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房产维权 洞穿六大陷阱

2016-03-15 18:02:58 东地产  胡燕玲 闫文娟

东地产财经周刊2016年第4期
东地产财经周刊2016年第4期

  又见3.15!

  这个特殊的日子,如同一枚浮标,见证着消费者权利意识从觉醒到觉悟的变化,也在是非诚信的拷问中记载下企业以及产业发展的时代轨迹。

  七年来,我们见证了那些一诺千金的故事,我们也报道了那些背信弃义的事故。无论是降价赔款的诺言,还是甲醛超标的地板事件,又或者名不副实的虚假承诺……为3.15这个特殊的日子,我们付梓的铅字,或经各种媒介形式的传播而通达四方,或沉甸甸地躺于图书馆,不经意间收藏下产业及企业成长道路的点滴。

  当又一个3.15来临,时代已经变迁。第三产业已经替代第二产业成为经济增长的动力,存量房交易已经取代新房成为市场主角,开发商已经在守信与否的发展中实现品牌分化,与之相伴的产业集中度提升,为那些守信重诺的企业赢得更大空间,并以品牌撬动的产品溢价煲奖着那些不负时代的企业家和职业经理人——这才是真正决定企业未来发展的关键变量。

  在今年的3.15中,在新一代消费者逐步成为市场消费主力军之时,我们以六个房产消费领域中的平凡案例,以及知名律师的专业点评,以更接地气的服务精神,为购房人提供指导,为开发商提供借鉴,为产业关联者提供参考案例。

  产业的新时代正在向我们走来!

  分化时代

  房产维权洞穿六大陷阱

  315维权正当时,律师团支招房屋维权。

  转眼间,又到一年3·15,中国消费者协会发布的2016年消费维权主题:“新消费我做主”。 该主题的涵义:树立“消费者优先”理念,倾听消费者声音,重视消费者诉求,满足消费者需要,赢得消费者对新消费的满意和认可。

  在消费者维权活动中,房地产领域的投诉始终占据了相当一部分的比例。对于大多数置业者来说,购置一套房产可以说是人生中最大的一笔消费,如果这人生中最重要的资产出了问题,那将是一件多么闹心的事情。基于此,《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”)特邀上海(楼盘)知名律师事务所,北京(楼盘)京都(上海)律师事务所律师欧阳锐、北京金诚同达(上海)律师事务所律师王浩、上海联业律师事务所合伙人律师占健明,为您解答买房遇到的各种问题的解决方案以及预防措施,教您如何正确维权。

  买房篇

  案例一:

  最常见的维权事件

  房屋质量问题 该与谁说?

  李响,浙江绍兴(楼盘)人,曾就读于上海财经大学金融学专业,因喜欢上海,所以毕业之后选择留在这里工作,就职于陆家嘴(600663,股吧),成为名副其实的沪漂族。虽然薪资待遇良好,但李响还是异常努力,因为在他的心里,始终有一个信念,就是希望通过自己的努力,在上海买一处属于自己的小窝,然后娶妻生子,安居于上海。

  2014年,李响终于在父母的帮助下实现了自己的梦想,在上海买了属于自己的第一套房子,项目位于上海宝山区上大板块,虽然处于外环以外,距离市中心较远,但好在离地铁站较近,进出比较方便。对这所房子,李响的内心充满期待,然而现实却给了他沉重的一击。

  2015年底,该小区交房,李响也顺利搬进了自己的新家,刚入住不久,却发现房屋出现了渗水现象,并由此造成了墙皮起泡、脱落。这让李响非常苦恼,开始了自己的维权道路,可令人气愤的是,在维权过程中,物业与开发商互踢皮球,物业让李响找开发商,开发商却说这是物业应该管理的问题。 几个月后,事情依旧没能解决,业主纷纷要求对方给予赔偿,却不被采纳,并说合同内并没有赔偿的条款,以此拒绝赔偿。

