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开发商掘金城市更新 存量改造成新宠

2016-07-14 08:09:21 东地产  闫文娟

东地产财经周刊2016年第10期
东地产财经周刊2016年第10期

  城市更新2.0

  策划 《东地产财经周刊》编辑部

  执行 袁晨晨 杨树坤 虞依唯 闫文娟

  传承与再生续写着新的城市传奇。

  率先进入存量房时代的北京(楼盘)、上海(楼盘)、深圳(楼盘)等一线城市,新房开发进入低位徘徊期,而以“旧楼改造、存量提升”为核心的城市更新模式正成为实现可持续发展的新战场。

  在土地市场僧多粥少的背景下,政府、开发商、银行均面临可持续发展困境。对于政府,核心区域已经无地可卖,但促进财政收入增长的压力仍然严峻;对于投资商,土地资源匮乏严重缩减了其发展空间,即使有新增土地供应,也只能是高成本的“地王”价格;对于银行金主,房地产之外的传统产业缺乏亮点,风险暴露潮已经来临。

  如何化解这一困境?“城市更新”提供了一条辅助路径。政府实现了可持续的税收源,投资商获得了新的投资机会,金主有了新的保值增值路径。

  本期《东地产财经周刊》通过对典型城市更新项目的报道,分析存量房市场的商机,为开发商在内的读者提供决策参考。

  高地价时代的替补之道

  僧多粥少的土地市场,存量改造能否为开发商营造新的利润增长点?

  东地产 闫文娟

  历经数十年城市发展之后,城市中心尤其是一线城市中心新增土地已经处于极度稀缺的状态。大量现有的存量物业无法满足市场快速变化的需求,在城市更新不断提速的当下,这部分存量用地被赋予了全新的价值。在地价狂飙的当下,越来越多的开发商开始意识到其中的万亿商机,纷纷投入存量市场。

  淘金存量市场

  近年来,上海的城市更新商机初显,许多开发商都嗅到了存量房改造市场的商机。一部分持有现有物业的开发商开始自行进行项目升级改造以实现其最大价值;而一部分有实力的开发商则开始收购老城区内有潜力的存量房地产项目进行改造升级以获取市场回报。

  日前,上海万科与国药中生上海生物制品研究所有限责任公司就上海延安西路1262号地块整体租赁开发项目签约。这也是万科在上海启动的首个核心城区的城市旧改项目。

  资料显示,延安西路1262号原是上海生物制品研究所有限责任公司的厂房,厂房内有独特的建筑风格,地块上现存的著名邬达克作品孙科别墅以及其他几处上世纪二十年代的西班牙风格建筑,都是重要的历史文化遗产。

  万科集团高级副总裁张海表示,之所以启动城市改造,是因为一线城市已经进入存量市场,在市区土地越来越稀缺的情况下,通过城市更新的方式可以让万科获取市中心的项目。

  张海称,该项目改造需要1年左右的时间,目前已经启动预招商。

  除了万科以外,金地商置行政总裁徐家俊也公开表示过:“金地商置未来重要的产品系列就是城市核心区域传统商业的升级改造,包括旧商场、旧写字楼、旧厂房等等。”

  早在今年年初,金地商置就发布公告称,拟收购广州(楼盘)广电房地产开发集团股份有限公司76%的股权,斥资约14.24亿元人民币。据悉,广电地产共拥有51家附属公司,包括20个主要拟建、在建及在售的房地产开发项目,其中就涉及旧改项目。

  紧接着,金地商置又在其微信公众平台发布《金地商置携手启客集团,助飞精致商业梦想》一文,宣布金地商置与上海启客集团签订合作框架协议,双方拟就中国商业地产项目进行紧密的全方位合作。双方将会合资成立产业园发展基金及社区商业发展基金,重点投资于改造升级类的产业园及社区商业项目。

  《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”)了解到,启客专门从事商业地产的策划和营运,统筹和管理服务项目总面积近1000万平方米,曾运营、策划的项目有上海8号桥创意园区、上海陆家嘴(600663,股吧)中信泰富船厂改造项目、上海无限度广场、北京三里屯village、南京(楼盘)夫子庙整体改造项目等。

