师称:“这次的评级提升,反应了碧桂园在财务资金管理的实力。”

  穆迪预计,碧桂园将会继续优化其债务结构并降低借贷成本。因此,其信用指标应会在未来12-18个月保持强劲。特别是其调整后的息税前利润(EBIT)与利息比率可达到3.8到4倍,而收入与债务的比率会在120%道130%之间。

  碧桂园方面表示,碧桂园现已成为国际信用评级最高的中国民营住宅开发商之一。自2014年以来,碧桂园成为被国际评级机构调升评级次数领先的大型内房企业。

(责任编辑:罗浩 HN066)
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