  李响表示:“买房花了自己以及父母的多年积蓄,其中却出现这样严重的质量问题并且被开发商和物业置之不理,实在忍无可忍,我已经找了律师准备对该问题进行投诉。”

  占健明支招:根据规定,交房时,开发商应当向购房者交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等材料。除此之外,购房者在交房时主要应检查房屋的以下内容:

  1、检查房屋有无裂缝、倾斜、渗漏。对于无关房屋安全问题的细小裂缝可以要求修补,对于开裂严重的,购买者一定不能抱侥幸心理,不能办理入住手续。

  2、测量房间的层高及实际建筑面积。

  3、检查供水、供电、煤气、电话线、闭路电视线是否畅通到位。

  4、检查门窗是否合格,可正常使用。

  5、检查卫生间的排水情况,检查地漏是否疏通。

  6、如果是装修的房屋,则按合同约定检查开发商交付的物品、所用的材料是否是约定的品牌。

  如果验收房屋时,发现房屋有一般质量问题,应立即找开发商,要求其对有质量问题的地方予以书面确认并加盖公章,在解决好该问题后再办理收房手续。如果在短时间内解决不了,应要求开发商承担延期交房的责任,并索要书面凭证。如果发现是严重的质量问题,购房者认为就是修复了也无法正常居住,就可向开发商提出解除合同并要求赔偿损失。如果协商不成,可向法院起诉解决。对验收合格的,可确认收房并办理相关手续。

  案例二:

  被拷问的公共利益

  开发商隐瞒业主建立体车库

  张明是上海本地人,已经到了谈婚论嫁的年龄,在家人的催促下,张明决定与相恋5年的女朋友李雪结婚。结婚之前,两人在嘉定新城看中了一套两室的新房,便买了下来,准备在他们结婚的时候搬进新房。

  交房时本应该是欢天喜地的好事,不料却发现房屋前建起了高高的立体车库,这严重影响了张明所购买房屋的采光以及安全。值得一提的是,该立体车库有三层楼高,并且紧贴居民楼,与墙面最小间隔只有10厘米,张明对此表示不能接受。张明称:“我们购买的是3层房屋,三分之一的卧室光线都被这个车库给挡住了,加上如果有人晚上停车,其噪音必然会影响到我们休息质量。”

  开发商则称是因为小区要达到1:1.4的车位比要求,所以才做出这一规划。而业主普遍认为,买房时开发商并没有告知,并且拿到的购房合同平面图,也没有标注有立体车库,只有一行小字写着“车位样式和数量以实际交付为准”。

  李雪表示,整个事情下来,感觉就是开发商有意在隐瞒这一信息,如果早知道要造这样子的机械式车库,我们绝对不会选择在这里买房的。

  占健明支招:对于这个问题,还是要以预防为主,如前所述,要在签订买卖合同时,将开发商的承诺都用文字固定下来,写进合同中,以防止开发商事后抵赖。合同约定清楚了,就可以依约办事,开发商是否违约也一目了然了,纠纷处理也有明确的依据。

  若在购房合同中没有约定或约定不清楚的,购房者应当区分对待,采取不同的策略:首先,对于开发商之前的一般性描述,即没有明确具体内容的,则开发商可不受约束。其次,若开发商的售楼广告、宣传内容具体而明确,如明确表明小区内将要建设怎样的附属设施、配套设施的,由于该描述直接影响了购房者的选择、合同的订立及房产的价格,因此,该宣传或广告具有法律效力,开发商受该广告、宣传内容的约束,一旦实际情况与广告、宣传内容不符,则购房者可求开发商承担违约责任。

  案例三:

  买房跳价 哭诉无门

  房东一夜跳价40万

  “想要一套好房子,现在都是求爷爷告奶奶的。”苦于买婚房奔波劳累的康贝只剩一声叹息。

  曹路一套80平方米的二手房3月4日晚上刚通过几家中介以205万的挂牌价刚挂出,康贝一时就心动了联系中介希望立即去看房。由于当天晚上房东没时间,也就没有让任何有意向的买家去看房。第二天上午,康贝刚睁眼就收到中介短信“康小姐,曹路这套房子调价到230万,您是否还有意向?”