  就在6月30日,金地商置2016上海首个新旧改项目已经正式启动。据悉,坐落于淞南高境板块的宝山保温瓶厂地块将转型为以文体休闲为特色的知识型产业复合社区。

  金地上海项目负责人表示,从战略角度看,上海土地获取成本越来越高,如何盘活外中环之间的存量用地,尤其上海市中心的大量工业用地就成了关键问题。基于此,金地希望在存量资产再利用上形成一套成熟的模式。

  近期,富力地产董事长李思廉也曾公开透露,公司可能会以收购企业、项目的方式进入深圳,已经有三四个项目在谈,包括总占地面积数十万平方米的旧城改造项目。

  万亿商机

  事实上,经过数十年的发展,城市建设不断深化,上海部分区域的建筑逐渐跟不上时代需求,政府相关产业规划能级亟待提升,启动城市改造项目已是大势所趋,而工业用地是本轮改造过程中非常关键的一块。

  《东地产》在《中共上海市委关于制定上海市国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》中注意到,“十三五”时期上海将逐年减少建设用地增量,规划建设用地总量实现负增长,就是到2020年要守住3185平方公里的红线,比原来的规划目标减少41平方公里。未来五年,新增建设用地只有约60平方公里。下一步,关键要盘活存量,在城市更新、工业区转型升级上做文章,下定决心调整低效建设用地,重点是调整约850平方公里的工业仓储用地。

  根据上海市政府曾经下发的《关于本市盘活存量工业用地的实施办法(试行)》,上海对存量工业用地将主要采取区域整体转型、土地收储后出让和有条件零星开发等实施路径,并为此制定了一系列引导及鼓励政策。文件显示,关于区域整体转型开发,除政府土地收储后整体开发建设外,还允许单一主体或联合开发体采取存量补地价方式自行开发。

  如此,工业用地原土地权利企业可实现土地资产的盘活,政府可以有效增加建设用地供给并实现土地资源的合理利用,房地产企业可以此获得市区优质地块的土地储备。在这一新政策下,拥有可观规模的国有企业存量土地成为盘活的突破口。

  以宝钢为例,2014年,宝钢集团以14.76亿元补缴地价的方式,将旗下上钢10厂厂区工业用地(现红坊创意产业园区)转性商办用地,折合楼板价楼板价1.1万元/平方米,后以27.46亿元的价格转让给融侨集团,收益接近一倍。

  对于融侨地产而言,拿下红坊地块也是一笔很划算的买卖,该地块东至淮海西路,南至凯田路,西至新华公寓,北至安顺路,位于上海内环内的核心商圈。此前一年,K2地产就在这块地周边拿下一块商办地,当时的楼板价达到了29229元/平方米。而融侨集团拿下该地块的楼板价仅为2万元左右,仍远低于K2近3万元的拿地单价。

  此外,2014年,旭辉以41.75亿元的总价竞得浦东新区洋泾社区C000204单元1-03-05地块,溢价19.6%,楼板价18419元/平方米。据悉,该地块此前的权利人为上海汽油机厂,隶属于市属国企上汽集团(600104,股吧),2002年—2013年,浦东新区政府历时十余年完成这一地块的土地收储。现如今,该地块被旭辉集团打造成豪宅项目——铂悦滨江,别墅单价为13万/平方米,可谓赚得盆满钵满。

  据当时DTZ戴德梁行估价及顾问服务部数据显示,上海市国资委目前出资监管企业集团共约52家,下辖共约4,180家公司,国企拥有可观的土地存量可供盘活。

  安邦咨询董事长陈功表示,如同很多国家已经经历过的一样,“大都市病”越来越严重的中国一线城市,正在率先迎来城市更新的浪潮,其中蕴含的商机将十分庞大,少说也有数万亿,甚至十万亿之上。

  更新趋势

  国内城市更新的潜在需求量十分惊人。

  根据中国指数研究院报告显示,参考国内外关于住房年折旧率2%的通行做法,2016-2020年间,我国城镇住宅拆迁改造需求将达到29.33亿平方米,占总体住房需求的34.4%。

  中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌表示,现在一线城市多在划定城市界限,控制人口,所以如何处理好存量土地是重要问题。过去城市中工业用地占地太高,现在则通过盘活工业用地、产业用地来变成住宅用地,或者通过棚户区改造、旧城改造来增加土地供应量。

