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新政齐出 分类调控渐明

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2016-05-09 10:46:23 来源:中国经贸聚焦 

  摘要:“中央没有具体的政策出台,而是各地从自身情况出发主动作为,这也许意味着我国房地产调控。“

  “中央没有具体的政策出台,而是各地从自身情况出发主动作为,这也许意味着我国房地产调控,已经进入‘中央统一目标、分类指导,地方因城施策、主动作为’的新阶段了。”

  3月25日,上海(楼盘)、深圳(楼盘)、武汉(楼盘)、南京(楼盘)等大中城市相继出台房地产市场调控新政,内容主要包括提高首付贷款比例、提高非本市户籍居民购房门槛等。

  今年以来,一线城市和个别二线城市房价快速上涨,引发社会高度关注。多个城市同一天出台楼市相关政策意味着什么?将会对房地产市场产生怎样的影响?

  与此同时,在“营改增”、“降低首套房首付比例”等政策的支持下,三四线城市的“去库存”大戏仍在上演。

  多地同时出台新政

  上海此次调控被外界称之为“史上最严”,将非本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保年限由满2年延长到满5年;二套普通及非普通住房首付则调至不低于五成和七成。

  相比起来,深圳的新政则稍显温和,将非深圳户籍人口购房社保年限由1年提高到3年,同时,二套房首付提高到四成。当日,北京(楼盘)市住建委官方网站刊登消息称,北京市开展房地产经纪机构专项检查,120家中介门店已接受检查。

  此外,二线城市南京和武汉也加入了调控城市行列。也是同一天里,央行南京分行与银监会江苏监管局联合发布通知,严格禁止“首付贷”或“零首付”,防止“首付分期”等行为;武汉发布公积金贷款新政,职工家庭购买首套房申请公积金贷款最高额度由过去的60万元下调为50万元。

  沪深两大一线城市相继收紧楼市调控政策,这与近期全国大中城市的楼市出现“过热”迹象有直接关系。

  最近,打算换套“学区房”的北京居民周琼表示“深受刺激”:“半年前5万多一平方米的学区房,现在报价已经8万多了。”周琼的同学,在上海工作的张艳艳暂时没有买房打算,可也表示“深受刺激”:“前段时间,同事朋友都在议论房价上涨,听得我心里发慌——是不是再没机会换大房子了?前两天,政府出台调控措施,我又心慌了,房价不会大跌吧?”

  国家统计局数据显示,今年2月份,一线城市的房价出现不同程度的上涨,同比涨幅最高的是深圳,达到56.9%,上海的涨幅达到20.6%,北京是12.9%,作为二线城市的南京和武汉也有13.3%和6.2%的涨幅。一些城市二手房价格上涨甚至比新房更厉害。2月份。北上广深二手房价格同比分别上涨27.7%、20.3%、14.7%和54.2%,合肥(楼盘)以13.2%的涨幅紧随其后。

  值得关注的是,投机性购房行为对此轮楼市上涨起到了重要的作用。以深圳为例,2015年深圳投资性需求最高占到25%。

  观望情绪发酵

  尽管新政的威力仍有待市场验证,但市场观望情绪已经开始发酵,并在成交面上有所体现。从上海、深圳近几日的成交情况来看,均出现了不同程度的“量缩”;二手房方面,不少业主报价开始下调。

  实际上,随着三月初深圳不断释放调控的信号,市场就已被浓厚的观望情绪所包围。深圳规土委的数据显示,3月21日至3月27日一手住宅成交776套,成交面积为约8.37万平米,环比下降了近14个百分点,已经连跌三周。深圳中原地产分析称,如果排除非市场因素导致的成交量低迷外,776套的成交水平已经达到了2014年9月以来的新低。

  供给侧方面,开发商推盘的速度也趋向缓慢。中原地产的数据显示,3月份以来,入市的新房只有1070套,甚至不及春节前推售量的三分之一;每个项目的平均推售套数不到100套。3月全市仅有一个项目取得销售许可证,数量仅为221套。

  深圳中原研究院王飞指出,目前开发商推盘的销售率不佳,春节后五成销售率很常见,对比此前八成甚至日光的销售情况,可以看出现阶段市场观望情绪浓厚,而且客户入市的积极性明显减弱。

  上海多家中介机构表示,新政的落地影响了市场的信心,客流量也迅速锐减,部分业主也主动下调报价。上海中原地产外高桥(600648,股吧)分行经理表示,上周末来客量比平时大幅下降六成。

  中原地产上海控江分行经理称,目前房东虽然对价格还是比较坚持,但底气没有之前那么足了,并且挂牌量比平时周末减少约2成。买家方面,由于限购标准提高,至少3成客户受影响而不能购房。并且由于风向转变,买家也不像之前那么急躁,而是以看看市场行情为主。

  上海中原地产市场分析师卢文曦分析称,随着客流量的大幅下挫,转化为成交的基础不如此前稳固。目前看来观望情绪有所抬头,“羊群效应”将会扩大,未来几周成交逐步下滑的格局已基本确立。

  易居中国联席总裁丁祖昱称,虽然距离新政出台才短短的三四天,但来的已经不是“寒潮”了,和之前相比堪称“急冻”。

  由于新政出台突然,尤其是上海没有缓冲期,造成的直接影响就是出现了很多的退房和违约争议,二手房市场则出现了抛盘、降价。

  上海在新政落地之前成交暴增。上海中原的数据显示,3月14日至3月20日,上海新房市场供应达到19万平方米,为今年以来的最高值。3月24日更是达到了21.42万平方米的高点。