  面对突如其来的跳价,本身预算有限的康贝跟男朋友陷入困局,但还是决定先去看了再说。康贝看房当天,平均有七八组不同的意向买家前来看房。康贝分析现在的市场行情:“本来计划去年下半年买的,因为各种事情耽误了。今年结婚,房子必须买,只是非常不巧的赶上这波疯涨。其实,我们也可以等到下半年市场稳定了再买,到时可能有议价空间,但是好房源可能就没了。”

  康贝出于对房子的喜爱,当场就签了协议,签协议的当空,有其他客户抢单,打电话给房东表示愿意付100万首付。康贝告诉我们:“签完协议还有客户抢单,说愿意出比230万高的价格,具体多少,房东没透露。”

  房东也有房东的苦。房东因为需要置换房子才出售曹路这套房源。据悉,其之前看好的房子,那边房东跳价40万,他不得不把自己出售的提价。

  面对一夜之间的跳价,康贝也只能面对现实自认倒霉:“现在跳价的满大街,我也是醉了。之前看了太多不中意的,不是户型差,就是房子保养差,要么价格离谱。关键是确实蛮喜欢这套就狠狠心买了。”

  王浩支招:向法院起诉:首先,房屋已卖给第三方,并过户的,向法院起诉,要求解除合同,并根据双方的房屋买卖合同的约定进行赔偿,如果约定了违约金条款的,可以根据《合同法》第一百一十四条以及合同约定(当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法),要求卖方赔付违约金。

  其次,若卖方并未将房产卖于第三方并过户的情况下,买方同时可以要求法院判令卖方继续履行合同同时赔付违约金。

  案例四:

  中介,到底靠不靠谱?

  黑心中介吃差价

  如何卖出房源获取更多报酬,向来是中介做事的指向标。

  买房,遇到一个好中介,那就是幸运。

  郑伟通过一家小型中介门店找到中介李秀香,郑伟在李秀香的介绍下看中奔腾新干线一套36平方米的房源。李秀香起初告诉郑伟,房东在国外,全权委托其办理一切事项。在谈及房价时,郑伟表示130万已经超出心中预算,李秀香便十分坦荡的告诉郑伟:“其实,我一直觉得这个130万有点高,只是我都没碰到像你这样谈得来的买家,这样吧,最低120万。”郑伟一想少10万,那真的是赚了。

  当晚,郑伟接到李秀香电话,房东不同意这个价位,128万一分不少。郑伟对房子十分中意,这是看的众多房源里最适合的一套,郑伟与家人商量后决定买下。郑伟与李秀香签订协议,付了20万定金。

  直至签订合同当日见到房东,双方都无异样。入住后3个月,郑伟通过他人得知128万,有5万是李秀香自己提的价。郑伟回忆李秀香当时的话语:“这是我跟房东谈的最低价了,他是有多套房源在我这儿,而且看你这么中意这房子,我基本都当朋友介绍。”此时,郑伟只感叹自己太年轻,中介太无情。

  王浩支招:首先要分析中介在本次交易中扮演的觉得,是居间服务还是代理服务。

  代理人与居间人不同之处在于:代理人以代理权为基础代理委托人进行民事法律行为,要进行独立的意思表示,而居间人并不代委托人进行民事法律行为,仅为委托人报告订约机会或为订约媒介,并不参与委托人与第三人之间的关系。居间人也没有将处理事务的后果移交给委托人的义务。简言之,居间人不得代委托人为法律行为,而代理人则代被代理人为法律行为。另外,居间通常为有偿性质的行为,而代理则还包含有无偿代理。

  如果中介李秀香作为房东的居间人,她应该承担:如实向房东报告订约机会或是提供订立合同媒介、忠实义务。因此李秀香应该如实向房东汇报成交价格,而不是私自提价,房东可以要求李秀香进行赔偿。

