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社区入口效应初显 物业管理步入大整合时代

2016-07-01 18:01:20 东地产  闫文娟

  电商O2O中最后一公里的社区,让劳动密集型的物业管理公司,成为互联网战略布局的线下入口。

  东地产 闫文娟

  曾几何时,物业公司被开发商视为“鸡肋”,并且需要不时施以补贴。如今,在房地产白银时代以及互联网的浪潮之下,物管企业又迎来了发展的春天。为了占领电商的“最后一公里”,物管企业正纷纷摩拳擦掌,欲在互联网风口上赢得社区O2O的先机。

  物管上市扩容

  《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”)了解到,许多物业公司正在通过各种方式不断扩大规模。

  继花样年旗下物业品牌彩生活于2014年在香港主板上市交易之后,持续有中海物业、中奥到家等物管企业成功在香港上市。据悉,截至今年6月,中海物业的市盈率超过了31倍,彩生活的市盈率也接近27倍。

  日前,记者从多方渠道得知,花样年与万达已经签订意向收购协议。虽然具体收购对价、标的资产状况还未有明确说法,但业内普遍认为,花样年收购万达只差了一纸公告。万达物业超过6000万平方米的物业管理面积将很可能并入彩生活的物管体系。一旦完成收购万达物业之后,彩生活的物管总面积也将超过3.82亿平米。

  与此同时,继今年年初斥资1418万元收购上海(楼盘)怡东物业权益后,中奥到家也在扩张战略上继续放大动作。3月,中奥到家发布公告拟以3亿元人民币收购浙江某物业管理公司100%股权。据其2016年战略目标,中奥到家将以物业消费意识和能力较强的经济相对发达区域为主,兼并10-12亿营业额的物管企业。

  值得一提的是,万科、碧桂园、富力都在去年表达了分拆物业走进资本市场的意愿。

  《东地产》了解到,绿城物业已于去年年底向港交所提交招股说明书,目前正在逐步推进上市事宜,或将于近期完成上市工作。

  而碧桂园物业管理公司也已纳入上市进程。据其CFO吴建斌透露,碧桂园物业管理业务上市工作中券商、投行、会计均已到位,计划在A股上市。

  发力社区O2O

  彩生活服务集团CEO唐学斌曾表示:“物业进入资本市场是行业的进步,也是为未来社区O2O的平稳健康发展做坚实的铺垫。未来,中国社区服务将撬动千亿资本,社区O2O或将成为中国房地产改革中的下一片蓝海。”

  事实上,社区O2O正是物管企业的核心价值所在。社区O2O的原理,是想把互联网的交易入口和流量拦截在家门口,它以懒人经济为切入口,大多致力于家门口最后一公里服务,并且希望将更多的生活需求都整合进平台。

  花样年彩生活旗下的APP彩之云,以社区为中心辐射一公里微商圈,包含衣、食、住、行、娱、购、游在内的各领域商户服务资源。

  《东地产》在彩生活发布的2015年年报中了解到,截至2015年底,在线平台彩之云APP的注册用户数为2,003,000个,活跃用户为858,000个,同比分别增长了100.3%和112.5%。而在增值服务方面,截至2015年底,彩之云平台下的E师傅的日均单量为6000单;E理财全年累计投资总额达到人民币5.33亿元;E租房在2015年完成了从线下向线上的转型,为彩生活贡献收入2360万元。

  近年来,越来越多的大牌房企开始推出自己的社区O2O平台。

  万科推出“睿服务”,并配套了APP“住这儿”;绿城推出了“幸福绿城”APP,制定了“绿粉+”计划;而保利地产(600048,股吧)也在“5P战略”中首次发布了社区O2O战略,在全国245个社区约5000万平米物业基础上,推出“若比邻”商业品牌,通过若比邻社区中心实体店和若比邻APP实现线上线下联动。

  方正证券(601901,股吧)互联网高级分析师张常新分析称:“社区O2O闭环一旦形成,可不断添加产品和服务来满足住户需求,理论上行业没有天花板,有可能发展成一个万亿级别的行业。”

  服务是根本

  虽然社区O2O受到众多开发商及投资人士看好,但第一太平戴维斯物业顾问上海有限公司高级董事邹应龙却认为社区O2O并不好做。

  社区O2O的本质是智慧生活,不仅仅是社交、物业和交易,而是一整个生态圈或生态体系。社区医疗、社区教育、社区金融、社区购物等一切社区内的家庭需求类型都能成为社区O2O的发展领域。

  在这样的生态体系之下,为了大力发展社区O2O平台,有部分开发商选择通过积分的形式来吸引业主,甚至提出以积分换物业费的方式。对此,邹应龙表示:“物业费和积分不能混为一谈,假如业主们决定换掉之前的物业,那就要换掉APP,如果积分和物业费融为一体,在之后的物业转换中就会讲不清,从而产生很大隐患。”

  他认为:“社区O2O能否做好还是要看服务是否做好。”

  雅居乐控股集团副总裁兼雅生活集团总裁叶翔同样认为服务是发展社区O2O的根本:“搭建纯商业的社区O2O平台并不是关键,只有在做好传统物业管理服务的基础上,整合物业管理基础服务与社区周边商业、政务、公共配套等资源于一体,并满足社区业主全方位需求,为社区业主提供便利的O2O平台,才能获得巨大的成长空间。”

  但截至目前,社区O2O的盈利模式还不是很成熟,其收益模式也被质疑,有分析人士告诉《东地产》,以花样年为例,其主要通过线下业务并购、多元化业务拓宽等模式的推进,本质上是为了寻找新的盈利增长点。如果沿袭此前的社区运营的思路,盈利水平或许没有预期的好。

  此外,分拆物业公司上市同样存在风险,物业管理背后的盈利机制尚未完全建立,上市后投资者是否认同具有不确定性,“未来前景如何,要看物业管理盈利模式的创新。”上述分析人士称。

(责任编辑:邓益伟 HN006)
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