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座拥沪上唯一山川资源的佘山板块,为何在火爆楼市中陷入沉寂?

2016-03-15 18:05:58 东地产  虞依唯

  随着楼市的大幅升温以及人们对生活品质的要求不断提高,豪宅市场销售也进入异常火爆状态。佘山板块作为传统豪宅的标杆,上海(楼盘)唯一一片拥有自然资源的景观胜地,以其独特的景观优势成为众多开发商竞相入驻的重点地块,豪宅别墅群在佘山成片崛起。然而,即便市场如此火热,项目竞相开发,佘山板块似乎仍一直处于不温不火的状态。

  价格与价值未并驾齐驱

  易居研究院智库中心相关研究数据显示,2007年至今,佘山板块的房价起伏明显。2007年佘山板块成交均价为29868元/平方米,而涨幅最大的是在2008年——2011年,2011年佘山板块以91188元/平方米成交均价达到顶峰值。从2012年起,又开始回落,2015年成交均价仅为30135元/平方米。正是由于豪宅的释放并未如2011年那般火热,相较2011年顶峰值,成交均价跌幅高达67%。

  曾经,佘山因拥有上海稀缺的山水资源,板块中的别墅项目在一轮炒房潮中受到追捧。记者去佘山板块实地探访时发现,其入住率相当低,空置率偏高。当时温州(楼盘)炒房团中购买佘山板块别墅的部分成员入住后明显感受到佘山板块距离市区相对远,而且佘山的社区氛围不足,对于他们来说,在入住等方面有较大的不便。因此,在2015年开始有一波别墅置业的需求开始弱化,进而把置业需求转向了市区高端物业层面上来,或对佘山的豪宅市场形成较大的冲击。

  合富辉煌房地产上海公司策略总监黄欣伟接受《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”)采访时说道:“佘山5年前就已经把今年的价格透支掉了,在价格被透支的同时,佘山配套的改善没有达到预期效果,价值未能得到提升。所以,价格和价值左右腿不能并驾齐驱,佘山向第一居所靠拢的可能性也更加慢。如果配套价值能有条不紊地发展,那未来价格还是存在一定的涨幅空间。”

  价格浮动明显是一方面,且作为传统豪宅住区,佘山板块近期的物业交易虽然也呈现上升态势,但主要是一些普通住宅项目,过去重点打造的别墅类项目总体上还未释放出热度。为何目前豪宅市场的火热,未引起佘山这一豪宅群的热销?释捷投资房地产资深研究员石磊表示:“豪宅市场的火热主要由改善需求推动,而在限购政策之下,高端改善需求更青睐市区豪宅或城市型别墅——对为满足自然资源而牺牲了如便利交通、繁华商圈等配套的资源占有型别墅需求有限。同样因为限购,之前大多将佘山高端别墅当作投资投机品的购房者‘出手不畅’。”

  迪士尼冲击有限

  佘山板块的发展,有较大部分也是借助欢乐谷的利好辐射。而今,上海迪士尼的落成,也让人不免为佘山板块的发展捏把汗。

  根据金融投资原理“对一个利好的谣言来说,在他疯传的时候是最好的买进时间,但他兑现的时候 其实已经是抛售的最好时间了”,所以在黄欣伟看来,迪士尼的炒作早已开始,不会等到开业后再会带来更多的影响,迪士尼对佘山也不会有进一步的影响,佘山板块还是得看自救情况。

  “迪士尼建成后,将引入大量的人流,衣食住行需求会扩大,将进一步带动板块的配套改善,区域发展潜力是可预见的——而这一点正是佘山板块的一大弱项。不过将佘山板块与迪士尼板块直接PK也是不合适的,因为借力大虹桥板块,佘山或能通过产品类型的改变、再结合稀缺性自然资源,走出自己的‘差别化’路线。”石磊如是分析。

  也有业内人士认为,迪士尼板块对于佘山板块的影响会很大,这会使得部分购房需求会从佘山板块转移到迪斯尼板块。不过,机会点在于,目前佘山的价格基本上属于底部,可以从抄底入市的策略进行入手。另外,对于佘山板块来说,后续应该积极和虹桥商务区等内容进行挂钩,这才是较好的市场投资机会。

  前景待观察

  在古北、联洋、碧云等老国际社区容量逐渐饱和时,豪宅别墅群带日渐向佘山板块迁移。近年来,多个豪宅项目亮相佘山,也让该片区成为上海乃至全国著名的高端别墅区域。但虹桥商务圈周边的赵巷板块不断发展,后续佘山是否还将面临新的冲击,也是市场一直关注的重要点。

  佘山板块立处上海大虹桥板块,板块内以独栋联排别墅为主,相对于其他三大国际化豪宅板块而言,更高端、更具豪宅气息。这也是21世纪不动产市场中心总监范佳艺看好佘山的地方,她在采访中提到:“从规划上看,未来还有数十块土地尚在‘闺中’。因此,从长远定位来看,佘山仍将是顶级豪宅板块,未来走势将温和上涨。”

  “因为上海的山就这一座,所以他对城市资源的排他性优势是无法替代的。尽管佘山今年的价格没有涨,但也并未发现有低价抛售的滑铁卢现象,当然不排除存在局部的个案。佘山现在最主要的问题在于周边的成熟度不能跟上。”黄欣伟说道,“未来发展趋势,第一要看规划,第二要看规划的执行力度。大虹桥这一概念的铺开对佘山来说有利有弊,或许在大虹桥的导向作用下,人流进入这个区域之后对佘山的购买力形成支撑。但整个大虹桥应该来说 还是以青浦区为最主要的一个区域,佘山在青浦区的西南面,他能享受到辐射度的多少还有待市场来验证。”

(责任编辑:李士英 HN071)
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