  以瑞安房地产打造的上海新天地为例,该项目通过融合中国古建筑与西式文化的休闲街区,主要面向城市年轻阶层。项目内不仅具有历史悠久的石库门建筑,还配有企业一手打造的餐饮、娱乐、购物、文化等一站式的消费服务,人流集聚效应强,成功将原有的低端棚户区改造为全新的高端城市名片。

  另一方面,在今年上海发布的“工业用地27条”中提出,需要建立104、195和198区块联动机制。在坚持“195区块以转型为主、198区块以复垦为主”的原则下,对符合产业导向及规划和环保要求、发展潜力大且确有改造升级需求的现状工业企业,允许开展技术改造。

  据悉,104区块是指全市现有的104个规划工业区块,195区块指规划工业区块外、集中建设区内的现状工业用地;198区块指规划产业区外、规划集中建设区以外的现状工业用地,面积大约为198平方公里。而195区块有很多企业要进行外迁,未来该区域的定位是高新技术产业、企业总部以及商住功能。由于涉及土地性质变更,因此区域升值潜力巨大,这也成为类似万科这样的民营企业“插足”的主要区块。

  毫无疑问,上海市中心正在通过对工业用地的改造实现产业结构调整。

  住建部政策研究中心主任秦虹认为,城市有机更新在存量房时代最具投资价值,并将激发城市活力,再造城市繁荣,相信传承与再生将会再续一个城市的传奇。在中国,大规模的城市重建在未来30年是不可避免的。

  盈利拷问

  虽然有开发商在旧改项目中赚得盆满钵满,但亦有开发商在旧改项目中跌倒。

  去年下半年,东华实业(600393,股吧)宣布称,有意收购具有开发建设北京市西城区丰盛胡同危改西区D、E地块权利的北京万联中天房地产开发有限公司100%股权。然而,10天之后,公司决定终止收购北京丰盛胡同项目,原因为收购项目金额较大,牵涉收购难度较大,公司无法明确收购具体时间及计划安排。

  《东地产》从熟悉旧改操作流程的人获悉,旧改审批流程相对复杂,甚至要盖上超过百个章才能完成。同时,由于多方利益纠缠,旧改项目的时间周期存在各种不确定性,这也是有开发商半途退场的原因之一。

  尤其作为四个一线城市中人口密度最大、历史较为悠久的上海,其城区旧改项目一般具有体量大、人口多、持续周期较长、搬迁成本颇高等难点。参与旧改项目的房企不仅要具备一定的资金实力,而且要摸索出一套有效的经营模式。

  张海认为:“城市存量空间的城市更新之路仍然非常艰巨,其中改造模式、改造方向和融资压力是瓶颈。一方面,完全依靠政府‘自上而下’的‘土地储备’模式,难以满足城市更新综合化、多元化的发展理念;其次,城市更新项目多具有体量小、碎片化、改造限制多样等特征,对改造方案提出较高的要求;同时,受我国国土管理政策限制及近年来政府对融资平台清理和整顿的政策影响,社会资金参与城市更新缺乏有效激励机制,融资渠道不畅逐渐成为城市存量土地激活的掣肘因素。”

  克而瑞研究中心沈晓玲也表示,参与旧改需要巨额的前期投入,如果是以长期培育物业增值后再售卖来盈利,期间的资金沉淀十分厉害。对于中小型企业来说,参与旧改时,必须先整合集团资源,打通融资渠道,铺好资金来源之路。

  “单纯的旧改项目其实没有太大的盈利空间,尤其是旧改过程中动拆迁成本、赔偿成本、城市规划不断调整带来的成本等,都会使得旧改项目的压力非常大,”一位业内人士指出, “但如果政府承诺给予其他区域拿地的便利,以弥补此类旧改项目盈亏的风险。或者更多地听取此类企业的项目规划,一定程度上能够让此类房企打造出标杆产品。”

  不过,在当前地王频出的背景下,更多的房地产企业谋划创新、谋划转型,相对而言,城市更新项目的成本还是远低于新推地块,因此,存量地产的投资开发正逐渐成为开发商在一线赢利的新焦点所在,越来越多的企业都想尝试这块蛋糕。

(责任编辑:张功成 HN092)
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