  如果中介李秀香作为郑伟的居间人,那么她明显违反合同法的规定,郑伟可要求李秀香进行赔偿。

  如果中介李秀香作为代理人房东的代理人,她应当在代理权限范围内实施代理行为,超出代理权限的行为需要事后由委托人(房东)的事后追认。

  如果中介李秀香作为郑伟的代理人,那么她的行为就是滥用代理权,与房东恶意串通,损害郑伟的利益,如此情况下,李秀香需要承担民事责任,房东与李秀香需要承担连带责任。

  物业篇

  小偷横行 物业有名无实?

  春节期间,正是小偷小盗横行之时,家住温州(楼盘)某小区的陈秀香也未能幸免。

  小区两扇大门均有保安看守,陌生车辆基本不安排停车位,车辆进小区必须告知寻找哪户业主,经核实也未必放行,能进入能放的还都是跟物业关系好的业主。来访人员都认为物业工作较好的小区,而就在临近年末,小区多户业主发现自己家中被盗。

  陈秀香说:“我早上起床,发现客厅都是脚印,吓坏了,钱包放在桌上也不见了。马上报案,随后发现我们一幢楼都被盗。”陈秀香一直对小区物业安保十分放心,内外都有监控摄像头,小区后门广场处便是派出所,这让业主的防范意识更加松懈了。

  一幢楼被盗岂是小事,物业怎可坐视不管?

  经警方调查,小偷是沿着天然气管道爬至每一户盗窃。李勇是损失最大的业主,家里名牌包被偷走也罢,保险箱内现金被盗4万元。所有业主都认为抓到小偷已经是不可能的事情了,早已逃之夭夭。民警也表示,年底这类案件较多,能抓到的少数。

  所有业主经商榷,希望物业方做出相应赔偿。物业方也同意会根据每一户的损失情况做出相应处理,不知是损失较少还是物业方的拖延政策,至今业主都还未得到明确的回复。

  业主们也表示:“我们交钱给物业,物业就有责任负责好小区治安、清洁等份内的事情。政府规定不让装防盗窗,我们也就不装,现在进小偷了,只能找物业。物业以为自己每天收钱扫地就可以么,在没得到赔偿前,我们是不会再交一分物业费的。”

  欧阳锐:家中发生盗窃的,除非有证据证明物业存在故意或重大过错,否则无法要求物业赔偿。

  至于业主因不满物业服务拒交物业费的情形,一旦涉诉通常很难获得支持。业主缴纳物业费的前提是其享有物业提供的物业服务,鉴于这种服务往往是综合性的,很难区分认定,因此一般只要业主办理了交房入住手续,即认定其已经开始享受物业服务,并应当依法缴纳物业费。至于对物业服务不满或是认为物业应当承担相应赔偿责任的,可以与物业公司沟通,或是通过法律途径另行主张,但不应直接拒交物业费。

  租房篇

  不被保障的房客权利

  房东违约 谁来负责?

  王丽,河南开封(楼盘)人,大学毕业之后只身来到上海,希望在这样一个国际化大都市历练自己。在工作上,王丽的努力受到了众多领导的认可,然而她的租房之路却异常艰辛。

  初来乍到,王丽把租房地点选择在上海房租性价比较高的浦东张江,最终寻得两室一厅的小次卧,租金在1100元,押一付一,签订期限为1年。然而,刚住半年,房东却告诉王丽说要她收拾东西准备搬走,原因是房屋要被拆迁。王丽表示:“合同明明是签订了1年的时间,可现在说搬就要搬,表示很无语。”可作为一个刚从学校走出来的小姑娘,面对房东,她也无能为力,只好寻找下一个房源。值得一提的是,王丽向房东提出要对她进行经济补偿,却也遭到了房东的拒绝。

  苦恼之余,王丽拿出之前与房东签订的租房协议,却发现这份租房协议里只是从房东的角度写到租赁期限、房租、水电费价格、屋内设备损坏赔偿、租客在租赁期不到退房,房东将不退押金。然而其中并没有规定租赁期内,租客被退房,房东应承担什么责任。

  对此,王丽提出疑问:“租房协议本应是维护双方权益的保障,签订租赁协议时如果只是单纯维护房东权益,那对租客来说还有什么意义?”

