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从新天地到田子坊的秘密

2016-07-14 08:04:53 东地产  杨树坤

  上海(楼盘)城市更新经典样本解读

  从新天地到田子坊,上海城市更新的二十年变迁,究竟给未来产业发展留下怎样的路径参考?

  东地产 杨树坤

  “以史为鉴,可知兴替”。

  在城市更新日益成为众多开发商掘金商机的当下,从新天地到田子坊这部“上海城市更新史”,或许可以成为新一代开发商们参悟的经典。

  新天地:

  新旧对话,石库门传奇

  走入新天地,依旧是青砖步道,清水砖墙,乌漆大门,窄窄弄堂。但石库门里七十二家房客的嘈杂不再,优雅的音乐缓缓流淌。不同的肤色、不同的语言、不同国度的人们相聚在露天咖啡座、酒吧、餐桌,在休闲中感受和触摸这座城市的文化和历史。

  人们是这样评价“新天地”的:年轻人说它时尚,中、老年人称它怀旧,外国人认为它 “中国”,中国人觉得它“洋气”。专家则认为新天地既给人以百年前的历史联想,延续了历史文脉,又满足了社会发展的需要,契合了上海的城市定位。

  从商业角度来看,毫无疑问,它也是成功的:从1997年的规划构想,到2001年的建成开业,再到现如今被亲切的称之为“市中心的中心”,新天地只用了5年的时间。从最初开发商始终强调项目定位的综合性(因为当时上海没有一个地方能够将餐饮、娱乐、购物、旅游和文化等全部融合在一起,瑞安认为综合性的定位有很大的市场发展空间),到把上海新天地打造成上海市中心最具有历史文化特色的都市旅游景点,再到今天,它早已成为上海这座国际大都市“国际交流与聚会”的不二之选。

  新天地成功的逻辑何在?《东地产财经周刊》调研发现,可从区域规划、装饰设计、招商布局三方面进行解读。

  新天地在区域规划上体现出“新旧对话”的逻辑。新天地整体规划为南里和北里两个部分,南里以现代建筑为主,石库门旧建筑为辅,建成了一座总楼面面积达2.5万平方米的购物、娱乐、休闲中心。这座充满现代感的玻璃幕墙建筑物,进驻了各有特色的商户,除了来自世界各地的餐饮场所外,更包括了年轻人最爱的时装专门店、时尚饰品店、美食广场、电影院等;北部地块则以保留石库门旧建筑为主,由多幢石库门老房子所组成,并结合了现代化的建筑、装潢和设备,化身成多家高级消费场所及餐厅;在南里和北里的分水岭-兴业路-是中共“一大”会址的所在地,沿街的石库门建筑成为了凝结历史文化与艺术的城市风景线。 门外是风情万种的石库门弄堂,门里是完全的现代化生活方式,商业空间丰富的层次感为未来入住商户扩充了客源结构。

  在装饰设计上,新天地摒弃了造“假古董”的流弊。新天地将旧建筑物合理改造,但绝对没有将新建筑物也造成和周围旧建筑物一样的样式,而是大胆用新,这也正是“新天地”的“新”之所在。如新天地内的LUNA餐厅,使用了玻璃幕墙为建筑立面。

  招商布局上步步深入,层层提高。不可否认,除了设计理念新颖、运营管理到位外,市场定位准确也是使新天地名声大噪的一个主要原因。“上海新天地”的定位经历了三个阶段的深化。第一阶段强调综合性,将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等功能全部集在一起;第二阶段,将该项目打造成上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点;最后阶段的定位是,让新天地成为一个国际交流和聚会的地点。层层深化的定位使得“上海新天地”成功地穿上了时尚文化炫目的外衣,在众多Mall中脱颖而出。

  田子坊:除了利益更具情怀

  这个有些陈旧、有些创意、有些风雅的田子坊,充满着市井气和商业化,却是如今中国的最佳创意产业区,二十年来这里经历了沧海桑“田”的变迁。

  田子坊位于上海泰康路210弄,是典型的弄堂、工厂混杂的城市街坊。曾有上海食品工业机械厂、上海钟塑配件厂等6家工厂在此生产。由于企业效益下滑和城市产业结构性调整,厂房开始出现大面积的闲置。1998年,上海艺术家陈逸飞、尔东强等人在此设置工作室后,田子坊开始脱胎换骨。1999年改称“田子坊”。目前,这里已经聚集了来自18个国家160家企业,已被视为上海的“SOHO”,视觉艺术的“硅谷”、上海创意产业的发源地。

  在商业上,田子坊也取得了不菲的成绩。据公布数据,占地仅7.2公顷的田子坊园区(其核心区"三巷一街"约为2公顷),目前已有各类特色商户400余家,早在2010年便实现税收1473万元。

  田子坊更新成功的逻辑也不失为未来开发商借鉴,其可概括为精准的商业定位、充分的人文关怀、增添时尚元素扩充商业结构等:

  新文化(300336,股吧)产业的集散地——市场定位精准。1998年,曾经的卢湾区政府将泰康路上的马路集市迁到田子坊内,依托卢湾区的区文化产业优势,把田子坊老街区定位为新文化产业的集散地。田子坊处于卢湾区的心脏地带,距离淮海中路、新天地都很近,对面就是卢湾区的地标日月光中心广场,黄金地段加上便捷的交通,田子坊被很多投资人看好。由上海市民、田子坊内的居民、企业、艺术家、投资商等组成的“投资群体”看中了这里的文化氛围,不断有人到这里投资,渐渐形成了一条“小规模、多元化、渐进式、动态性”的城市更新模式,使得这个老街区的发展始终具有一种鲜活的“原创性与原生态性”,在原来的上海里弄文化基础上出现了许多创意,形成了一个创意产业群。老街区逐渐完成了传统文化融合创意新产业的转身。

  留住人情味——充分的人文关怀。老城区改造是否成功要看其是不是还有人气,田子坊留住了世代住在这里的原住民,留住了传统民俗文化活动的主要从事者,就留住了历史街区的“人味”。 二十世纪三十年代,石库门房子是上海独具特色的里弄住宅,里面有形形色色的人物,五花八门的行当,生动地展现了上海的市井百态。最终,市场也恰恰选择了上海里弄文化作为突破,进军田子坊。

  注入时尚元素——扩充了商业结构。田子坊的小弄堂里藏着众多小店,每家的招牌都很有特色,视觉艺术、工艺美术、建筑设计、影业制作、IT数码……小而美的设计更能抓住大众眼球。田子坊从多层次满足了游人对文化的渴求和实际消费需要,符合“人情”。

(责任编辑:张功成 HN092)
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