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从中国留学生购买亿万豪宅谈起

2016-07-17 00:58:23 接力  陈思进

  今年初,一位留学加拿大的周姓学生,以3110万加元(约为1.55亿人民币)买下温哥华西区的一幢豪宅,创下2016年温哥华豪宅成交记录,每年地税超过8万加元(约40万人民币),震惊了整个加拿大。

  香港《明报》加西版引述不久前发布的一份研究报告显示,在过去10年中,加拿大豪宅涉及的外国买家显著增加,卑诗省(涵盖温哥华)有95%的房产中介,把中国列为前三大国之一的买家来源地,大温哥华地区的豪宅也因此升值125%,为加拿大全国之冠。加拿大最大的城市多伦多的情况也类似,每个新楼盘开盘时,前来认购的买家中,至少70%以上是中国人;而二手独立屋开卖时,又是中国人不断加价Offer,把房价抬得越来越高。

  面对加拿大温哥华和多伦多火热的地产市场,总部设在巴黎的经合组织(OECD)今年6月1日发出最严厉的警告:加拿大楼市即将崩盘!呼吁加拿大政府必须出台令楼市降温的政策,否则将面临楼市崩盘危机、威胁国家金融体系的稳定。

  事实上,早在2013年6月经合组织就曾经表示,根据国民收入和房租两方面来衡量,在经合组织的34个成员国中,加拿大房价在被高估的国家中高居第三位,仅次于比利时和挪威。

  对此,去年上台的新政府采取措施,将50万至100万这部分的房价首付款加倍至10%,50万以下的房价维持首付款5%不变。这项政策主要就是为了冷却温哥华和多伦多两地的楼市,不过,经过几个月的试验,效果显然并不明显。

  而近年来,由于房价不断地上涨,以致于越来越多的家庭为支付房贷而负债,截至2015年9月底,加拿大家庭总债务达到1.892万亿,其中抵押贷款债务高达为1.234万亿,超过65%,而人均负债约为5.5万加元,债务与收入比达到164.6%,这意味着加拿大人每赚1加元,却消费了1.65加元,远超之前美国次贷危机破灭前的147%,再破历史记录!

  加拿大第四大银行丰业银行(Scotiabank)首席执行官波特(Brain Poter),为楼市降温提出三个方案:提高首付款、提高5年期固定抵押贷款的合格门槛、对外国买家临时增设奢侈税。

  可是与此同时,随着各国央行维持宽松的货币政策,长期低利率构成的威胁不可能很快消散,其危害已然显现出来,欧美国家的养老基金和保险公司难以承诺养老金支出,造成入不敷出的局面,令许多保险公司和养老基金为抵御低利率带来的亏损,纷纷调整自己的投资策略。

  比如,低利率债券,通常占据养老保险基金投资组合的40%左右。低利率导致一些金融机构投资风险较高、收益较高的资产,如私募股权和衍生产品。金融机构选择高风险投资,可能会获得更高的回报,却无法应对未来受到的负面冲击,比如流动性紧缩。

  此外,因欧美的养老金制度是按照高利率进行设计的,现在北美人退休后的寿命越来越长,利率至少要恢复到6%以上,退休金的收支才能达到平衡,长时间的超低利率,将不得不延长国民的退休年龄。

  据加拿大退休金咨询公司Aon Hewitt的最新统计,在北美449家退休基金中,只有不到8%的退休计划尚有盈余,显示由公司提供的退休金计划,已处于非常艰难的状态。更大的压力则来自加拿大10年国债收益率下跌17基点,如果收益率继续下降,甚至实施负利率,企业退休金的资金缺口将越来越大!

  而一旦加拿大房价开始调整,房价最终腰斩都是大概率事件(上个世纪80年代末,加拿大的房市就有过一次这样的调整),而首先受到冲击的就是文章开始时提及的宅。

  (经济学就是选择的策略,两害相权取其轻。这些年当欧美日央行普遍选择超低利率来刺激经济、拯救经济危机的同时,对存钱储蓄的民众造成了极大的伤害,也对养老金制度即社会信用体系的崩溃构成了威胁,后果不堪设想!)

  TIPS:

  陈思进

  加拿大皇家银行风险管理部资深顾问,畅销书作家,曾为央视大型纪录片《华尔街》担任顾问

  本文发表在《接力》杂志2016年7月刊,转载请注明来源、作者。

(责任编辑:张功成 HN092)
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