  占健明支招:对于这种事情,首先,应当注意事前的预防。一方面可以通过正规中介公司介绍找房子。另一方面,如果是自己在网上找房子的,最好找律师咨询一下,拿份规范的租赁合同,或者自己网上搜索下载一份协议,尽量埋下纷争的隐患。

  即使没有约定解除合同的违约责任,出租人中途解约的,依然要赔偿承租人的损失。出租人有条件继续履行的,承租人还可以要求对方继续履行合同。在正常情况下,房屋拆迁都会提前公告出来,出租人应当在知道公告后与承租人协商处理,如果要提前解除合同,需要对承租人进行补偿或赔偿,否则应当继续履行合同。

  一手房买卖 看穿虚假承诺

  新房买卖过程中应该注意哪些问题?业主遇到开发商违约如何索赔?知名律师占健明为读者梳理一手房交易中购房特别注意事项。

  《东地产》:在签订购房合同的时候,购房者应特别注意哪些问题?

  占健明:签合同时应明确各有关细节,包括交房时间,交房程序(如先验房,无异议后再收等,同时注明交房时原开发商的广告、售楼书、样板房等都可成为房屋结构验收标准等等。

  1、保证完整的退房权利。也就是当出现开发商严重违约时,购房人应该有退房的选择权,并且明确选择退房时如何处理,不选择退房时又怎么处理;

  2、把开发商的楼盘广告内容写进购房合同。也就是直接在合同中约定开发商的售楼广告视为合同的一部分,或者把广告的内容以合同条款形式明确下来;

  3、让促销宣传落到实处。对于开发商为促销提出的很多承诺以要书面方式确认下来,转化为可操作的内容,写在合同中;

  4、开发商履行告知义务。购房者对于自己想要了解的信息,例如土地使用年限、小区规划、面积测量报告、小区配套建设等等,可以要求开发商以书面形式给予告知;

  5、完善“规划条款”。不仅要把小区平面布局图附在合同中,而且应该要求开发商将布局图中的很多内容标注清楚,比如层高、方位、小区出入口、绿化率、市场定位(如属于商铺)等;

  6、莫忘“会所条款”。对于拟配备会所的楼盘,购房者应该在合同中明确会所权属、功能、交付日期、是否对外开放以及是否收费等;

  7、细化房型图,防范层高“缩水”。合同附件中,房型图一定要规范、细化,房屋各房间具体的尺寸、朝向、层高等都要标注清楚;

  8、关于房产证照办理和交房的相关条款,业主签署房屋买卖合同后,最关注的就是何时可以过户交房,但这两点在一手房买卖中,由于种种原因却往往正是最容易产生争议的,因此业主要格外关注过户及交房的时间点和条件是否明确,以便及早作出安排。

  《东地产》:如果开发商不能按时交房,业主如何维权?延期交房如何计算违约金?

  占健明:如果遇上开发商不能按时交房,可与开发商协商解决,确定后期交房的期限及开发商承担的违约责任。如果难以达成协商,只能向法院提起诉讼解决了。购房者在遭遇延期交房的情况时,除了保留向开发商提起索赔的证据,包括购房合同、认购书、开发商书面通知、相关部门证明材料等,还要注意不要超过提起诉讼的时效。

  至于延期交房的违约金,一般在买卖合同中都有约定。按合同约定的计算方式,从合同约定的开发商应当交房的次日起开始计算违约金,计算至实际交房时为止。

  《东地产》:如果开发商在卖房过程中故意隐瞒一些安全隐患或者环境隐患,后期给业主造成损失,业主如何索赔?

