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一手房买卖 看穿虚假承诺

2016-03-15 18:17:08 东地产 

  新房买卖过程中应该注意哪些问题?业主遇到开发商违约如何索赔?知名律师占健明为读者梳理一手房交易中购房特别注意事项。

  《东地产》:在签订购房合同的时候,购房者应特别注意哪些问题?

  占健明:签合同时应明确各有关细节,包括交房时间,交房程序(如先验房,无异议后再收等,同时注明交房时原开发商的广告、售楼书、样板房等都可成为房屋结构验收标准等等。

  1、保证完整的退房权利。也就是当出现开发商严重违约时,购房人应该有退房的选择权,并且明确选择退房时如何处理,不选择退房时又怎么处理;

  2、把开发商的楼盘广告内容写进购房合同。也就是直接在合同中约定开发商的售楼广告视为合同的一部分,或者把广告的内容以合同条款形式明确下来;

  3、让促销宣传落到实处。对于开发商为促销提出的很多承诺以要书面方式确认下来,转化为可操作的内容,写在合同中;

  4、开发商履行告知义务。购房者对于自己想要了解的信息,例如土地使用年限、小区规划、面积测量报告、小区配套建设等等,可以要求开发商以书面形式给予告知;

  5、完善“规划条款”。不仅要把小区平面布局图附在合同中,而且应该要求开发商将布局图中的很多内容标注清楚,比如层高、方位、小区出入口、绿化率、市场定位(如属于商铺)等;

  6、莫忘“会所条款”。对于拟配备会所的楼盘,购房者应该在合同中明确会所权属、功能、交付日期、是否对外开放以及是否收费等;

  7、细化房型图,防范层高“缩水”。合同附件中,房型图一定要规范、细化,房屋各房间具体的尺寸、朝向、层高等都要标注清楚;

  8、关于房产证照办理和交房的相关条款,业主签署房屋买卖合同后,最关注的就是何时可以过户交房,但这两点在一手房买卖中,由于种种原因却往往正是最容易产生争议的,因此业主要格外关注过户及交房的时间点和条件是否明确,以便及早作出安排。

  《东地产》:如果开发商不能按时交房,业主如何维权?延期交房如何计算违约金?

  占健明:如果遇上开发商不能按时交房,可与开发商协商解决,确定后期交房的期限及开发商承担的违约责任。如果难以达成协商,只能向法院提起诉讼解决了。购房者在遭遇延期交房的情况时,除了保留向开发商提起索赔的证据,包括购房合同、认购书、开发商书面通知、相关部门证明材料等,还要注意不要超过提起诉讼的时效。

  至于延期交房的违约金,一般在买卖合同中都有约定。按合同约定的计算方式,从合同约定的开发商应当交房的次日起开始计算违约金,计算至实际交房时为止。

  《东地产》:如果开发商在卖房过程中故意隐瞒一些安全隐患或者环境隐患,后期给业主造成损失,业主如何索赔?

  占健明:《合同法》第四十二条第二项规定:当事人在订立合同过程中一方故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,给对方造成损失的,应当承担赔偿责任。

  第五十四条第二款规定:一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

  所以,开发商故意告知业主虚假情况,或者故意隐瞒真实情况,诱使业主作出错误意思表示的,可以认定为欺诈行为。在这种情况下,受损害的业主有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销与开发商签订的买卖合同,并可以要求开发商承担赔偿责任。

  二手房买卖 明确产权很重要

  目前较多的房屋买卖纠纷有两类,一类是因为上海(楼盘)房价涨幅较快,卖房跳价;另一种就是产权人不明确,针对类似问题,知名律师王浩为购房人释疑解惑。

  《东地产》:在签订合同时,购房者应该注意哪些问题以避免后续麻烦?

  王浩:(1)确保产权明晰,明确产权人,是共同所有房产,还是个人所有房产。共同所有房产应确保共同所有人同意转让,最好全部共同所有人一同签署转让合同。

  (2)明确房产是否已经设立抵押。可以向当地房管部门查询房屋是否被设立抵押。

  (3)房屋是否在租,若在租是否已经提前告知承租人房屋买卖的事宜。确保卖方已经告知租客房屋买卖事宜,而租客放弃优先购买权。若在房屋转让后,仍在租期内的,明确房租归属。

  (4)证件是否齐全,是否已经结清贷款。

  (5)物业费、水电煤等费用是否拖欠。

  (6)受让房屋的属性。如是公房、福利房等房产在转让时是有相应的限制的。

  (7)一份明确的买卖合同。

  (8)专业律师的保驾护航,可以省去购房者很多麻烦。

  《东地产》:由于市场高额的税收,众多中介选择了阴阳合同或者口头承诺。后续可能存在资金上说不清楚,口头说好一个价格,税都归一方交,但也难以避免有些人耍赖。合同签订后,中介便不参与后期各类协商,遇到此类中介该怎么做?

  王浩:主要的焦点不是中介,而是买卖合同的效力问题。黑中介可以向工商部门举报、向法院起诉,甚至向公安部门举报诈骗。

  阴阳合同问题:根据《合同法》第四十四条规定:“依法成立的合同,自成立时生效。”同时根据《物权法》第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”所以在有权转让的情况下,买卖双方订立的第一份合同,是依法成立并已生效的房屋买卖合同,对于双方有法律约束力,司法认定应当保护交易安全。而第二份合同是双方当事人为办理房屋产权变动登记的目的而签订的,是为了实现第一份合同的履行、使第一份合同关于产权变动的约定经登记生效而订立,所以就这一部分内容应当是继续有效的。而关于房价的约定,因为是为了减少交税而故意虚报的,《合同法》第五十二条规定,有下列情形之一的,合同无效:

  (1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

  (2)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

  (3)以合法形式掩盖非法目的;

  (4)损害社会公共利益;

  (5)违反法律、行政法规的强制性规定。

  所以第二份以避税为目的的买卖合同明显违反上述第二项的规定,合同双方为了少缴税,恶意串通降低成交金额,损害了国家利益,所以该合同的成交金额不是双方的真实意思表示,即便是合同成立也不发生法律效力。

  《东地产》:二手房交易中,经常出现房产证上的名字与卖房人不是同一个人的情况,因此购房者交出了定金并与卖房人签了合同,如果买卖生变,追讨定金也是费时费力的事。遇到这样的事该怎么办?

  王浩:向法院起诉确认卖方为无权处分人,并要求卖方返还财产并赔偿法定孳息。《合同法》第五十一条:无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。

  这里所指的处分他人财产,是指财产的买卖、赠与、转让、设定抵押等。以处分他人财产为内容而订立的合同,处分财产的一方当事人应当在订立合同时就对该项财产享有合法处分权或者当事人处分财产的行为应当获得权利人的合法授权,否则,其行为侵犯了权利人的财产权,所订立的合同因侵犯他人的利益而无效。

(责任编辑:李士英 HN071)
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