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看不见的风险 申城再现20万单价学区房

2016-07-14 07:59:19 东地产  闫文娟

  一个惊天价格背后,20万单价的学区房是有价无市的幻象?还是“不输在起跑线”的资源溢价?

  “让孩子赢在起跑线上”是许多中国家长公认的教育理念,然而,在教育资源分配不均以及按片划区的大环境下,“学区房”自然在房屋的市场价格以外,另外附加了一层新的价值属性,由此导致天价学区房不断刷新市场纪录。

  但在刷新市场纪录的同时,学区房也需要承担因政策变动所带来的风险。

  挂牌单价高至20万

  日前,《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”)记者从房产中介处了解到,在静安区对口市重点学校——静教院的海防邨小区,有房东开出19.79万元/平方米的天价,挂牌出售一套面积仅为30.31平方米的一室一厅的学区房。

  《东地产》注意到,海防邨是1998年建造的老小区,因为已经有近20年的历史,故而小区环境略显杂乱,但这丝毫不影响房东对房子升值的信心。“小区位于上海(楼盘)核心区域,交通配套样样好,加上对口静教院,总价又低,不愁卖不出去。”房东曾这样告诉中介小梁。

  在这个叫价接近20万元/平方米的小房间里,电视机、桌子、床等均堆砌在卧室,厨房和卫生间的瓷砖上已经光鲜不在,被油渍等附上时间的痕迹。

  小梁告诉《东地产》:“这样的单价是不太符合现在的市场规律的,但对房东而言,挂牌单价逼近20万元/平方米只是为了试探一下市场情况,如果有人买他并不会亏,没人买他也不着急出售。”

  “许多购买学区房的人只是为了挂户口,给孩子上学用,并不居住,因而越小的户型越受买家青睐,30平方米以下的房源基本出手很快,这也是房东敢于加价的原因所在。”小梁如是说。

  按照房东的挂牌,该套一室一厅的总价为600万元。然而,同样是在海防邨,亦有房东挂出单价12.54万元/平方米、总价630万元的50平方米的小两房。据中介人员介绍,按照只买不住的情况来讲,海防邨一房租金在4500元/月左右,而两房的租金可达7500元/月左右。如此,面积大的房源反而更有优势了。

  但同时,小梁也向《东地产》坦言:“虽然挂牌单价近20万,但这并不代表整个市场均价,如果市场预期不好或者房东急需用钱,不排除房东会调低价格以尽快出手。”

  易涨难跌

  众所周知,去年政府通过多次降准降息的政策刺激楼市需求,带动了上海房价在今年年初的爆发式增长,学区房也在此轮上涨中迎来大幅增长。

  《东地产》曾在调研中了解到,位于浦东洋泾板块的崮山小区,是对口6师附小的学区房,去年单价在4.2-4.5万元/平方米之间,然而过完年后的价格已经超过了7万元/平方米,每平方米大约上涨了2.5万元。

  近日,《东地产》再次探访洋泾板块,中介人员向记者推荐的崮山小区价格再度上涨,一套45.74平方米的房源的挂牌价为370万,折合单价达到约8.09万/平方米,较过年后再次上涨近万元。

  根据中原地产提供的数据,新政以来,静安区交易相对活跃,其中,海防邨成交7套,比去年增加3套;四和花园成交13套,比去年增加3套。而就价格而言,学区房继续呈上扬格局,一些代表楼盘,比如黄浦区的士林华苑,网签均价约7万元/平方米,比去年上涨约20%;静安区海防邨均价为7万元/平方米,同比上涨9.3%。

  小梁告诉《东地产》:“学区房不会跌,每年的上涨幅度都在7%-20%之间。”

  上海中原地产市场分析师卢文曦也向《东地产》表示,学区房保值增值的功能要强于普通房源,同一区域内学区房和非学区房价差可达10-15%,“市场调整的时候学区房成交量会受到一定影响,但价格会比非学区房坚挺,相反市场走好的同时,房价上行速度也相对快些。”

  看不见的风险

  虽然学区房的增值前景普遍被看好,但是随着小面积学区房集中于市中心区域,且分布在老公房内,后续不可避免会面临拆迁问题。

  虽然拆迁后可以另外获得房源或者赔款,但是学区的名额却不能有所保证。“一般拆迁后,会分给业主一套外环的房子或者一笔赔偿金作为补偿,但是学区名额应该就没有了。”小梁告诉《东地产》。相对而言,高层的学区房拆迁可能性较小,但高层房源面积普遍偏大,总价会比较高。

  除此以外,卢文曦还对学区房的三个风险进行提示:首先,由于现在入学前提是户口至少要满1年或者3年以上,如果1年或者3年以后由于学校划分范围有所变动,原本是学区房最后不是学区房了,那么会有价格上的损失。学区房的溢价在于入学资格,当失去这种资格时,自然就不值这个价钱了。这也是最主要风险。

  其次,教育水平的下降。去好学校看中的就是教育质量,如果一些教师调配到其他学校,师资力量有所减弱的话,质量可能会和此前不一样。同样会影响到入这个学校的热情,需求减少了也就意味价格上行动力减弱。

  最后,五年唯一入学资格。当前很多区开始实行5年一个地址只能用一个入学名额的做法。如果这套房源已经使用过名额,但买家又未核实的话容易买进无效的学区房。

(责任编辑:张功成 HN092)
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