  占健明:《合同法》第四十二条第二项规定:当事人在订立合同过程中一方故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,给对方造成损失的,应当承担赔偿责任。

  第五十四条第二款规定:一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

  所以,开发商故意告知业主虚假情况,或者故意隐瞒真实情况,诱使业主作出错误意思表示的,可以认定为欺诈行为。在这种情况下,受损害的业主有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销与开发商签订的买卖合同,并可以要求开发商承担赔偿责任。

  二手房买卖 明确产权很重要

  目前较多的房屋买卖纠纷有两类,一类是因为上海房价涨幅较快,卖房跳价;另一种就是产权人不明确,针对类似问题,知名律师王浩为购房人释疑解惑。

  《东地产》:在签订合同时,购房者应该注意哪些问题以避免后续麻烦?

  王浩:(1)确保产权明晰,明确产权人,是共同所有房产,还是个人所有房产。共同所有房产应确保共同所有人同意转让,最好全部共同所有人一同签署转让合同。

  (2)明确房产是否已经设立抵押。可以向当地房管部门查询房屋是否被设立抵押。

  (3)房屋是否在租,若在租是否已经提前告知承租人房屋买卖的事宜。确保卖方已经告知租客房屋买卖事宜,而租客放弃优先购买权。若在房屋转让后,仍在租期内的,明确房租归属。

  (4)证件是否齐全,是否已经结清贷款。

  (5)物业费、水电煤等费用是否拖欠。

  (6)受让房屋的属性。如是公房、福利房等房产在转让时是有相应的限制的。

  (7)一份明确的买卖合同。

  (8)专业律师的保驾护航,可以省去购房者很多麻烦。

  《东地产》:由于市场高额的税收,众多中介选择了阴阳合同或者口头承诺。后续可能存在资金上说不清楚,口头说好一个价格,税都归一方交,但也难以避免有些人耍赖。合同签订后,中介便不参与后期各类协商,遇到此类中介该怎么做?

  王浩:主要的焦点不是中介,而是买卖合同的效力问题。黑中介可以向工商部门举报、向法院起诉,甚至向公安部门举报诈骗。

  阴阳合同问题:根据《合同法》第四十四条规定:“依法成立的合同,自成立时生效。”同时根据《物权法》第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”所以在有权转让的情况下,买卖双方订立的第一份合同,是依法成立并已生效的房屋买卖合同,对于双方有法律约束力,司法认定应当保护交易安全。而第二份合同是双方当事人为办理房屋产权变动登记的目的而签订的,是为了实现第一份合同的履行、使第一份合同关于产权变动的约定经登记生效而订立,所以就这一部分内容应当是继续有效的。而关于房价的约定,因为是为了减少交税而故意虚报的,《合同法》第五十二条规定,有下列情形之一的,合同无效:

  (1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

  (2)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

  (3)以合法形式掩盖非法目的;

  (4)损害社会公共利益;

  (5)违反法律、行政法规的强制性规定。

  所以第二份以避税为目的的买卖合同明显违反上述第二项的规定,合同双方为了少缴税,恶意串通降低成交金额,损害了国家利益,所以该合同的成交金额不是双方的真实意思表示,即便是合同成立也不发生法律效力。

  《东地产》:二手房交易中,经常出现房产证上的名字与卖房人不是同一个人的情况,因此购房者交出了定金并与卖房人签了合同,如果买卖生变,追讨定金也是费时费力的事。遇到这样的事该怎么办?

  王浩:向法院起诉确认卖方为无权处分人,并要求卖方返还财产并赔偿法定孳息。《合同法》第五十一条:无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。

  这里所指的处分他人财产,是指财产的买卖、赠与、转让、设定抵押等。以处分他人财产为内容而订立的合同,处分财产的一方当事人应当在订立合同时就对该项财产享有合法处分权或者当事人处分财产的行为应当获得权利人的合法授权,否则,其行为侵犯了权利人的财产权,所订立的合同因侵犯他人的利益而无效。

  

(责任编辑:李士英 HN071)
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