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收益为股市同期三倍 美国REIT全面领跑全球金融市场

2016-07-14 08:02:38 东地产 

  全球资产荒背景下,美国房地产投资基金表现如何?留给中国投资者哪些启示?

  作为一个单独的产业部门,房地产投资基金(REIT)上半年表现优异。

  刚刚在纽约结束的2016房地产投资基金论坛(REITWeek 2016)上传出信息,在6月,以及整个上半年的表现均超越大市。在全球宏观经济动荡不安的背景下,REIT的优异成绩尤其引人注目。

  地产基金收益为股市三倍

  《东地产财经周刊》注意到,富时/美国房地产信托协会(FTSE NAREIT)REIT指数6月回报率为6.7%,而同期标普500指数微涨0.3%。整个上半年,FTSE NAREIT REIT指数涨幅达13.7%,标普500只有3.8%。

  贝雅投资咨询有限公司的高级房地产研究经理David Rodgers表示,“REIT相对大盘表现出色,建议多加关注。”

  Rodgers分析道,市场不缺资金,可是稳定回报的渠道越来越少。传统的稳健避险渠道国债市场吸引力大不如前,已有不少发达国家的国债收益率转为负数,美国国债的收益率也屡屡创出新低,大量无处可去的资金为追逐回报转而投向房地产市场。

  加拿大皇家银行董事经理Rich Moore指出,“房地产行业健康有序,这是上半年支撑REIT跑赢大盘的基础。”

  Moore同时提及,全球行业分类标准Global Industry Classification Standard (GICS)之前宣布将REIT单独列为一个产业大大提升了REIT的曝光度。今年9月正式实施以后,相信会有不少以前从来没有涉足REIT,或配置REIT不足的投资者会重新考虑自己的投资组合。虽然影响有多大见仁见智,但参加REITWeek的嘉宾普遍认为这是REIT发展史上的一个里程碑事件。

  高回报下的低风险

  另一个值得注意的现象是, 上半年REIT回报超过大盘,波动却相对更低。一般而言,高风险伴随着高回报,而像REIT在过去几个月的低风险高回报让基金经理做梦都要笑醒。

  就以2个星期之前由英国脱欧引发的金融市场动荡为例。英国脱欧成为定局之后,美国股市以覆盖最广的罗素3000指数衡量,周五6月24日重挫3.65%,周一6月27日再跌2.02%。

  股指连续下挫,再加上媒体渲染,对投资人的心理是个严峻的考验。相信不少人都在心里盘问,难道金融危机又要来了吗?

  与大盘的疲弱相比,REIT不啻是个亮点。6月24日在全盘尽墨时REIT下跌1.13%,跌幅不足大盘的一半;6月27日REIT即告企稳,微跌0.33%。周二大盘报复反弹1.82%,REIT反弹更加强劲,达到2.17%。

  这个例子完美解释了为什么大资金分散投资如此重要——对一种资产影响巨大的事件另一类资产未必敏感。REIT的回报由房地产市场周期决定,而其他上市公司的回报由各自产业的景气周期决定。英国脱欧以及衍生而来的全球经济不确定性对大多数公司是个灾难,而对美国房地产而言,蜂拥而至的避险资金,以及美联储很可能延迟加息反而是个利好。

  五大亮点延续

  值得关注的是,绝大多数REIT的营运指标都有提高:出租率与入住率提升,净收入增加,需求旺盛,而供应略显不足。

  具体来看,公寓市场仍然大热,尤其是东西两岸大城市租金居高不下;写字楼市场依然坚挺,特别是纽约供需两旺。这或许能给国内市场予重要启示,集中各种资源的一线城市,其相关REIT产品呈现低风险高收益特征。

  此外,仓储和数据中心是一大黑马,上半年回报超过30%。背后的推手是以amazon为代表的电商继续跑马圈地,布局云端储存和当日送货。这对中国国内的物流地产,也是一个重要启发,该细分领域前景空间较广。

  不过,零售卖场相对弱势,来自电商的威胁以及人口流动的变化让不少郊区的购物中心人气下降。

  另一个值得关注的是,REIT行业内部整合继续上演。Colony Capital宣布与NorthStar Realty Finance合并,新公司Colony NorthStar旗下的物业将达580亿美元,成为仅次于Simon Property Group的第二大REIT。行业预计,类似的整合潮流并购有望延续。

  美国REIT的市场表现,对刚刚起步的中国REIT市场,提供了一个有益参考。

  链接:

  中国人成美国房地市场最大海外买家

  美国地产商协会(National Association of Realtors,简称:NAR)最新发布的报告《2016年美国住宅市场国际买家交易概况》显示,中国人连续两年成为美国房地产市场最大的海外买家群体。该报告内容显示,从2015年4月至2016年3月,中国买家在美国共购买了近2.2万处房产,总价值约273亿美元,成交量以及成交总额方面均远超外国买家群体。NAR首席经济学家劳伦斯•云(Lawrence Yun)此前向外媒表示,过去一年中国买家的活跃程度呈增强趋势,中国买家在美国房产国际销售总额中占26.7%,超过前五名中后四大外国买家群体的总额。她同时表示,这样的表现显示中国在国内和全球经济增长放缓以及美元走强的大环境下,依然有能力保持稳定。

(责任编辑:张功成 HN092)
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