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山水文园张晓梅:可复制的房地产制造时代已经过去

2015-12-29 21:28:44 和讯房产 

  和讯房产消息 12月29日下午,第十三届中国财经风云榜暨第六届地产金融创新峰会在北京(楼盘)召开。本次论坛主题为“金融重构地产 大数据时代下的地产新周期”,藉此契机,和讯地产金融平台、汇联易家金融平台正式发布,暨和讯网汇联金融战略合作启动;同时,著名经济学家吴晓求、中房集团理事长孟晓苏、原首创集团董事长刘晓光、汇联金控主席兼执行董事郑伟京等经济学领域精英、地产行业大腕齐聚一堂,就地产新经济时代的话题展开深度思考与交流。

  会上,山水文园投资集团总裁张雪梅女士就“房地产新十年”作了主题演讲,她认为,房地产过往黄金十年,简单的、低端的、可复制的房地产制造时代已经过去。

山水文园投资集团总裁张雪梅

  今天,住宅要回到理性的状态。这是因为房地产发生结构的改变,而住在房地产里的人群不再是买房的人,“他”是人们,是人类,是人民。这个过程中我们要更关注居所承载的生活方式。

  以下是她的演讲实录:

  张雪梅:各位亲爱的来宾,大家下午好!就像此时此刻北京的天气虽然充满着雾霾,但我们仍然相信雾霾过后是艳阳明天。就像刚才在钟秘书长介绍时提到的,这时候我们企业可能谈论最多的话题,包括所有人在谈论最多的一些想法都是转型,但我今天想通过一个简短的PPT和视频把我们作为一个企业在三个维度上的思考,以及在长达17年的实践过程中总结的小小经验与大家分享。我通过简短PPT把我们在过去产生的理论,以及最根本性的根源与各位做个阐述。

  组委会给到我的题目是“旅游地产助推房地产后十年”,我想改一下,应该是“房地产新十年”。发展到今天,很多企业从去年无论是互联网+还是金融变革,还是中国经济结构重大调整,包含世界无论是军事、政治和经济格局不断地变化,无论是国家、政府、企业乃至个人我们都在思考的是,未来的出路究竟在哪里?结合刚才钟秘书长所讲的,我们认为房地产必须要清晰地知道,过往黄金十年,简单的,低端的,可复制的房地产制造时代已经过去。

  在未来十年,如果我们从另外一个角度去思考就会发现,如果你能顺势而为会发现很多微妙的道理。就像前段时间有个报告,把全世界所有的企业做个分析。在1000亿市值以上的企业有几百家,以1900年为界,你突然会惊讶地发现,欧洲的企业会不复存在,而仅剩美国的企业。

  原因来自于什么呢?1900年发展到2015年,这100多年过程中经历了三个产业变革和时代变迁。1900年代,在欧洲兴起的是传统的制造业和传统房地产开发业,到了新的时代,美国的时代是IT的崛起,带来了新科技的发生,出现的像微软等企业。发展到现在,我们必须得承认,时代的变迁到了中国,到了东方。在这样的结构之下,如果我们今天顺应大势就会发现,事实上你新的机会和新的机遇产生了非常大的变化。

  我们不得不承认的是,中国改革开放30年,我们在解决温饱的问题,也在解决温饱问题的过程中取得经济飞速发展,是因为房地产重资产的快速发展,那样的时代我们所有人是为买一套房子,为购买很多房子去投资,所以把住宅当成刚需,也在刚需过程中很多人忽略了住的意义。

  今天住宅要回到理性的状态,就像我们说人类历史的发展一样,我们从山顶洞人不断下来,到水边,到村子进行农业耕居,到生产发展到有了农业工具,到现在我们追求美好的生活。这是因为房地产发生结构的改变,而住在房地产里的人群不再是买房的人,他是人们,是人类,是人民。这个过程中我们更关注生活方式,比如现在有孩子的人会关注的是我社区里是不是有教育的配套,今天有老人的可能会想的是,我有没有老人可以散步的场所;今天打乒乓球会关注在我的园子里有没有和我同类型爱好的人群。

  所以,原来的小区今天变成了社区,原来的街道今天变成了街区,而原来的人群今天要变成社群。而住的内涵和意义发生了改变之后,马斯洛需求理论告诉我们,人的需求满足了基本生活需要以后必然要往尊重生活和生命的本质上去发展。

  在这个过程中,你突然会发现,其实作为企业或者作为房地产公司,你有无穷的空间而产生新的细分市场,也因此在这个前提之下,我们认为,在未来房地产会在两个类型上有大的发展。

