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人民币贬值预期加剧楼市分化

2016-01-28 07:58:51 东地产 

  时评

  一场多米诺骨牌式的危机正在发酵。 新年以来,人民币汇率的快速贬值在金融市场掀

  起滔天巨浪。全球股市、期市、汇市空头肆虐,资本 市场风雨飘摇,避险情绪全面升温。尽管近日来受空 头回补影响,市场出现了大幅反弹,但空气中依旧弥 漫着金融危机的气息。

  与汇率关联最紧密的不动产市场上,因流动性原 因而表现滞后的交易中,风暴却潜滋暗长。

  本币贬值通常伴随着资本外逃,股市之后首当 其冲影响的是房地产市场。不过,由于外汇管制的原 因,大陆市场尚未实现货币自由兑换,因此房地产影 响更多在于心理预期;另一方面,由于外资在整个房 地产市场占比极小,房地产市场即使出现外资抛售, 对全市场的影响也极其微小。同时,由于境内市场本 币流动性充裕,外资的抛售很容易找到批量接盘侠, 因此很难撼动既有的境内市场格局。

  人民币贬值预期下,最大影响的可能是与境内 资本密切相关的国际市场。从影响程度来看,香港、 澳大利亚、新西兰等市场将是下一阶段聚焦重点。其 中,对于近期备受关注的香港楼市,实是重中之重。 尽管由于联系汇率制度的原因,港币并不存在贬值因 素,但是近两年来香港经济疲软,自游行受日韩分 流,奢侈品关店潮等因素影响,直接造成香港楼市的 租金回报下降,这为楼市下行奠定了基础。另一方 面,伴随中国经济增长放缓,内需替代外贸逐步成为 经济增长动力;同时随着境内一线城市开放力度加 大,北京(楼盘)、上海(楼盘)、深圳(楼盘)等城市在亚太的地位逐步上 升,此消彼长之中,香港作为内地企业对外窗口的重 要性同步下降。

  由于近些年来香港楼市持续上涨,楼价上涨预期 已被透支,如今面临多重外部不利因素,香港楼市的 回调具备现实基础。因而,近期以来国际空头频繁做 空港元、港股,让机敏的投资者嗅到了“股汇双杀” 下的金融危机味道。由于香港政府有充足的美元头 寸,且有过战胜亚洲金融危机经验,因此再次发生系统性危机的可能性较小,但楼市的调整、股市汇市的 压力短期内不会消除。

  如果人民币贬值预期强化,澳大利亚和新西兰可 能短期利多长期看空。这两个经济体与华人资本关系 密切,早期仍将受惠于人民几点贬值预期下的投资移 民潮,但如果汇率出现了实质性贬值,人民币国际购 买力下降,作为最大外国投资者群体的大陆移民潮后 继乏力,楼市将失去支撑。另一方面,如果澳元也进 一步贬值,虽然获得了对人民币的相对优势,但潜在 资本外逃下,同样前景不妙。

  值得注意的还包括开发商群体,由于受此前美 元低息因素刺激,国内开发商在近两年大举在香港发 债,这些国内开发商持有的美元负债,未来将因本币 贬值而受到冲击。近期一些敏锐的开发商提前偿还美 元债券的做法,显然是考虑到未来本币贬值带来的负 面影响。

  至于国内的城市表现,本币贬值背景下,人民 币资产价格承压,唯持有一线城市的优质物业是最优 选项,因而城市的分化还将加剧,一线城市仍然受追 捧,而那些亟待去库存,缺少外来人口流入的城市, 楼市表现仍难获得实质性改变,前景依旧不乐观。

  王建

(责任编辑:马郡 HN022)
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