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600亿引深铁入伙 万科仍有话语权之争?

2016-03-15 10:16:06 和讯房产  赵普
【视角】万科的600亿新空间

  不出意外,万科与深圳(楼盘)地铁集团的合作将继续推进,而昨天深夜临时取消合作发布会的原因,也像万科董秘谭华杰在今天的业绩发布会上说的那样,仅仅是在工作特别繁忙的状态下,出现的一次乌龙事件。

  而万科总裁郁亮关于“之后会就深圳地铁的合作有见面会”的回答,也向外界表达了了合作上的稳定性。

  3月14日,万科在深圳召开2015年度业绩推介会,会上郁亮不仅把2015年称为万科目前为止最好的一年,还用了近四分之一的篇幅描述了城镇化中轨道交通建设的巨大空间,并表示万科“必须要抓住轨道交通,并且在这当中寻找属于我们自己的机会。”言外之意,未来轨道物业将是万科另一重要增长点。

  如此表态,显然与万深合作密切相关,而令人疑问的是,虽然深圳地铁集团与万科前任第一大股东华润同为央企,但深圳地铁集团与万科将有更多业务交叉点,换言之,万科管理层在今后的话语权能有多大?

  600亿的份量

  3月13日,万科发布公告称,公司在3月12 日与深圳市地铁集团有限公司(以下简称“深铁集团”)签署了一份合作备忘录(以下简称“备忘录”),根据备忘录内容显示,深铁集团将向万科出售下属公司(以下简称“目标公司”) 的全部或部分股权,而深铁集团还将向目标公司注入部分优质地铁上盖物业项目的资产,预计交易总额为400~600亿元。

  而作为对价交易,万科将通过向深铁集团发行新股完成上述交易,届时,深铁集团将超过姚振华的宝能系成为万科第一大股东,也被外界称为“最贵的股东”。

  而万科所看重的当然不仅仅是获取了大量地铁上盖物业,对于万科来说,第一大股东换成深铁集团,更符合公司长期发展方向。

  据和讯房产了解,万科进入轨道物业开发始于2013年,当年万科联合京投公司共同拿下丰台区郭公庄车辆段项目五期1518-632地块U2交通设施用地兼容居住、公建(配建“公共租赁住房”)地块,并在此后开发了京投银泰(600683,股吧)万科西华府项目,今年3月该项目的3期房源即将入市,业内预计均价为50000元/平米,而当年拿下的上述地块的露面价仅为5326元/平方米

  随后在2014年11月27日,万科以45.3亿元,竞得深圳地铁集团发布的红树湾物业开发项目合作开发及BT融资建设标书。万科从中将获得49%的权益,工期为2377天,时间约达6年半,计划于2021年12月31日竣工。

  “万科在多个城市都有地铁合作项目,北到长春(楼盘),南到深圳,在城市圈的发展上,轨道交通扮演了非常重要的角色,对城市的扩张起了最主要的作用,波动最小的就是轨道上盖物业。”郁亮在回答媒体提问时表示,轨道交通需求旺盛的城市,都面临房价高的问题,多建轨道就能修更多的房子,希望万科未来这方面有更多的拓展。

  “未来中国的核心城市在轨道交通建设上还有巨大的空间,而深圳的空间是最大的。”董秘谭华杰也对此表示。

  可见,在万科的意识中,与深铁集团的合作,除了结束万宝之争,还符合公司未来发展轨道物业的长期目标,而基于深铁集团在轨道开发上的原有基础,未来的开发空间大大增加,甚至已经有人开始想象,搭上深铁集团这趟快车后,万科规模已经可以望见5000亿关口。而这些,当然是姚振华的宝能系所不能带来的。


  话语权平衡点

  2015年销售额2614.7亿元、市场占有率达到3%,万科年报中的这两个数据又创造了房地产企业的新高,这确实是过去几年中,万科最好的一份成绩。

  与深铁集团达成合作后,万科的轨道物业发展还将提速,虽然去年万科深受宝能系举牌之扰,但外界认为现在这个结果来看,万科也算“因祸得福”。

  但深铁集团虽然可以为万科提供轨道物业的加速点,但与定位财务投资者的前任大股东华润集团相比,深铁物业旗下有大量地铁物业项目,这与万科存在同业态的交叉点。

  万科与深铁集团的这种组合,如何平衡以后的话语权呢?

  “万科历史上就遭遇过几次野蛮人入侵的事件出现,所以在合作伙伴的选择上,确实有青睐国企的倾向。另外,从目前企业融资以及大项目的拓展等方面看,有国资背景的房企,会有一个更好的发展空间。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对和讯房产表示,虽然双方在业务层面上有交集,但万科原有管理层的话语权被削弱的概率并不大。

  不过另一位不愿具名的业内人士则表示,“万深种组合在国内房企中并不多见。如绿城大股东之一的中交集团,也是国企身份,但二者的地产业务均在各自公司旗下,并无合并,此前万科多年平稳发展中,第一大股东华润集团也只是作为财务投资者,双方的地产业务也是各自发展。”

  而业内人士分析认为,涉及到业务发展层面,并不是想象中那么简单,尤其地铁物业需要的技术和规划专业度都非常高,磨合期不可能没有;而且地铁+物业的模式也不是没有风向,如京投银泰在地铁物业发展中就一度受到瓶颈。

  "地铁+物业"的组合优势主要是能够提高土地综合利用效率,地铁出入口人流量较大,发展物业具有天然优势,但其风险主要是地铁上盖技术要求非常专业,如果技术不达标,容易出现事故。”中投顾问房地产行业研究员韩长吉对和讯房产表示,港铁发展地铁物业较为成功,是因为其建造的地铁上盖物业项目能够对消费者产生较大吸引,能够为其地铁业务带来反哺,此外港铁在前期规划中就和周围物业、商业及交通交汇点相结合,这能够较好贴合消费者需求。

  根据备忘录显示,如果在3月15日万科与深铁集团仍未能就拟议交易签署正式的交易文件,该备忘录将自动终止。

  但从目前情况看,终止的可能性也许不大,顺利的话,市场上明天就可以看到万深合作的最新进展,和讯房产将继续保持关注。
 
(责任编辑:于书媛 HO012)
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