  第一个类型,中高端社区,而中高端社区的代表不是奢华,而是对人居住的生活设施配套和相关服务功能有了更大的提升。

  第二个类型,在城镇化发展过程中,如果你放眼欧美市场必须得承认,今天住在北京市区的人,我相信坐在这儿的每个人都有我们一样的感受。我们的生活成本越来越高,交通成本压力越来越大,呼吸的空间越来越污染。这样的前提下,细分市场的第二个,郊区型的小镇会应运而生,随着细分市场不断划分,你会发现房地产的第二个层次,就是细分市场和格局、层次在发生新的变化。

  有了变化以后,再看几组数据,由于我们一直在讲的旅游和地产之间究竟有怎样的关系?

  事实上,我并不喜欢说旅游地产,因为我们做很多事情,总是会把金融和地产结合在一起,把旅游和地产结合在一起。其实地产不就是人的住吗?在住的过程中也有衣食住行,所以旅游和地产不要简单界定为这是不是房地产,这是不是旅游,事实上它就是你生活方式发生一种新的改变。

  旅游地产经过这么多年,中国市场其实进入到了一个井喷和高速发展的时期,应该讲,在上世纪90年代旅游地产刚刚开始,在那个开始的过程中,有一些优秀的企业,比如华侨城他们为代表形成了新一代产业的发展。到现在为止,在中国已经有多达7000多家项目和房地产、旅游相结合,我们也要去思考一个问题,在这个背后又有多少泡沫呢?又有多少企业其实并没有真正理解,在旅游背后地产和旅游之间究竟有怎样的关系?

  还是有更多的企业只是想,如果今天传统的房地产不行了,我是不是拿一张旅游的品牌进而发展我的房地产,而最终还是通过房地产去化产生你的收益。如果是这样,那我只能讲这样的旅游地产注定只能是失败。而在这失败的背后,成功的企业仍然是按照此前我们所讲的那个理论,你要遵循需求理论不断地发展和细分市场人不断地追求,而最终去满足人们美好的愿望。

  我们也必须得承认的是,旅游地产发展到了今天已经来到时代的风口之上,无论是“十二五”的结束还是“十三五”的开始,从中央领导人、国家、地方和区域都已经把旅游、消费结构调整放到了一个更大的维度。而在这个维度过程中,2020年,也就是“十三五”第一个五年计划里,中国的旅游将会达到5.5万亿大的市场份额。如果原来的房地产是制造业在刚需发展过程中产生巨大的蛋糕,而在未来发展过程中,其实以人的出行,人的旅行和人的游玩相结合的市场会有更大的空间。在这样的空间过程中,怎样才能实现弯道超车,并且迎来新的发展呢?

  我们必须得承认一个事实,中国的刚需发展过程中,我们经济结构发展很快,也在这个很快基础之上我们硬件做得很好,就像我们去到很多地方会发现,很多酒店,小区里都建得漂亮,但必须得承认的是,我们在服务业、体验上、配套上和别人差了20—30年的距离。也因此在这样的前提之下,我们认为,在旅游地产发展过程中,应该通过文化传承,通过世界资源整合产生巨大的效能,也在这样的前提之下如果我们能将世界发展格局中最有效,最成功的品牌引入中国,并结合中国的传统文化形成一种新的结合,其实我们有能创造不同的场景,而这些每个不同的场景就是我们生活方式一种新的改变。

  而在这样改变的过程中,我们从企业角度来跟各位探讨一下我们是如何实践的。

  正如此前我跟各位所讲的是,山水文园今天站在这儿,我可以很自豪地跟各位讲的是,这个品牌的名称和内涵就如它的名字一样依山傍水,建造和谐人文家园。所以,你会看到我们Logo里园中间是个人生活在个屋子里,这个屋子是什么?有青山,有绿水,有文化的氛围,最后构成品牌发展逻辑。20年前我们创造这个品牌时就思考,我们要做不一样的企业,我们去追寻人类最根本的本质,切实尊重在座每个人最切实的感受。如果你今天坐在这儿能想到的是什么,能感受到的是什么?能触摸到的是什么?在这样的发展理念之下我们创造了今天,我们称之为不是产品的作品,这个作品得到了世界和国际的认同。

