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机构热议“两会”楼市 城市分化仍是主基调

2016-03-15 18:08:46 东地产  王戈

  调控长期化背景下,交易成本的大幅上升,市场活跃度的下降,通过购置房屋实体的投资方式与政策相悖,也不附合新的市场形势。大势所趋之下,顺应《东地产财经周刊》读者要求,本报增加机构论市版块,从主流机构观点角度,把握地产业宏观大势,呈现地产股、地产信托、地产私募等多渠道、多形式的投资机会,以更好地服务于高净值人群的阅读诉求。

  适逢“两会”召开,房地产政策成为机构关注焦点。由于议论分歧较大,市场预期复杂化,房地产股总体表现不佳。3月以来,纳入《东地产财经周刊》统计的12家主流机构中,11家机构“看多”,1家机构“中性”,无机构“看空”。值得关注的是,机构普遍认为,行业景气程度有望持续,但城市分化仍是主基调。

  整体去库存提速

  针对两会期间对去库存的热议,机构持乐观态度。

  东方证券认为,政府工作报告再提房地产去库存。与2015 年提到当年工作目标是促进房地产平稳健康发展不同,今年的政府工作报告对房地产市场的核心表述为:完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策,住房刚性需求和改善性需求,因城施策化解房地产库存。讲话既提到了化解库存,又提到了具体工具,且在中央经济工作会议明确提出去库存后再度提及,表明中央政府对房地产去库存的决心。

  不过,央行对首付贷的处理,以及对房地产融资的督察,也引起机构关注。兴业证券(601377,股吧)认为,最主要的矛盾是银行在利率市场化和金融自由化背景下面临的困境,主要矛盾没有变,地产长周期向上。银行资产荒是它的表象,银行增加对于按揭贷款偏好是它的表象,房地产基本面持续向上是它的表象。银行自身趋势没变,地产基本面长周期向上趋势不变。

  上述机构还认为,查首付贷会促进银行加杠杆。美国中国等国家案例表明,银行在这个阶段增加按揭贷款占比主要因为按揭贷款安全性,按揭不良比率很低。降低首付款杠杆比例反而会使银行增加对于按揭的偏好,刺激银行进一步加杠杆。

  因城施策方针不变

  对于两会期间针对一二线城市的政策收紧与三四线的力挺,机构普遍认为因城施策在未来会得到强化,房价未来仍会继续分化。

  中银国际认为,两会政府工作报告对发展房地产市场的基调不变,但强调因城施策去库存,目前一线楼市过热或引发后续调控措施的出台,而核心二线城市有望最大程度受益此次针对非限购城市的去库存政策。

  民生证券则表示,2016年政府工作报告再次强调“因城施策”“租购并举”等概念。政策将持续利好房地产行业,地方政府或将出台更多“自主性”的调控政策。这对对三四线城市去库存压力有缓解,而对于一线城市,政策或将差异化处理。因此,三四线城市楼市应有回暖,一线城市房价将进一步上涨。

  具体的投资策略上,分化也成为机构投资的重要考量。国金证券(600109,股吧)认为:市场分化大概率延续:当前并不存在牛市的逻辑,而是股价包含的预期逐步得到印证的阶段,中小创估值水平隐含的增速依旧较高,难以得到真实业绩的支撑,很可能进一步去估值。相反周期股,特别是有色(价格因素)、地产(政策宽松因素)的投资逻辑则更显顺畅。而随着企业减税、一线城市供应量提升或能阶段性改善企业盈利能力和发展空间的问题,超额收益的逻辑继续成立,继续看好春节后以来地产超额收益行情的延续。

(责任编辑:李士英 HN071)
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