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盈利状况堪忧 开发商转战长租难题待解

2016-07-01 17:58:36 东地产  闫文娟

  长租市场风潮渐起,但盈利状况仍然堪忧,政策扶持如何有效落地?

  东地产 闫文娟

  在鼓励开发商租售并举的同时,6月,国务院更是通过“商改住”等一系列政策落实对住房租赁市场的扶持。自此,开发商大举进军长租市场显然已是顺理成章。但是,《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”)注意到,虽然租房市场的万亿蓝海被开发商大为看好,但是房地产行业作为一个资金密集型的的行业,由快速周转的卖房模式走向租房模式,在盈利上仍然存在诸多痛点。

  老厂房改造成“泊寓”

  “这里之前是厂房,我们就是想要把它打造成乌托邦的感觉。”在嘉定的安亭新镇,泊寓的工作人员张晓(化名)这样告诉《东地产》。

  记者在现场看到,该公寓共有5层楼,1楼设有电影放映区、上网区、桌球区以及小型健身房,均免费提供给租客使用。虽然是工作日,依然有一些年轻人在这些区域内打球和上网。张晓表示,这里的租客基本都是汽车城企业的年轻员工。

  据悉,嘉定泊寓共有293个房间,均为一室户,根据不同面积而不同定价。《东地产》分别参观了12平方米和21.57平方米的户型,房间内均配有床、衣柜、洗手间、中央空调等,每月租金分别为1380元和1680元。但张晓告诉记者,除了基本房租以外,每月还需要缴纳255元的固定费用,包含物业费、空调费等,但不包含水电费。

  同时,由于泊寓的前身为厂房,所以水电均比普通住宅收费标准要高,其中电费收费标准为1.3元/度,凉水的收费标准为5.8元/吨,热水因依靠能源烧开,所以价格为35元/吨。尽管水电费用高于普通住宅标准,但记者在两天前打电话再次寻租的时候,曾经看过的两个房间都被告知已经租出,并没有过多地影响到出租率。

  据张晓介绍称:“泊寓此前叫万科驿,为了去万科化而改名,租房毕竟和卖房不一样,就像这里不会引入万科物业,而是采用了汽车城的物业,去万科化就是为了方便以后委托经营管理。”

  公开资料显示,目前,万科已在广州(楼盘)、厦门(楼盘)、合肥(楼盘)、上海(楼盘)和重庆(楼盘)等城市落地了10余个长租公寓项目,截至第一季度末,万科已经开业的长租公寓超过1000间,此外,还有超过2000间正在筹备开业中。

  开发商纷纷试水长租公寓

  凭借开发商自持项目的优势,万科向《东地产》透露,在不久的将来,将会有万科长租公寓的租房抵扣房款具体政策发布。除了住宅,未来的公寓业务还将和万科的商业、产业、教育等业务打通,建立大会员体系,让客户享受万科更全面多样的服务和优惠。

  事实上,除了万科以外,近年来,在公寓市场万亿蓝海的巨大诱惑下,越来越多的开发商纷纷踏足这一领域。

  去年3月,港企嘉华在其上海静安以及徐汇的住宅项目中,分别预留113套以及120套公寓,打造“尚臻”高端长租公寓品牌。嘉华(中国)投资有限公司副董事李志贤告诉《东地产》:“经济周期是一个波动的状态,相比较而言,服务式公寓的经营波动没有那么大,并且会提供稳定的现金流。嘉华国际将会把‘尚臻’品牌长期经营,打造成嘉华国际的一款名牌产品。”

  阳光城(000671,股吧)则通过与寓见公寓合作的方式闯入长租市场。去年10月,阳光城旗下MODO项目与遇见公寓签署合作协议。据悉,阳光城还将为寓见公寓引入更多商业地产资源,由寓见公寓进行标准化运营和项目管理。

  此外,招商地产(000024,股吧)通过对原有小区的升级改造,推出了如今的壹间公寓,该产品主要包括“精品公寓”和“服务式公寓”两大类,并根据不同的消费人群推出了“壹栈”、“壹间”和“壹棠”三大产品系列满足不同的租赁需求,目前在运营的公寓面积超过60万平方米,并计划未来两年内将完成1线和1.5线城市的业务布局,预计会提供总量过百万平米的租赁公寓规模。

  盈利模式仍不明确

  虽然越来越多的开发商开始试吃长租公寓这一新奶酪,但是房地产行业作为一个资金密集型的的行业,由快周转的卖房模式走向租房模式,在盈利模式方面仍然存在诸多问题。

  业内普遍认为,长租公寓是一项前期投入资金巨大、回报周期较长的微利业务。通常回报周期短则一年,长则三四年。有大型房企负责人坦言:“如今,商铺和公寓确实比住宅难卖,但再难卖也不能自己持有做出租啊。”

  当前国内的租金回报普遍偏低,住宅大概只有2%-3%的水平,而开发商的融资成本大多在6%左右、甚至更高。

  万科高级副总裁谭华杰就表示,目前商品住宅的租金收益率只有2%至3%,如果仅靠商品房出租,长租公寓不可能建立起盈利模式。

  据记者了解,当前,大部分长租公寓的主要收入还停留在租金差价,但是如果对市场容量的预判不准确,公寓房源分分钟会面临空置的风险,空置时间越长,亏损的风险就越大。

  因此,当前市场上的专业租赁企业,往往都会选择成本较为低廉的老旧商业物业或旧工业区厂房,改造成公寓房源,较少会选择新建商业物业经营长租公寓的,毕竟土地成本和租金回报都摆在那里。方圆地产首席市场分析师邓浩志认为,按照目前的情况,开发商很难参与进来,除非在资产证券化方面有一些突破。

  谭华杰曾公开称,长租公寓运营本质上是资产管理,未来最理想的资产持有人应该是REITS。他建议,长租公寓企业结成联盟,并以联盟的形式成立一家合资公司,最后各自所占份额可以视各自的规模和盈利价值来定。

  “国内长租市场非常强调管理和运营能力,而国外长租市场则很擅长利用金融市场如发行REITS进行管理,目前,国内租赁企业的融资也基本来自于国外投资客,”上海易居房地产研究院智库中心研究总监李然告诉《东地产》,“中国开发商往往习惯像过去一样赚快钱,但这在租赁市场基本是不可能的,进入租赁市场的开发商要接受短期内亏损的现实。”

(责任编辑:邓益伟 HN006)
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