  这个地方是来自于北京平谷,北京平谷是在中国和北京发展过程中生态保护得最好的区域,8年前,当我们进入平谷时各位所看到的画面是在PPT上层的画面,那个地方还是个非常荒僻的采石场和采砂场,书、森林、生态、水保护的都不是非常得好。但我们要说的是,正因为我们有这样前瞻性的眼光和与政府密切结合,在八年前我们毅然决然就进入了北京平谷的金海湖,八年后的结果是,在2015年9月11号北京市政府正式对外宣布,2020年世界休闲大会将在平谷举办,主会场就落户在金海湖。

  所以下面的场景全是真实的园景。也欢迎各位有机会开上你的车45分钟的车就可以到达平谷的金海湖,我们在这里尊重的是对人、自然最基本的尊重。到现在金海湖的水质是一级水质,就是拿起这个水可以饮用。我们今天在讲污染,在讲环境的恶化,而在座的企业做的是,发展过程中我们保护了生态,在金海湖的湖里有23种鱼类,最大的鱼可以达到这么大的鱼,山上跑的是最自然的动态,水和生态环境形成了一种结合。

  所以,我们经常开玩笑讲,包括现在最耳熟能详《一年级》拍摄地在那儿,章子怡、汪峰的求婚地也在那儿,而这些来自于什么?来自于所有人去了以后都说了一句话,“我们没有想到在北京会看到这样的生态,我们没有想到在北京会有这样的人文结合”,如果我们坚持走下去,谁会告诉我,这是旅游地产呢?会不会成为世界旅游独家胜地。2020年世界休闲大会在平谷举办之后,我相信那里将可以是舌尖上的休闲,运动上的休闲,教育上的休闲时,我们就可以把休闲方式进入到生活的本质,那时候我们就会突然发现,除了我们每天忙碌的生活和在北京重压成本之下生活的无奈之外你会有更多的生活快乐。

  同样这样的发展过程中,我们意识到在未来旅游和发展情景下,房车会有非常大的空间,我们也成立了各种各样房车休闲营地,我们认为不应该叫房车而应该叫车房,让你生活方式,酒店显现方式发生更多的改变。

  第三个项目,如果今天两大市场,一是细分市场的中高端市场,二是郊区小镇,这个项目就是我们典型的引入世界级的品牌进入中国,打造一个山水六旗(音)国际度假小镇,六旗是谁?和国际环球并称三大旅游乐园,在之前北美发展18个园子从来没有落户中国,在发展过程中,它实际是主题类公园中高山类的开山鼻祖。我们去年思考的方向是,在今天有很多主题公园项目,但这些主题公园项目究竟创造怎样的价值?

  中国大部分的主题公园门票收入占到80%甚至以上,剩下只有不到20%来自于衍生产品和服务增值收入。而在外国、国外,包括六旗他们最大的价值是什么?门票收入只占到45%—50%,有50%来自于门票之外的衍生产品和服务体验收益。这样的理解之下,我们清醒地意识到,站在巨人肩膀之上,整合世界先进品牌和管理理念,再加入中国的特色,我们将创造一个独具特色新的文旅小镇。具体小镇内容待会儿有个视频,我在这里不做展开。

  最后一个样板是我在前面跟各位提到的,当今天所有人都在做街道时我们在做街区,而我们把普通街区变成一条艺术大道,也同样欢迎在座各位北京的父老乡亲们,如果有时间请你踱步到东三环,那里有4.1公里鸿燕(音)道路上你会发现住在街区里每个家庭都具有艺术的灵魂,因为他的孩子,我们经常会举办各种各样美术沙龙讲座,很多文化艺术大家会在博物馆里举办各种各样的展览。我们和保利进行合作,保利国际会展6万平米的展览会落户街区,包括张艺谋马未都都是我们的业主。我们要打造的是世界上独一无二真正的艺术园区。

  这叫房地产吗?如果你今天讲它确实有房子,但我要告诉你你错了,因为这个房地产的背后我们关注的是我们的客户和这一群跟我们一样有生命,有灵魂,有追求,想生活好的这一群人。所以,我们所做的一切是,我们忘掉我们是房地产公司,而真正是打造生活社区,为人提供美好生活服务的真正的服务商。

  最后让我们来看一个视频,来看一下我们接下来将会产生的小镇是怎样的结构。

  在视频之后我的演讲到此结束。最后我想说的是,我们不是房地产商,是中国的文旅商,在未来中国经济发展过程中,如果每个企业和在座每个人都能秉承这样的使命,那么在未来的五年,中国的文化旅游产业必将比肩欧美,未来十年中国的文化产业必将领先世界。所以,让我们共同努力,让中国的文化旅游产业大发展,迎来房地产黄金新十年。

  谢谢大家!

(责任编辑:江浩燃 HO007)
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