  同策咨询研究部总监张宏伟指出,出现这种情况的原因是由于房企为规避政策影响,拼命跑量抢客户所造成的。“但成交的数据尤其是周末开盘的项目存在交易的水分,后期存在退房的风险。”

  新政出台后,一大波退房正在袭来。克而瑞的数据指出,上周六和周日上海的成交量分别降至5.92万平方米和4.15万平方米。与周四的高点相比分别下降了72%和81%。另一组数据也显示已有部分客户退房。上周五上海网签25.25万平方米,但实际登记备案为17.8万平方米,退掉了30%。

  易居中国联席总裁丁祖昱指出,考虑到很多客户资格从25号开始就被限制,还有部分是因为贷款的问题会退房,所以短期内退房的数量还会继续攀升;不仅如此,之前交易的大量二手房也面临着违约的风险。

  退房增多之外,在沪深两地的二手房市场中,降价卖房的房东增多,相反买家观望情绪有所抬头。

  深圳中原的数据显示,上周二手住宅共成交3602套,环比下降6.25%。上周也有近两成业主继续下调报价,报价指数降至38.14%。

  中原地产分析称,受调控政策的影响,不少通过首付贷、“众筹买房”的短炒客都有意迅速抛盘,全市各片区业主的放盘价格也出现了不同程度的下调。

  分类调控路线渐明

  此轮房地产调控政策的一个特点,是各地根据实际情况主动作为、因城施策。事实上,“分地施策”的调控楼市思路早已有了政策铺垫。在今年的政府工作报告中,李克强总理就提出要因城施策化解房地产库存,即对房价持续“发烧”的重点城市加强限购措施,同时帮助三四线城市疏解库存压力。

  不久前颁布的房地产交易契税新政中,也明确北上广深这四个一线城市不执行第二条政策,即有助于去库存、利好90平方米以上购房居民的免征营业税优惠,开启分类去库存序幕。沪深收紧楼市限购,以及近期福建等多地加大去库存力度,这些都体现了当前楼市调控“分地施策”的特点,也有望在各地的楼市调控中继续得到运用。

  中原地产首席分析师张大伟分析,未来房地产市场分化更加明显。在一线城市和部分二线城市房价快速上涨的同时,一些城市的房价还在下降,部分城市去库存压力将长期存在。“因此,未来政策方向将不再是单向宽松,而是变为双向‘托底’‘盖帽’。部分房价快速上涨的城市会出台约束性政策,但力度不会太大。而库存压力较大的城市,房地产调控仍将以去库存为主。”

  此外,房价上涨较快的各个城市也有所差别。清华大学房地产研究所所长刘洪玉解释:“比如深圳、上海、北京房价过快上涨,主要是土地资源短缺导致的住房供给不足。而合肥等城市房价上涨较快,主要是近年来承接了较大规模的产业和人口转移、市场需求短期内增加较快导致的。”

  因此,上海、深圳、南京、北京、武汉等地虽然在同一天公布了房地产相关政策措施,但着力点不尽相同。“比如武汉调低公积金贷款最高额度,更像是针对当地公积金使用情况进行的及时调整。毕竟武汉的房地产供给相对充足,面临的形势、问题和沪深不太一样。”张大伟说。

  “中央没有具体的政策出台,而是各地从自身情况出发主动作为,这也许意味着我国房地产调控,已经进入‘中央统一目标、分类指导,地方因城施策、主动作为’的新阶段了。”刘洪玉说,“以前我们谈论房地产走势也好,讨论房地产调控措施也好,经常会用到一二三四线城市的说法。如今,同是三、四线城市,情况也会有所不同。”比如根据监测,2月份三线城市中的中山(楼盘)、南充(楼盘)房价涨幅较大,赣州(楼盘)、烟台(楼盘)房价跌幅较大。因此,对三、四线城市也不能“一刀切”,每个具体的三、四线城市也要因城施策。

  三四线城市加紧“去库存”

  就在一些城市忙着为过热的楼市“降温”的同时,另一些城市的楼市仍在“去库存”的路上艰难前行。中国社科院数据显示,2015年商品住房总库存预计达39.96亿平方米,现房待售面积4.26亿平方米,如果想完全消化,需要23个月。民生证券研究院的研究表明,从结构上看,2015年年底一、二、三线城市库销比分别为8.15、10.23和25.58,三线城市房地产库存过剩问题最为严重。

  在这样的背景下,去库存被摆在了至关重要的位置。在2015年底的中央经济工作会议上,化解房地产库存被列为经济社会发展的五大任务之一,会议指出,“要取消过时的限制性措施。这一系列政策的落地,对三四线城市房地产市场稳定发展产生了积极作用。

  最新利好消息是“营改增”。5月1日起,“营改增”试点全面推开,房地产业、建筑业等纳入试点范围。按照最新公布的营改增执行细则,建筑业和房地产业适用11%税率。虽然较之前5%的营业税相比税率有所提高,但此次细则将土地成本、建安成本等纳入抵扣项,因此实际应纳税额较营业税大幅下降,房企实际税负未必增加。

  分析称,营改增后将有利于三四线城市低利润房企减负,给当地去库存提供更大的降价空间。此外,将不动产投资被纳入抵扣,会鼓励企业投资、购入并持有商业地产,对商用物业市场是一大利好。

(责任编辑:柳苏源 HN091)

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